降费之后，物业撤场潮来临了！

1

临近年底，物业撤场潮的现象越来越多。

就在近期，在武汉黄陂一个品牌次新小区，物业公司突然主动发布了退出项目的通知。

物业的公告上称，因为交付以来小区物业服务费欠缴户数比例逐年攀升，叠加开发商大额费用长期未结算，再加上较多业主通过社区正式提出降费50%的要求，导致物业公司陷入亏损经营状态，所以决定在12月31日推出该小区的物业服务。

这是年底新发生的又一例物业主动退场的案例。

这个案例之所以能作为典型案例流传开来，因为它恰好集齐了当下物业退场的所有原因。

非核心位置项目、欠缴严重、物业降费、开发商遗留问题。

今年物业退场潮越演越烈，而上面这几个是物业主动退场的几大常见原因。

根据中指院的数据，今年1-9月份，全国公开的物业撤场案例已经高达120起，仅仅在7-8月份一个多月的时间，就有50多个物业主动撤场的案例。其中不乏一些品牌的物业公司。

比如今年4月，大连龙湖智创生活退出了一方天鹅湖一期小区。

今年6月份，杭州滨江物业主动撤出了万固郡府小区。

今年6月份，徐州的保利物业主动撤出了珑湾花苑三期项目。

根据相关数据的统计，物业主动撤场事件发生最多的不是三四线城市，反而是如宁波、重庆、成都、武汉、合肥、深圳等一线和二线城市。主动撤场的物业公司涉及到中海、龙湖、滨江、融创、金科等多个品牌物业公司。

上市物业企业的年中报就暴露了这个秘密。

根据年中报，中海物业退盘面积达到2680万方，是现在退盘规模最大的房企。金科服务上半年退出住宅合约面积有1008.6万方。永升服务终止在管面积1567.9万方。世茂服务终止合约面积1110万方。

2

为什么会在今年引发了物业的退场潮呢？

上市物业企业的营收和利润告诉了我们答案。

根据克而瑞物管总结的数据，今年的上半年，63家上市物业企业的营收总额为1487.9亿元，同比去年增长了4.1%，但是增速下滑了0.5%，创了近几年以来的新低。

而这些上市物业企业的现金和现金等价物降至937.9亿元，同比下降了5.1%。物业企业的现金流压力越来越大。另外，他们的应收账款同比增加了3.2%，应收账款的周转天数也提升至了146天。

肉眼可见的，物业公司的营收持续在下滑，物业公司没有以前日子好过了。之前那种翘着二郎腿数钱的日子一去不复返。

之所以这么多物业公司主动撤场，营收下滑是表因，根本原因只有一个。

一个是随着地产行业进入存量期，物业公司逐渐进入到大洗牌。

现在物业公司面临三大问题——

物业费收缴不上来、业主要求降物业费、部分城市物业费指导价政策的出台。

物业费收缴不上来，这个和物业公司有关，也和市场环境有比较大的关系。

前几年地产行业轰轰烈烈，不少新城区、远郊的房子卖了不少。这些房子相继交房后，业主住又住不了，租又租不出去，因为入住率比较低，业主交物业费的意愿就不高。

所以这几年物业费收缴不上来的重灾区并不是老旧小区，反而是这些远郊或者新城楼盘。

而有些主城入住率高的小区物业费收不上来，主要就是物业服务不行。

为什么今年这么多小区的业主吵着要降物业费，除了说因为前几年楼市高峰期较高的物业费标准，还在于高价格的物业费之下，业主们没有体验到匹配价格的服务。所以今年降物业费的呼声越来越高。

而一些城市如武汉、重庆、青岛等城市陆续出台了物业费指导价政策，明确划定收费上限，让物业管理行业重归民生行业。

物业行业重归民生行业之后，物业公司的营收下滑是必定的。当物业行业整体营收下滑时，就对行业内的公司进行了市场出清。实在裹不住成本的物业公司就被市场的大浪淘汰了下来。

3

说实话，物业公司确实需要改变下原有的运营模式了。

在过去，物业公司一旦接管了小区，因为缺乏必要的监管，很容易从服务者的角色变为管理者。

收了业主的物业费，但是业主感受到的是非常基础的物业服务。甚至不少物业公司连基础物业服务都做不好。

比如大家吐槽的小区的安保，常常交房的时候看到的是1米8高站姿笔挺的俊小伙儿，过不了半年就换成了佝偻着身子的老大爷。

还有小区的保洁，交房的时候可能一个单元安排一个保洁大姐，等到半年之后变成两个单元合一个保洁大姐。

这种服务着服务着就缩水的现象，已经成为国内小区物业服务的顽疾。甚至出现保安外包、保洁外包，物业公司挣差价的情况。

物业服务中，物业服务标准不透明，公共收支被挪用，这种现象在物业服务中是常碰到的现象。

面对物业服务的下滑或者出现的种种问题，除非业主们成立业主大会，要不然是没有办法去对物业公司形成有效的管理约束。

在此种情况下，业主只能用每个月自己上交的物业费作为最后的筹码。久而久之，物业费收缴就会越来越难。

上面说的是业主和物业公司之间非常常见的问题，也是物业公司和业主的冲突所在。

根据物业管理协会的统计，全国住宅小区的物业费，平均缴纳率已经从2018年的83.7%下滑至去年一季度的73.5%，现在的平均缴纳率只会更低，不会更高。

物业服务是个长期的事情。在长期的服务过程中，只要物业服务有开始下滑的苗头，慢慢的就形成了物业费收缴率下降-物业服务更差-物业费收缴率更低的循环。

而当这个循环形成之后，小区的败落就不可避免了。后面小区的各项设施消耗更快，物业服务更差，业主体验更加难受，小区的房价也会跟着下滑。

在业主和物业的PK过程中，没有哪一方是最终的赢家。

希望借着这波物业撤场潮，能够改变下物业公司的运营模式，增加物业支出的透明化，给业主算明白账，同时服务的模式也可以做些改变。

比如先服务后收费，或者基础服务和增值服务相结合，或者打分弹性收费制。这些都是后期物业服务调整过程中可以实践的模式。

业主们只要入住，只要物业服务好，还是愿意交物业费的。谁都希望自己的家越来越好。也都希望自己居住在一个舒适的生活环境中。

THE END