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石景山中海长安玖章深度解析！

在寸土寸金的北京西贵之地，长安街西延线的石景山古城板块，崛起了一座备受瞩目的低密洋房社区——中海长安玖章。

作为中海地产深耕京西16年的匠心之作，项目以其优越的地理位置、纯粹的改善户型、硬核的产品品质和完善的配套资源，成为众多中高端改善家庭的置业优选。

然而，没有完美的楼盘，项目在居住氛围、配套成熟度等方面仍存在一些短板。

我们从区域位置、产品规划、户型设计、配套设施、品质细节等多个维度，结合真实业主反馈，全面解析这个项目的优势与不足。
一、区域价值：长安街首排，坐享发展红利
中海长安玖章位于石景山古城南街东侧763地块，地处首钢东南区核心位置，占据长安街西延线首排的稀缺地段，兼具城市核心的成熟配套与新兴板块的发展潜力。
（一）交通配套：双地铁+三主干道，通勤效率拉满
项目构建了"双地铁+三主干道"的黄金通勤网络，出行便捷度堪称顶级。距离地铁1号线古城站仅500余米，步行6分钟即可抵达，1号线作为北京的交通大动脉，直达西单、东单、国贸等核心商圈，通勤效率极高。规划中的11号线二期衙门口西站（直线距离800米，预计2026年通车）将直达丽泽商务区，未来双地铁加持，进一步提升出行便利性。
自驾方面，紧邻长安街、莲石路、西五环三条城市主干道，开车15分钟可达金融街，25分钟抵达国贸，早高峰通勤效率优于同价位许多海淀、朝阳楼盘。不过，古城南街早晚高峰车流量较大，可能会出现拥堵情况，建议错峰出行。
（二）区域发展：产业赋能，增值潜力可观
项目所在的首钢园产业区正在加速兑现，小米、阿里云等头部企业已相继入驻，未来将打造成为京西数字经济核心区域，大量高薪产业人口的导入，不仅将带动区域配套的进一步完善，也为房产的保值增值提供了坚实支撑。石景山作为城六区最后的价值洼地，2023年新房均价同比上涨12%，区域发展势头强劲。
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二、产品规划：低密纯洋房，纯粹改善社区
中海长安玖章总占地面积37379.8平方米，建筑面积167415平方米，整体规划8栋7-10层的低密洋房，总户数仅180户，是高端改善社区。
（一）社区规划：低密舒适，隐私性佳
项目容积率仅1.72，是石景山近五年来容积率最低的住宅项目之一，楼间距可达50米，既保证了充足的采光和通风，又最大限度地保障了业主的居住隐私。30%的绿化率搭配精心打造的社区园林，包括下沉庭院、中央草坪、儿童活动区等，为业主提供了舒适的休闲空间。

小区车位比为1:1.5，完全能够满足业主的停车需求，避免了停车难的困扰。采用2梯2户的设计，保证了业主出行的私密性和便捷性，3.15米的标准层高，比普通住宅高出约20厘米，极大地提升了室内空间的开阔感和舒适度。
（二）物业保障：央企物业，服务贴心
在物业方面，项目由中海物业提供服务，物业费为6.58元/平方米·月。中海物业作为国内知名的物业服务企业，拥有丰富的高端社区服务经验，24小时安保、专属管家服务等，为业主提供贴心周到的生活保障，让居住更加安心舒心。
（三）社区短板：规模较小，居住氛围受限

社区规模较小，总共只有180户，较小的社区规模可能在社区配套设施和活动空间方面相对有限，社区的社交氛围和活力可能不如一些大型社区。此外，项目所在地块是公建混合住宅用地，公建部分占比达70%，住宅部分仅占30%，这种规划可能会导致小区的居住氛围不够纯粹，同时公建部分使用可能会对住宅部分的居民产生一定的噪音、人流方面的干扰。
三、户型设计：全四居格局，改善需求一步到位
中海长安玖章主打183㎡和236㎡两种四居户型，均为南北通透的大平层设计，圈层纯粹，专为改善家庭量身打造，满足不同家庭结构的居住需求。
（一）183㎡四室两厅三卫
该户型是项目的主力户型之一，总价约1372.5万元/套。南向13.4米三面宽设计，客厅5.4米大开间，搭配观景阳台，采光充足，视野开阔，能够充分享受阳光与美景。主卧采用套房设计，配备独立衣帽间和卫生间，保证了主人的居住私密性和舒适度；次卧同样朝南，采光条件优越，可作为老人房或儿童房。
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户型整体布局合理，功能分区明确，南北通透的设计让室内空气流通顺畅，居住舒适度极高。中西双厨的设计，满足了现代家庭多样化的烹饪需求，无论是中式爆炒还是西式烘焙都能从容应对。该户型得房率高达90%-92%，套内面积接近165㎡，相当于同区域高层住宅200㎡的使用面积，空间利用率极高。
（二）236㎡四室两厅三卫

这是项目的高端户型，总价约1770万元/套。18.5米的南向四面宽，搭配6.7米宽厅和11米超长阳台，采光面极致开阔，室内明亮通透，视野极佳。主卧套房设计奢华舒适，配备独立衣帽间、卫生间，甚至还设有瑞士恩仕按摩浴缸，尽显高端品质生活。

该户型同样采用南北通透的设计，通风效果良好。多个房间均配备独立卫浴，提高了居住的便利性和私密性，尤其适合三代同堂的大家庭居住。多功能室的灵活设计，可根据家庭需求改造为书房、健身室或儿童游乐区，空间实用性极强。
（三）户型优缺点分析
优点：
1.得房率极高，90%-92%的得房率远超同区域其他项目，实际使用空间更大，性价比凸显。
2.户型设计合理，南北通透，大面宽、短进深，采光和通风效果极佳。
3.功能分区明确，主卧套房设计、中西双厨、多个独立卫生间等配置，满足改善家庭的多样化需求。
缺点：
1.部分户型存在厨房门对卫生间的情况，对风水有讲究的家庭可能需要进行适当改造。
2.236㎡户型中，老人房离公卫较远，老人半夜起夜需跨半个客厅，不够便捷 。
3.西厨为开放式设计，对于喜欢中式爆炒的家庭来说，可能会存在油烟扩散问题 。
四、配套设施：全维生活配套，畅享便捷生活
中海长安玖章周边配套设施完善，教育、医疗、商业、生态等资源一应俱全，但部分配套仍在建设中，成熟度有待提升。
（一）教育配套：优质资源环绕，学区潜力大
项目周边教育资源丰富，直线3公里范围内共有36个幼儿园、18个小学和9个中学。其中包括石景山区实验小学、石景山外语实验小学等优质小学，以及北京市古城中学、北方工业大学附属学校等中学，教育质量处于区域中等偏上水平。
值得关注的是，九年一贯制的景山学校远洋分校预计2026年开始招生，从地理位置来看，中海长安玖章大概率会被划入学区范围内，这将为有孩子的家庭提供更优质的教育资源选择。不过，石景山实行多校划片政策，学区存在一定波动，不如海淀、西城学区稳定。
（二）医疗配套：多家医院护航，健康有保障
医疗资源方面，周边3公里范围内共有47个医院，其中包括首都医科大学附属北京朝阳医院西院（距离1.8km）、石景山区中医医院（距离1.3km）、北京市石景山医院（距离2.1km）等多家一级及以上医院，为业主的健康保驾护航。无论是日常就医还是突发情况，都能得到及时有效的医疗服务。
（三）商业配套：大型商场环伺，日常购物便捷
商业配套成熟完善，周边3公里范围内有14个商场，包括京西大悦城、当代商城（鼎城店）、喜隆多XIRONDOPLAZA等大型购物中心，以及93个超市，能够充分满足业主的日常购物、餐饮、娱乐等需求。
不过，项目1公里范围内缺乏大型商业配套，日常买菜、购物等可能需要驱车前往3公里外的商场，不够便捷。此外，项目西侧的在建商业配套尚未建成，商业氛围的完全成熟还需要一定时间。
（四）生态配套：公园环绕，宜居性强
项目周边生态环境优越，3公里范围内有86个公园，距离最近的公园仅166米，步行即可到达。步行10分钟可达首钢工业遗址公园（冬奥大跳台打卡地），2公里可达永定河森林公园，周末休闲、亲子游玩、健身锻炼都有绝佳的去处，让业主在繁华都市中也能享受自然生态的静谧与美好。
五、品质细节。
中海地产作为实力雄厚的央企开发商，在房地产开发领域拥有丰富的经验和良好的口碑，中海长安玖章作为其"玖序系"高端产品，在品质打造上可谓精益求精，但也存在一些细节问题。
（一）建筑品质：用料扎实，耐久性强
在建筑品质方面，项目外立面采用干挂石材+铝板的组合，不仅美观大气，而且耐久性强，历经岁月洗礼依然能够保持良好的外观。8厘米厚的保温层，比普通住宅的保温层更厚，保温隔热效果更好，让室内温度更加稳定，冬天更暖和，夏天更凉爽，同时也能有效降低能耗。
（二）装修标准：一线品牌配置，细节人性化
在装修细节上，项目同样用心十足。采用了博世三件套、TOTO智能马桶、高仪花洒等国际一线品牌家居家电，主卧配备的瑞士恩仕按摩浴缸，在同价位项目中较为少见，省去了业主装修的烦恼，实现了拎包入住的便捷体验。
此外，在许多细节处理上也尽显人性化。例如，卫生间采用干湿分离设计，有效避免了潮湿问题；厨房配备了垃圾处理器，让厨房清洁更加便捷；全屋预留了充足的插座和USB接口，满足现代家庭多样化的用电需求。
（三）存在的细节问题
1.部分业主反映阳台推拉门密封性一般，收房时需要重点检查门窗胶条，避免出现漏风漏水问题。
2.项目西侧有25层酒店布局，可能会对部分住宅形成遮挡，影响部分户型的采光和视野，尤其是一些边角位置的住宅，受到遮挡的可能性较大。
3.项目东侧仍有待开发地块，未来3年可能面临施工干扰，影响居住舒适度 。
六、价格分析：高端改善定位，性价比凸显
中海长安玖章最新参考价格为75000元/平方米，183㎡户型总价约1372.5万元，236㎡户型总价约1770万元。与周边新房相比，价格高出约3711元/㎡，与周边二手房相比，价格高出约27212元/㎡。
从价格来看，项目定位高端改善，置业门槛相对较高，更适合预算充足的改善家庭。但综合来看，项目的性价比依然凸显：一是低密洋房的产品形态，在区域内较为稀缺，居住舒适度远高于高层住宅；二是高达90%-92%的得房率，空间利用率极高，同等建筑面积下，实际使用面积更大；三是精装修标准高，一线品牌家居家电配置，省去了大量装修成本和时间；四是优质的区域位置和完善的配套资源，为房产的保值增值提供了保障。
对比同区域的其他项目，如远洋五里春秋（均价5.2万/㎡，高层住宅）、万科翡翠山晓（叠拼产品，得房率75%），中海长安玖章虽然单价较高，但在产品形态、得房率、装修标准等方面优势明显，对于追求居住品质的改善家庭来说，依然是极具吸引力的选择。

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