璟云里-官方通告|璟云里售楼处官方发布:青浦璟云里理想置业优选

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最新消息，合院别墅的典范！朱家角江南风中式新盘【璟雲里】二期加推中！三批次即将开启认购，在上海目前的市面上有江南风格的别墅苏州园林的翻译版，1000万以内现在只有璟雲里一家，

因为有些房子有钱是一定能买到的，比如市中心豪宅，随着城市更新，还会有增量；且它的价值能够用金钱衡量。

但有些房子却要讲究机遇，分两类：

其一是近乎绝版产品，物以稀为贵；

其二是蕴含超高文化含金量的项目。文化软实力就像城市更新中的文保建筑一样，一旦做出彩，所迸发的能量比任何事物都强。从更高角度讲，它并不是一件完全能用金钱衡量的东西。

特别在大国崛起，文化自信回归的背景下，传统文化受青睐程度越来越高。

那在上海什么样的项目能称得上真正的藏品？

那必须上述两种机遇结合，小编的答案是“璟雲里”。

你肯定耳熟，正是两三年前风靡全上海的那个苏式园林纯院墅：

项目一期推过四批，多次触发积分，每次院墅的加推都引来全城争抢。

如今，“璟雲里”二期迭新璀璨归来，示范区已开放，首推建面约138-215㎡纯院墅正在热销中！二批次房源135套建面约139-215㎡纯院墅已开盘 直接认购中！

在我眼里，“璟雲里”是一件人居艺术藏品，不仅是生长于朱家角古镇的理想中式栖居，它更是一部历史，是上海传承传统中式园林文化重要的一卷，未来更会成为一方家族传承的见证者。它的一砖一瓦、一石一木，甚至都可追溯到历史的痕迹。

项目实景图

于买家即藏家而言：

“璟雲里”早已不是外物，而是藏家们具象了的自我。拥有也不再是为了占有，而是为了跨越时空与历史文化对谈，享受对事物虔诚的热爱所带来的快乐，保留内心的理想与向往。

有一位“璟雲里”买家说得好：

实现自由的标准有两重，除了银行卡里的数字，也包含丰盈的内心世界。

对于部分人而言，收藏一套“璟雲里”院墅，就是实现精神“财富自由”的快捷方式。

它可以是宴请宾客，彰显自己实力和品味的场地。

也可以是其乐融融的家庭欢乐场。父母可以在自己专属的庭院喝茶，孩子可以在花园角落玩游戏做手

也可以就是单纯喜欢传统文化，喜欢“璟雲里”创造的纯粹东方诗意及独特生活方式。

但无论如何，殊途同归，这些买家收藏的本质都在于对江南文化的深切共鸣，更是对东方屋檐下的理想人居源自内心的热爱与珍视。

青浦朱家角板块

上海少有的江南风中式项目

【璟雲里】二期！

目前火爆认购中

整体容积率仅0.41！

户型建面约120-185㎡叠加、联排

均价5.25万元/㎡

物业管理费：4.5元/月/平

交房时间：2026年8月30前

最新一房一价表：

项目效果图

前期户型图供参考：

建面约122㎡大平层

建面约128㎡院墅

建面约158㎡院墅

建面约168㎡院墅

建面约174㎡院墅

一期实景美照

项目介绍

项目位于千年古镇朱家角，毗邻62万方淀山湖，是上海难得的低密湖居住宅！占地约46万方，容积率只有0.41，主打江南院墅！

上海这么低密度的住宅，总价都是N千万起，这里总价才300万+，绝对是普通人享受湖居住宅的最低门槛！

项目以苏州园林为范本，邀请桃花源系团队主笔，非遗“香山帮” 造诣，精雕细琢，打造古典建筑与现代人居完美结合的的理想居所。

“璟雲里”位于淀山湖畔，一路之隔即是东方绿舟。

外部生态环境有多优越，自不用再多赘述。更值得关注的是项目的内里，项目与周边低密生态环境的一脉相承，对标古镇中式风格，在文脉传承和风格打造上的天衣无缝。

项目位置图，仅供参考

0.41容积率，是这块土地的极致天赋！

唯一能够呈现出这块土地价值的方式，是拿出最好的作品。

那么问题来了，什么样的产品才能称之为“最好的产品”？

很多人的第一反应是奢石奢材、名贵树种。但这些如果没有好的设计，就会浮于肉眼所见的朱栏玉砌，旖旎繁复，丧失对文化的传承。毕竟，材质可以复制，但是意境无可替代。

所以，项目集结“香山帮匠人”共聚上海，倾力打造“璟雲里”这一佳作。

受困于成本及建造难度，我们可以看到现在很多中式项目在细节上都做了妥协，像是屋顶或檐角部分，为了容易标准化都改造成了铝板或是石材。但是在“璟雲里”，这个现象不会出现。项目中的古建，均采用传统木结构打造，尽可能减少现代建筑手法的参与，旨在传承中国几千年传统木工文化的精髓。还原最真实、最古朴的“本味”。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

很多人倾心于中式建筑、苏式园林，背后无非是喜欢中式产品给人带来的诗意画境和美感。正因为“璟雲里”在源头处的坚持，一切的投入才有了价值。

这一群低调的香山匠人对于商业化的产品意兴阑珊，他们更在乎的是手工技艺所带来的真实打磨。也正因如此，他们的技艺才能上升到非物质文化遗产的层面，他们所打造的建筑产品，才能让人忘乎所以。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

香山匠人的金字招牌，赋予了“璟雲里”的无可替代的内在价值。

而手工打磨的最大不同，在于非标准模式下，我们能感受到产品细节带来的颗粒感和温度。

仅仅一方小小的如意云纹图案，需由两位经验丰富的工匠师傅，耗时5天以上方可手工拼砌完成；

云纹砖雕铺地，都是匠人严格控制卵石规格，经特级抛光，定制加工后方可使用。因此，在保持地面视觉统一的同时，每一个细微之处又能感受到一点不同的层次。

建筑所用的小青瓦均来自苏州，需经由老师傅看形、辨色、听声三道工序才能使用......

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

灵动，是我能想到最匹配的词汇。这也是中式产品的特质，在任何角度都经得起省视，都能感受到不同的美学特质。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

这也是“璟雲里”请香山帮匠人“出山”的最大原因！只有他们，才能打造出无可挑剔的绝美产品力。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

对于“璟雲里”，建筑本身就是景观，每个角度都是画框，每一帧都是山水画，所谓的“人在园中走，如在画中游”也不外如是！

回看售楼处的门口，这样的中式门头，并没有很浮华的造型，多了一份舒适和恬静。王公贵胄版的“深宅大院”看到太多，这里的氛围感深得我心。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

大家都知道，现在的中式风格产品都有些溢价空间，因此很多项目都会被上一层“中式的外衣”。但客观评价下“璟雲里”，并没有靠喷洒水雾，音乐烘托等这些人造痕迹“强行中式”。更多的是山水叠石造景和营造水曲通幽的感觉，很纯粹很悠然。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

售楼处门前的黑松很有来头。为了寻找一棵理想的黑松，景观设计师寻遍长三角以及东亚，最终在日本一位收藏家的手中以重金购入，又经空运而来，按照黄山迎客松规格严格打造，彰显仪式感。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

而躺在门头照壁之下的太湖石，据说是寻了5年才得到的天然原石，除了精致还是精致。在这里，不论是一株绿植还是一颗湖石，“璟雲里”看得见或是看不见的匠心不胜枚举。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

从售楼处前往样板房的路上，亭台水榭已实景呈现，水中还养有锦鲤，寓意吉祥。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

经过中心园林之后，就是通往“家”的江南巷道。白色的墙、翠绿的竹，阳光投射下来与竹林形成影影绰绰的光斑投射在墙面，生机盎然。这里说一句，“璟雲里”的中式真的太纯粹了，逛项目就像是在游园林。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

每一户门头都不同，随墙门、垂花门、尖山门和八角门一起相互穿插，衍生出意趣无穷的变化。门上有牌匾，未来可以自己取名，独有的“私宅”，这点很有意思。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

门前一对抱鼓石，推开铜环双开门就是家。滴水檐瓦，全依古法，还原每一个繁复的构件。

项目示范区实景图仅供参考，实际以以付为准

市面上的中式产品也不少，但大多只是中式元素的简单植入，没有“入魂”。而在“璟雲里”，是开发商从骨子里对传统文化尊重及复刻，形神兼备。这里的任何一个建筑都是整座园林的组成部分，打造的是“园中有房、房中有院”的居住理念。

私院大宅 “狠”舒适

院落对于中国人而言，是一种休养生息的精神家园，让奔波不安的灵魂得到诗意的栖居，是中式美学建筑的标志性符号。

前有郑板桥云：“吾毕生之愿，欲筑一土墙院子，门内多栽竹树花草”；今有老舍曾言：“我理想中的院子必须很大，靠墙有几株小果木树”

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

来到“璟雲里”二期的样板间，南向就是一个宽阔明朗的绿地空间。“一进园门、二进坊门、三进宅门”，此刻便是真正“入宅”。在这样一个自由定义的空间里，可以养花种菜，可以围池养鱼，也可以品茶弈棋，也可以是孩子们的“秘密基地”，空间足够大，装得下每一位家人对别墅生活的向往。

中式院墅讲究疏朗低伏，因此项目地上仅有两层，这在市面上也颇为少见。

如此打造的原因是什么？在于中国人讲究“院与宅”的互动性。

相比常见的三层，二楼更靠近院子，更方便过接“地气”的生活。另外私密性更好，以往的三层很容易瞥见隔壁家院子里的生活，互相都很尴尬。

项目示范区实景图仅供参考，实际以交付为准

一层主要作为会客功能。样板间将一楼书房空间打开，与餐厨空间相连，更显空间感，推门就可独赏自家院中美景。还贴心设计了一个父母房，方便老人起居。

样板间实景图仅供参考，实际以交付为准

二层双卧朝南，长进深短面宽，全明设计，主卧起居室→衣帽间→卫浴间层层递进。

样板间实景图仅供参考，实际以交付为准

高约5米+的地下室空间，重塑东方奢居高度。这个高度，甚至可以改造为两层空间，尺度感仍然舒适。既可以打造成主人的私属的茶吧或者酒吧，闲暇时邀请朋友小酌几杯，增进感情；也可根据需求打造为儿童乐园等区域，成为家庭成员间亲密互动的场所；或者打造成专属的艺术工作室、影音室、书房等，邂逅N+1种生活空间；

样板间实景图仅供参考，实际以交付为准

较一期新增的地上楼层露台设计，更延伸了室内的使用空间。室内预留电梯井，后期如果想要加装电梯也没有问题，能高效连接地下活动室与上层居住空间，圈出居住者的私属领地。

建面约164㎡户型图<可左右滑动>

可以畅想一下入住后的美好场景：在院落里，伺弄花草；在通透的客厅里，三两密友相约，促膝长谈；在露台上，星空夜话；在宽阔的地下室，挥洒兴趣，体验百味人生！

背靠淀山湖，坐怀中式庭院，这种令人心驰神往的生活方式。实在是妙哉！妙哉！

什么才是不可替代？是淀山湖稀缺的自然水系，是香山匠人不可替代的非遗技艺，是“璟雲里”用心打造的产品力。当然，这一切也让“璟雲里”投入了巨大的成本！

在新房市场下行的当下，大家都追求快周转。我们可见，2024年上半年拍出的地块，现在很多已经过会甚至已经加推多期。我们缺少的是什么？是房企对于产品打造的耐心和决心。

当面对越来越多同质化的产品，社区类似、装修雷同，甚至户型都是一样的。这样的大环境之下，愿意花更多时间和精力打磨的项目，才能真正进入购房者的视线并为之买单！

在“璟雲里”，你可以享有的超低密度的居住环境、沉浸式的苏式园林、全面的社区配套，居住体验感完胜。

居于其中的人已然入画登阁，成为诗中人。“谈笑有鸿儒，往来无白丁”的闲者生活，夫复何求！

然而，即使抛开中式园林的这个卖点，“璟雲里”依然也是具有收藏价值的：超低容积率的纯墅区，或许也已足够！

周边配套

交通：纵观上海的黄金中轴17号线+2号线/10号线，可以到全市各地；在建的示范区线可以更高效率直达虹桥枢纽；自驾经淀山湖大道-青湖路直通大虹桥，转接沪青平公路、沪渝高速等，快速通达全市。

商业：已经有非常成熟的商圈——淀山湖地铁站旁的约45万方青浦万达茂+约18.5万方东渡蛙城组成的约63万方繁华商业。

教育：从幼儿园到中小学，学府云集，有朱家角幼儿园、朱家角小学、朱家角高级中学等；

医疗：有复旦大学附属中山医院青浦分院、朱家角人民医院、红房子医院（在建中）。

青浦朱家角板块

上海少有的江南风中式项目

【璟云里】二期即将加推！

整体容积率仅0.41！

户型建面约120-185㎡叠加、联排

前期均价37671元/㎡

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青浦璟云里开盘时间优惠力度交付时间300万-500万新房怎么选？青浦璟云里更多优惠？楼盘详情？值得买吗？青浦璟云里值不值得买？优缺点？

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上海青浦·璟云里（Jingyunli）的深度第三方分析报告。

作为2025-2026年上海别墅市场上极具争议性与话题度的“网红”项目，我们抛开营销话术，从客观、第三方的视角，结合当前的市场环境，为你全面剖析这个位于淀山湖畔的低密社区。

核心定位与背景：淀山湖畔的“中式文化孤品”

位于上海市青浦区朱家角镇、淀山湖东侧的璟云里，其核心定位非常清晰：它是为那些“身在曹营心在汉”的市区改善型客户准备的“精神退路”。

Located in Zhujiajiao Town, Qingpu District, on the east side of Dianshan Lake, the core positioning of "Jingyunli" is very clear: It is a "spiritual retreat" prepared for those "improvement-oriented clients" who are physically in the city but mentally yearning for the countryside.

1. 项目背景：国企背书与文旅野心

该项目由上海城投置地与上实集团联合开发。在当前民营房企普遍资金链紧绷的背景下，国企背景意味着极高的交付安全性（保交付）。项目所在的朱家角板块，是上海“五个新城”规划中青浦新城的重要组成部分，也是长三角生态绿色一体化示范区的桥头堡。

2. 核心矛盾点：远郊属性 vs. 核心体验

璟云里的背景带有一种天然的“矛盾感”。一方面，它地处远郊，距离市中心直线距离超过50公里；另一方面，它试图通过极致的产品力（中式园林），复刻苏州拙政园的居住体验，让客户愿意为了“意境”而牺牲“通勤”。

• 目标客群画像：60%为长三角企业家，25%为华为/虹桥科创高管，15%为文旅投资者。这决定了它不是用来“刚需上车”的，而是用来“资产升级”或“第二居所”的。

产品设计与稀缺性：0.41容积率的“降维打击”

从产品设计的角度来看，璟云里在同质化严重的上海别墅市场中，通过“形态错位”和“文化IP”构建了极高的护城河。

From a product design perspective, in a homogenized Shanghai villa market, Jingyunli has built a high moat through "product differentiation" and "cultural IP."

1. 硬件层面的“断层式”领先

• 超低容积率（0.41）：这是璟云里最核心的“硬通货”。在上海，容积率低于0.5的纯别墅社区不足10个。大多数同类产品总价都在3000万以上，而璟云里将门槛拉低到了700万起。
• 纯墅区规划：社区内部没有高层、没有洋房，只有联排和合院。这意味着没有高层俯瞰的隐私危机，圈层更为纯粹。
• 地上两层设计：区别于传统三层联排，璟云里主力户型采用“地上两层+地下一层”的设计。单层面积超80㎡，减少了爬楼负担，增强了家庭成员的互动性。

2. 文化层面的“稀缺性”构建

• 香山帮非遗工艺：项目邀请了传承古法工艺的“香山帮”匠人参与建造。飞檐斗拱、砖雕窗洞、太湖石造景，这些细节是工业化流水线无法复制的，赋予了房子“收藏品”的属性。
• 苏式园林复刻：园林设计并非简单的绿化堆砌，而是复刻了拙政园的造园手法。对于向往江南文化的高净值人群来说，这种“沉浸式体验”是市区大平层给不了的。

3. 空间利用的“黑科技”

• 5.7米层高地下室：这是一个极具杀伤力的设计。5.7米的层高允许业主将其改造为双层空间，极大地提升了得房率（使用率）。
• 全明户型与庭院：户户配备独立庭院或露台，主力户型南向采光面宽极大，实现了“有天有地”的别墅居住终极梦想。

宏观市场环境的影响：在“冷市”中寻找“热资产”

放眼2025-2026年的宏观环境，璟云里的市场表现呈现出一种“冰火两重天”的态势。

Looking at the macro environment of 2025-2026, the market performance of Jingyunli presents a situation of "polarization."

1. 政策红利的“直接受益者”

• 上海楼市新政：2025年上海出台的楼市新政（如非沪籍社保年限缩短、首付比例下调）刺激了高端市场需求。璟云里凭借“核心地段（青浦核心区）+稀缺产品”的双重优势，成为了市场资金的避险首选。
• 华为效应：华为青浦研发中心（练秋湖）的投入使用，直接导入了约3-4万名高科技人才。这为青浦板块提供了坚实的租赁和购买力支撑，璟云里作为区域内品质最高的别墅项目之一，直接受益于这波人口红利。

2. 购房逻辑的转变

• 从“投资”转向“自住”：现在的购房者不再单纯看涨跌，更看重“居住体验”。璟云里去化率高达85%，稳居区域销冠，说明在当前环境下，“极致的舒适度”比“虚无缥缈的升值预期”更能打动人心。
• 工抵房风险（客观提示）：市场上流传的“工抵房”（最高直降260万）虽然诱人，但第三方提醒你需警惕产权纠纷风险（如一房多卖、查封冻结）。建议务必通过不动产登记中心核查产权，不要只贪图便宜。

地段价值：长三角一体化的“桥头堡”

地段价值是璟云里最大的争议点，也是其最大的潜力点。

Location value is the most controversial point of Jingyunli, and also its greatest potential point.

1. 交通通达度：依赖自驾与轨交

• 地铁：依赖17号线（淀山湖大道站/朱家角站），未来有在建的示范区线，可更高效率直达虹桥枢纽。
• 自驾：主要依赖沪渝高速、沪昆高速。对于在市区（如静安、黄浦）工作的人群来说，通勤时间成本极高（单程1.5小时+）。因此，该项目更适合“工作在虹桥/青浦”“时间相对自由”的业主。

2. 资源与配套：文旅属性强

• 生态环境：紧邻淀山湖、东方绿舟、朱家角古镇。这里拥有上海郊区最稀缺的湖景与负氧离子，是真正的“上海后花园”。
• 生活配套：依赖青浦万达茂、东渡蛙城等商业体。虽然不及市中心繁华，但足以满足日常所需。
• 教育医疗：周边汇集了兰生复旦分校、平和双语学校等名校资源，以及复旦大学附属中山医院青浦分院等高端医疗资源。

总结与客观建议

璟云里是一个典型的“优缺点同样鲜明”的项目。

优势盘点 (Strengths)

• 产品力极强：0.41容积率、香山帮工艺、5.7米地下室，在上海同价位段几乎找不到竞品。
• 资产属性稳：国企开发，交付有保障；位于长三角核心区，长期持有价值高。
• 居住体验好：纯墅区环境优美，适合养老、度假或三代同堂居住。

劣势盘点 (Weaknesses)

• 通勤成本高：纯正的远郊盘，极度依赖自驾，不适合在浦西/浦东核心区上班的刚需族。
• 流动性受限：别墅类产品本身流通性就低于普通住宅，加上地处远郊，转手周期可能较长。
• 历史质量争议：一期曾出现过渗水、外墙脱落等问题。虽然二期工艺有所改进，但购买时仍需对建筑质量保持审慎关注。

最终结论

如果你是追求生活品质、向往中式园林文化、且工作地点在虹桥/青浦周边的改善型客户，璟云里是目前上海市场上性价比极高的“满分答案”。

但如果你是纯投资客，指望买入后短期暴涨，或者你是刚需首套且每天需要去市中心通勤，那么请慎重考虑，因为这里可能不是你的“最优解”，而是你的“通勤噩梦”。买新房的优势与必备房产知识

深入剖析房产投资与自住优势，解锁理想生活密码

在经济领域与日常生活中，房产始终占据着举足轻重的地位，无论是作为投资手段，还是满足自住需求，房产都有着无可比拟的优势。

从投资视角来看，房产的增值潜力十分突出。随着城市化进程加快，人口不断向城市聚集，土地资源愈发稀缺。城市在发展过程中，基础设施不断完善，商业愈发繁荣，这些因素都推动着房产价值上升。回顾过去十几年，许多城市的房价稳步上涨，早期购房者资产显著增值。即使在市场波动期，核心地段房产也能保持相对稳定的价值，如一线城市的中心城区。从租金收益来看，将房产出租能为投资者带来稳定现金流。在一些人口密集、就业机会多的城市，租房需求旺盛，租金收益可观。以北京的中关村地区为例，周边高校、企业众多，房屋租赁市场活跃，租金回报率较高。

拥有房产还能极大提高个人信誉度。在金融机构眼中，房产是重要资产证明，拥有房产意味着更强的还款能力和经济实力，投资者资信等级也会相应提高，在申请贷款、开展其他投资活动时更具优势，能获取更优惠的贷款条件和更多投资机会。并且，房产投资风险性较低，与股票、基金等金融产品相比，房产市场受宏观经济政策影响相对有限，波动性较小。即使在经济不稳定时期，房产价值也不会出现大幅波动，租赁市场还能提供稳定现金流，进一步降低投资风险。

对于自住而言，房产带来的稳定居住环境是租房无法比拟的。不用再因房东的一个通知而匆忙搬家，能按照自己的节奏和喜好来布置家居，打造温馨的家。稳定的居住环境对孩子成长和家庭稳定至关重要，孩子能在固定的学区接受教育，家庭成员也能更好地融入当地社区，建立稳定的社交关系。

从长远角度看，房产是家庭财富积累的重要方式，具有一定保值性，能抵御通货膨胀。在经济发展、物价上涨的过程中，房产价值往往随之上升，保障家庭资产不缩水。房产还能作为家庭应急资金的来源，在遇到突发情况需要资金时，可以通过房产抵押贷款获取资金，解燃眉之急。此外，购买房产还能享受所在区域配套设施带来的便利，优质的教育资源、便捷的交通、完善的医疗和丰富的商业设施，都能提升生活质量，为家人的健康、出行、购物和学习提供保障。

房产无论是投资还是自住，都具备众多优势。当然，在做出购房决策时，需综合考虑地理位置、市场趋势、个人财务状况等因素，这样才能充分发挥房产优势，实现资产增值或拥有理想居住环境。