变更承租人 困了十余年

（来源：天津日报）

转自：天津日报

　　一套企业产住房的承租人，在法律文件上“定格”为一位2014年已故的老人。家庭内部协商一致，希望完成变更，却因一位失联十余年、法律上既无法宣告死亡又无法取得联系的亲属而陷入僵局。这不是电影情节，而是市民杨女士一家正在经历的现实。

　　杨女士介绍，她的奶奶于2014年去世，其在河西区承租的一套企业产住房，家庭内部协商一致，希望将承租人变更为其父亲。根据《天津市直管公产房屋管理办法》相关规定，原承租人死亡后，需由符合条件的配偶、子女、父母申请过户；若有多个子女，则需子女之间达成一致意见。杨女士的奶奶共有五名子女，其中四人（包括杨女士父亲及三位姑姑）均明确同意由杨女士父亲承租。然而，因第五个子女（杨女士的姑姑）已于2004年去世，按照规定其女儿（杨女士的表妹）也成为符合过户条件的人，依法也需要表达意见，并参与公证手续的办理。

　　难题由此产生，这位表妹早在2004年其母去世后不久便前往国外定居，此后与国内亲属彻底失去联系。为取得其意见，杨女士一家尝试了所有能想到的途径，前往其户籍所在地派出所报案寻人，向法院申请宣告其死亡，甚至通过电子邮件请求中国驻外使领馆协助联系，但多方努力均告无果。表妹的最后一份护照已于2009年过期，此后无任何新的护照或出入境记录，其在使领馆登记的电话已注销，使领馆也无法联系到她。法院基于现有证据，认为不符合宣告死亡的法定条件。

　　“所有能联系上的家人都同意，手续却卡在一位十几年杳无音信的表妹身上。”杨女士的话语中透着深深的无奈，“她在法律上既不能被认定为死亡，也不算正式失踪，可我们却因为她，始终无法完成承租人变更。我奶奶去世已经多年，房子名义上的承租人却只能一直是她。而我这位表妹，在户籍信息里‘永生’，成了我们绕不过去的一个‘影子权利人’。”她提出，能否采取一些变通或承诺机制，例如家庭内部签订协议，承诺若表妹日后出现并提出异议，愿意协商重新变更或给予经济补偿，以促成当前变更手续的办理。

　　针对这一情况，记者咨询了天津市法学会民法学分会常务理事、资深公证员杨晓铭。他指出，杨女士家遇到的情况在公企产房屋承租人变更事务中并非个例，在日常工作中时常能碰到因权利人失联、家庭内部矛盾等原因导致的类似困局。从现行司法实践和公证程序的角度看，此类问题目前确实缺乏有效的解决路径。

　　杨晓铭解释，《天津市直管公产房屋管理办法》于2014年发布实施，2019年修订，其中明确要求所有符合过户条件的权利人意见一致，这是为了保护所有法定权利人的合法权益，防止纠纷。但在执行层面，当出现权利人长期下落不明、无法取得联系，却又因不符合《中华人民共和国民法典》关于宣告失踪或宣告死亡的严格条件时，相关民事程序便陷入僵局。“这客观上造成了杨女士所说的，其表妹在法理上‘永生’，进而阻碍事务办理的情况。”

　　杨晓铭表示，要想从根本上解决此类因人员失联等特殊情况产生的历史遗留问题或现实难题，最有效的途径可能在于相关管理制度的进一步完善。未来在修订类似《天津市直管公产房屋管理办法》等规范性文件时，可以考虑增设针对此类特殊情形的规范性解决路径。例如，在申请人已尽到充分、合理的寻找义务并提供相应证据，且其他权利人意见一致的情况下，探索引入公告程序、财产代管人、承诺保证制度或由特定机构出具相关证明等方式，在严格规范、防范风险的前提下，疏通办理堵点，回应市民合理的诉求。