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开发商

绿城相信大家都不陌生，2017年首进西安的全运村打出了名气。22年的西安和庐、23年的海棠三章，去年的锦海棠和熙海棠延续海棠系列，今年又推出了绿汀芳菲和润百合双双摇号。紧接着长安玉华和桂冠东方亮相。不论是刚需还是改善，绿城总能脱颖而出。小面是作者整理的部分关于绿城的成长历程。

1995年成立于浙江杭州，浙江绿城房地产有限责任公司成立，“绿城”品牌诞生。2000年，“上海绿城”项目启动，绿城开始向全国性发展商转型。2006年7月13日在香港联交所挂牌上市，股票代码HK.3900。2007年，年度销售额首次突破100亿元。2016年，提出“一体四翼”组织架构。2024年，首推“好房子”企业标准，轻重并举模式逐渐成熟。绿城最大单一股东为中交集团，截至2025年8月22日，中交集团持有绿城已发行股本总额约28.88%的权益。

地段

桂冠东方位处全运路和港兴二路交汇处东南角。北侧一路之隔即是西安奥体中心，真正做到了“站在家里听演唱会”，这个地段在港务区含金量我想不用多讲，懂得都懂。我感觉这个项目有点像“就因为这点醋，才包的这顿饺子”。关于配套后面会讲。

商业

小区西侧一路之隔就是水晶汇溪广场加上周边华润、金地、枫林九溪的社区底商，日常的柴米油盐都能搞定。大商场方面小区往东直走1.2公里就是华润的万象汇，建面约10万方，现在已经建好了，但是具体的开业时间还没确定。不过往南4.6公里，开车10分钟就是砂之船奥特莱斯，建面约28万方，已经开业，很热闹，里面的袁家村关中特色美食街非常棒。

交通

地铁方面小区往西步行350米6分钟左右就是14号线奥体中心站C口，往东一站路换乘3号线，往西可以换乘2.4.10号线。

开车方面5分钟上三环上绕城，港务区这边也不堵车，所以开车也比较方便。

教育

小区南侧隔一个金地玖峰汇就是高新一中陆港小学和高新一中陆港中学，步行400米的距离。2025年首届中考普高上线率91.8%，700分以上学生占比56.2%，730分以上占比34.4%，780分以上15人，790分以上3人。此处只做学校的介绍，不涉及学区信息，具体学区划分请以教育局划分为准。

生态

浐灞国际港的生态方面依托的是浐、灞、渭三条河流，生态方面非常好。奥体板块主要是灞河，这个项目往西步行1公里就可以到灞河边，灞河两边设置了跑道、长安驿，跑步、露营、散步都可以。小区往北步行500米就是奥体中轴公园，这个公园是西起奥体中心东至纺渭路。东西全长7.2公里，南北最宽处330米，总占地5平方公里，分三期建设，前两期已经建成投入使用。公园南北两侧则是中铁、中粮、中石油等十三家央企总部。

医疗

医疗方面奥体板块主要依托的是交大一附院陆港院区，三甲医院，距离项目3.6公里，开车10分钟左右。除此之外市中医医院和红会医院也不远，开车15分钟左右就可以到。

这个项目500米范围内涵盖了学校、地铁、商业这三大配套，公园稍微远一些1公里，医院方面15分钟的车程内有三所三家医院。总体来讲奥体这边的配套是比较新的，教育和环境资源是这个版块的亮点。存在的缺陷是地理位置，三环外的位置劝退了很多城区内的客户。不过奥体跟前的几个项目都是纯改善的项目，所以距离对于能看这个项目的客户应该不是啥问题。

产品

这个项目是绿城2025年6月拿的地，占地46亩，地价11707每平米。从这个地价就能看出这块地的含金量了。所以绿城在这块地上做的绿城的桂冠系，这个是绿城的高端核心产品系列之一，目前全国仅有两座桂冠东方一所是在杭州第二所就是这个项目，这两个项目都有一个特点就是都与城市的奥体版块绑定。

园林方面以层层递进、立体行游的方式降景观展开，并通过六大主题地貌生息，形成独具东方山水气韵的游园体验。社区规划了两个下沉式会所，大约1万平，十大主题花园，满足多样化的生活场景。还有五大全龄健身模块大约6000平。

小区总规划了7栋楼，南侧三栋小高层17层左右，北侧四栋高层24层左右，这种南低北高的设计可以尽可能的让每栋楼都有好采光。小区总规划334户，面积有178/241/278三个面积段，妥妥的大平层。车位514个，配比1：1.49。接下来看看户型。

这个是180平的横厅户型，这个户型就非常经典了，四面朝南，南北通透。这种布局从三代做到四代，基本已经没有优化的空间了，所以四代也就是在得房率和细节上下功夫，比如主卧270落地窗、家政间、储物间这种。这个户型不算露台的套内是177平左右，室内得房率98%，加上露台之后202平左右，综合得房率112%。

这个是180的端厅，在现在市场上大面积的产品端厅基本是绕不开的，这种布局的亮点就是客厅270的采光和视野，再加上四代的露台这种布局的观景效果非常棒。这个户型的套内不算露台176平，室内的得房率98%，和横厅基本一样，区别就是这个露台能大一些，露台30平，加上露台是206平，综合得房率114%。

241是在北侧的高层上，也是端厅，说白了就是180端厅的PRO版，然后加了一个房间，和一个卫生间，做了五室四卫。到了这种面积其实布局基本就是这样，那么能影响消费者决策的我觉得就是地段、园林和物业了。套内不算露台是239平，室内得房率99%，露台48平左右，加上露台之后是287平，综合得房率119%。

这个户型让我来说就是端厅PRO MAX，一个字“大”！目前市面上做278平的其实很少，浐灞国际港我知道的新房一个是华润的玺宸上院另一个是招商的西安湾。这个套内不算露台283平左右，室内得房率101%，露台52平左右，加上露台是335平，综合得房率120%。

五、价格

目前备案价还没出来，但是11707的楼面价、这个地段、绿城、180-278大平层产品，这几点因素加在一起我估计价格不会低于25000。具体价格咱们等后面备案价出来，看看我预估的准不准。

最后总结一下，绿城的这个项目定位挺高的，尤其是大面积竞争的是西安湾和玺宸上院这种产品。所以对于能看这个小区的老板们我们能做的就是闭嘴，服务好老板就行了，剩下的交给老板们的眼睛。老板买东西嘛，喜欢最重要。

最后有一点我想说一下，就是绿城今年的新产品似乎渐渐放弃了大露台，而是在室内下功夫，不管是绿汀芳菲这种刚需还是润百合那种改善包括桂冠东方和长安玉华这种豪宅，这些项目的室内得房率基本都做到了95以上，这一点个人是比较喜欢的，因为露台再大是在室外，能用，但是西北的气候大家也都知道，灰尘大，所以室内大肯定更实用。还是那句话：纵有好房千千万，适合自己才重要。刚开始做，希望大家多多指点，还想看哪个项目的资料，评论区见。下面看看开发商的宣传资料

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