苏州太湖新城，对不起上海临港，我们共同见证“基建狂魔”谢幕

最近去太湖新城走走，发现一个明显变化，原来热闹的消息声、宣传声小了，社交媒体上关于新区大项目、新规划、大力度利好的报道少了，政府和开发商也不再频繁推新概念、新愿景，这种安静不是人少了，是围绕建设推进的声音小了，工地上还在干活，但大多数都是以前批下来的项目在收尾，能让人眼前一亮的新方案很少。

一个明显的例子就是公众关心的隧道工程，这个工程从开工到现在，进度一直在反复，施工过程中，遇到各种技术、协调、资金等方面的问题，反复停工和调整，完工的时间一直没有一个明确的点，对于普通的市民来说，反复的这种状况，让信心受挫，对于新区以后的发展，也是打了折扣。

把太湖新城南边和北边放在一起会比较清楚，北边以高铁新城和相城方向为主，看上去很热闹，大量写字楼、配套物业和公共设施在短时间内堆起来，市政资源大量向那里倾斜，很多项目都是市级战略推动的一次性大手笔投入，这样的做法可以快速形成规模，但问题是这些“楼盖起来以后谁来入驻”，写字楼和高端办公楼供给量很大，短时间内很难找到足够多的企业和人口来填满，这种热闹有时候更像表面现象。

南边的太湖新城本体情况，离现实的基础面更近一些，吴江板块起步较早，形成了相对完整的城市体量，即便不再拿地，不再批新项目，把围挡里的在建工程全部完工，吴江本身的规模也不小，问题出在个别拖得很厉害的大项目上，最典型的就是“绿地358”，从立项到施工，断断续续，工期拖了多年，工程节奏慢，进展反复，给当地居民和市场

吴中板块的情况比吴江差，整体节奏比较慢，新建高层项目少，板块内连片规模没有形成，现在吴中最高的楼还是那栋早年建的，说明最近几年高层项目很少甚至停滞，被寄予厚望的地下空间开发因为工程难度大、资金投入和回报周期问题，推进一直比较慢，没有实现当初的想象，住宅产品上也有问题，过去喜欢做大平层，结果同一区域里出现很多长得差不多、定位也差不多的高价住宅，这样的产品逻辑导致同质化严重，以后谁来接盘、高端产品怎么消化，都是现实的风险。

把这些问题放到更大的背景里看，会发现这不是太湖新城一个地方独有的难题，过去十多年，全国范围内都处在以大基建和地产为主的扩张期，这种模式导致了过快的供给和过于乐观的预期，现在宏观环境和行业环境变了，扩张期变成调整期，临港新城这类地方也遇到了类似问题，早期大规模投入后，人才和企业落地比预期慢，项目和市场匹配出现问题，太湖新城遇到的问题某种程度上是这种宏观周期的局部反映。

回顾太湖新城早期为什么会有那么多买房人，跟时间点有关，2012年左右苏州开始发力新城建设，赶上全国房地产和城市化大发展的黄金期，当时楼市价格和购房能力处于一个相对平衡的位置，早期新房均价在1.5万到2万每平方米，普通购房者可以接受，去化速度快，那段时间出货节奏比较稳定，很多楼盘都能快速售罄，形成一个良性的循环，过去十年密集的投入才有了今天的“骨架”和基础设施，晚几年启动可能现在都难以形成这样的规模。

当前的短板就是人口。很多配套、很多商业、很多办公楼的价值，最终取决于这里有多少人生活、工作。把现在空着的楼全填满，根本还是人口、就业。如果短时间内能带来大量常住人口，很多问题就迎刃而解。这是一个假设性论断，说明人口密度对城市功能的重要性。现实中把几百万、两百万人口“空降”到某地不现实，但可以用来判断问题性质：不是土地不够、基础设施不够，而是人不够。

基于这些观察，有几个方向可以思考，调整产品供给比继续推高价大平层重要，开发更多品类的住宅和配套，可以满足更多人口的需求，提高中低首付和首套家庭的吸引力，能更快实现人口入住，写字楼和商用物业需要配合产业政策和企业引入，不能指望靠盖楼自然吸纳，对那些拖了许久的工程，要在监管和推进机制上做出改变，反复拖延会增加信任成本，对那些已成规模的区域，要重点做好配套和运营，让基础设施真正服务于居民，而不是摆设。

看待太湖新城，不能极端乐观或悲观，过去投资未必全废，已成公共设施、路网和部分落成项目给未来留了条件，短期喧闹退场，给城市一个缓冲期，可以趁机调整供给结构和引才策略，耐心些，城市是场长跑，非几年全搞定的工程。

总的判断是，停滞和成长之间，真存在些问题：工程推进不稳、产品同质化、人口吸引力不够、资金和施工难题，现实也有优势：先发积累的体量、已完工的部分资产、历史上正确的时间窗口的基础，把目光放远些，给调整的时间，比早早下更有意义。太湖新城的声量变小了，不等于失败，更像中场调整，等着下一段需要时间和耐心的消化和成长。