2026，如何投资澳洲房产赚钱？！澳洲买房梦，已经破碎！

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数据触目惊心：2/3澳人认为“买房梦”已碎，住房短缺正重塑社会

“有意生活”（Intentional living）是一种从被动消费转向主动创造的生活方式转变。

它意味着有意识地拒绝传统的“奋斗文化”，让人们更有目的地分配自己的时间、精力和资源。

这一趋势强调人与人之间的联系、个人的身心健康以及忠于内心价值的重要性，而非迎合社会压力或外界期待。

在疫情之后，人们对生活的重新审视已演变为一种持久的价值观转变。

“有意生活”不再是小众的生活方式，而成为消费者和打工人作出决策时的主导思维方式。

它关乎重新掌控自己的人生，按照自己的方式去定义与实现生活。

未来五年内，住房短缺预计将进一步推高房价与租金，对全国的家庭结构带来深远影响。

人口学家Mark McCrindle的研究指出，这场住房危机可能导致更多年轻人延迟离家，更多老年父母与成年的子女同住，以及更多年轻伴侣选择暂不生育。

McCrindle表示，租赁市场的供应已接近历史低点。

他指出：“未来五年内，住房供应预计将比目标少26万套。平均房贷已升至历史最高水平——十年间增加了约25万澳元——而需求却丝毫未减，因为澳洲刚经历了史上最大规模的五年人口增长，主要来自移民。”

“但值得关注的不仅是房价高企带来的经济或政治挑战，更是它引发的社会影响，例如创纪录的低生育率。”

“在某种意义上，住房问题正在推动人口结构的变化——孩子更少、人口老龄化、更多年轻人留在家中、地理迁移更频繁，越来越多人搬往相对可负担的昆州和西澳，同时社会分化加剧，‘有房者’与‘无房者’的鸿沟不断扩大。”

由McCrindle Research编制的《2026年度趋势报告》显示，当前供需失衡的焦点主要集中在需求端，而澳洲人口预计到2030年将达到3000万。

未来五年，澳洲计划新建120万套住房，但预计到2029年6月，仅能建成93.8万套，缺口达26.2万套。

报告指出，住房短缺、房型与需求不匹配以及贷款利率等因素，都可能推高全国的房价与租金，加剧生活成本负担，而这恰恰是让许多人望而却步、不愿生育的主要原因之一。

报告认为，技术工人短缺、可开发土地价格高昂、建筑业生产力与创新不足、规划审批程序复杂，以及现有税收或金融激励措施限制了住房资源的最优利用，都是造成问题的关键因素。

报告分析还指出，经济压力与澳洲持续下降的生育率密切相关。

在是否生育的问题上，澳人最担心的仍是经济负担：49%的人担忧养育成本过高，33%希望先实现财务安全，28%担心经济前景不确定。

自2021年以来，认为“即使钱不多，澳洲依然是一个生活质量很高的国家”的人比例，从56%降至48%。

与此同时，越来越多的人认为，澳洲正逐渐成为“有产者与无产者”的分裂社会。

这种感受在年轻一代中最为强烈——67%的Z世代和64%的Y世代认为，如今年轻人的努力已无法获得与上一代相同的成果。

目前，一套住房的价格相当于年收入的14.1倍，而在2005年，这一比例仅为8.9倍。

这也解释了为何有65%的澳洲人认为，传统意义上的“买房之路”对下一代来说，已经彻底断裂。

02

2026年澳洲购房攻略：$6.5万起置业，这些“价格洼地”值得关注

在住房负担日益沉重的背景下，精明购房者在2026年将目光投向澳洲各地“价格洼地”，无论是远离都市的乡村小镇，还是大城市边缘的实惠公寓。

根据PropTrack最新的市场趋势和可负担性数据，在澳洲内陆地区，购房者仅需6.5万澳元就能购置一处房产。

亮点区域包括南澳的Andamooka，其独立屋中位价为6.5万澳元，Coober Pedy的独立屋中位价则为8万澳元。

在昆州的Darling Downs地区，Dirranbandi的独立屋中位价为6.75万澳元，而在Cunnamulla，仅需9.97万澳元就能购入一套住房。

新州远西及Orana地区的Brewarrina，独立屋中位价为10.4万澳元，Coonamble的房产16万澳元就能入手。

西澳内陆地区同样提供极具吸引力的高性价比房产，Norseman的独立屋中位价为10.5万澳元，Southern Cross为14.5万澳元，维州Japarit的独立屋中位价为15.8万澳元。

各大首府城市的购房者则能在稍高的价位找到可负担的房产，其中公寓是最佳选择。

悉尼市中心及内南区的公寓中位价包括：Ultimo为71.5万澳元，Chippendale为74.25万澳元，Eastlakes为76万澳元。

远区公寓价格更低，例如Parramatta的Carramar，公寓中位价为37.55万澳元，Fairfield为44.55万澳元。

在悉尼的Baulkham Hills以及Hawkesbury地区，Lower Macdonald的独立屋中位价为52.9万澳元，远西及蓝山地区的Mount Victoria，独立屋价格则为77万澳元。

墨尔本内城区的公寓中位价为：Travancore 35.3万澳元，Carlton 39万澳元，Essendon North 40万澳元；Pascoe Vale（109.3万澳元）和Kensington（111万澳元）的独立屋也具备一定性价比。

在墨尔本内东区，50万澳元可在Box Hill购置一套公寓，57.8万澳元则能入手Hawthorn的公寓。

西澳方面，珀斯内城区的公寓中位价为：Wembley 43万澳元，Glendalough 43.5万澳元，Highgate 49.2万澳元。

珀斯东北部的Koongamia，独立屋中位价为59.85万澳元，Midland为60万澳元。

阿德莱德中部及山区，Walkerville的公寓中位价为46万澳元，Woodforde为47.5万澳元，Everard Park为49.925万澳元。

与此同时，Lobethal的独立屋中位价为70万澳元，Mount Barker为75.5万澳元。

布里斯班市中心的公寓价格为：Dutton Park 53.5万澳元，Spring Hill 56万澳元。

Albion的独立屋中位价为126万澳元，Kelvin Grove为130万澳元，Nundah为137万澳元。

高级数据分析师Atom Go Tian表示，首府城市的普遍趋势是，公寓和成熟区域比独立屋和远区更具可负担性。

“如果你是首次购房者，且价格是首要考虑因素，那么只要愿意选择公寓，市中心的住房会更容易入手。”他说。

Tian指出，全澳范围内的最低房价反映出偏远地区整体更易负担的特点。

“通常来说，离主要城市越远，房价就越便宜。距离是一个因素，此外还有驱动这些地区发展的经济状况。”

“例如，经济多元化的Townsville，房价会比以矿业为主的Mount Isa更高。”

Tian表示，2026年的高性价比价格区间在75万至100万澳元之间，这一区间的房价涨幅将超过200万澳元及以上的高价房产。

他认为，这一现象主要由两个因素驱动：首先是5%的首付政策，降低了高性价比房产的入手门槛，让购房者产生紧迫感。

“其次，更多银行在这一高性价比房产领域发力，推动房价从市中心向外围上涨。因此，新年期间这些区的房价肯定会继续上涨。”

Tian预计，高性价比区的房价将逐渐接近首次购房首付政策的额度上限，之后涨幅会放缓。

“不同城市的额度上限不同，甚至偏远地区中心的上限也有差异，因此这些区的具体位置也会有所不同。”

Tian特别强调，墨尔本是2026年性价比最高的城市。

“墨尔本非常特别，其公寓中位价在35万至40万澳元之间，是主要城市中最低的，独立屋中位价也最低，因此在购房机会方面确实有很大潜力。”

Propertyology董事总经理Simon Pressley表示，新的一年，购房者应考虑自身的购房目标。

“投资性购房、自住性购房以及已有房产并因各种原因换房的人群，需求存在很大差异。”

Simon Pressley给所有购房者的建议是，从投资回报来看，应优先选择独立屋而非公寓。

“公寓过去从未、将来也不会受到自住购房者的青睐。”

“任何房产只要持有足够长时间都会升值，但公寓的升值速度远远不及独立屋。”

“墨尔本和悉尼各地都有公寓，如今的价值与10年前相比没高多少。”

“大多数市场已经展现出相当强劲的势头，没有理由认为2026年市场会走弱。”

“无论利率有小幅上调还是下调，整体看起来都会保持稳定。”

03

2025年澳洲房市意外收官：结局和年初想的完全不一样

2025年房市的收尾状态，和年初相比已经完全变了样。

年初人们还盼着房贷能明显松一口气，但最后这个希望还是落空了。

由于澳洲央行全年三次下调现金利率，买家能借到更多钱，房价也一路上涨。但到了2025年末，经济学家预测，这一轮降息周期可能不会再继续。

Cotality澳洲研究主管欧文（Eliza Owen）表示，截至11月底，澳洲住宅价值全年上涨7.7%，高于上一自然年的5.2%，也高于20年平均的5.1%。

不过，这个结果主要是因为较小的首府城市出现了房市热潮。

相比之下，悉尼房价涨幅更温和，为5.1%；墨尔本为4.2%。

欧文说：“利率下降让今年市场表现超预期”，目前官方的现金利率为3.6%。

她说：“2025年通过降息带来的缓解，让各大银行很快就下调了房贷利率。而且直到第四季度之前，市场普遍认为2026年还会继续降息。”

她说，这让春季卖房季一开始很强劲。但到年底，通胀回升改变了利率预期，也开始影响房市。结果是，在截至12月中旬的四周里，悉尼和墨尔本的房价增长趋于停滞。

她说：“到了年末，市场状态和春季时相比，已经发生了很大的变化。”

欧文补充说，尽管今年利率下调了，但房贷成本仍然偏高，促使买家更多考虑更便宜的房子，进而推高这部分房价。今年最便宜的25%住宅价值上涨9.5%，而最贵的25%只上涨6.2%。

欧文说：“负担能力被拉得很紧，中等和高收入买家被迫转向更低价位的房源，因此一些本来价位较低的区域涨得最明显。”

Domain研究与经济主管鲍威尔博士（Nicola Powell）回顾说，市场原本预计2024年就会降息，但一直没有发生，直到今年才出现，并且成了2025年房市最关键的特征。

她说：“降息带来了更强的动能，尤其是悉尼，因为它对现金利率变化更敏感。”

她说：“墨尔本一直很难进入稳定复苏，2025年对墨尔本来说是一个明确的转折点。”

今年，首次购房者获得了更多选择，包括扩大澳洲政府5%首付计划（5% Deposit Scheme）的适用范围。该计划允许买家在规定房价上限内，只用5%首付买房，而且从10月起，不论收入高低都能申请。

政府的Help to Buy共享产权计划在12月开放，允许买家与政府共同买房，从而减少房贷还款压力。

鲍威尔说，对很多首次购房者来说，这些激励可能会改变局面。但她也同意，更便宜的房子涨得比高端房更快。

她说：“首次购房者在房价上涨面前很吃力，而这基本就是2025年市场给他们的现实。”

她说：“所以即便政府计划给了他们进入市场的工具，但最终他们还是得为一套房付出更高的价格。”

她还补充说，投资者在2025年重新回归，目前获批的住房贷款中，投资者占比略高于40%。不过这些购买主要集中在成熟的二手房市场，对新增住房供应帮助不大。

她形容住房负担能力“极其紧张”。

她说：“想买房的愿望还在，但这个愿望正在改变。”

Ray White首席经济学家科尼斯比（Nerida Conisbee）也表示认同，她形容住房负担能力“并不好”。

她说：“今年房价确实涨了很多。感受最明显的，是那些本来就很便宜的地区，尤其是疫情前就很便宜的地方。”

她说，2025年的市场强度，比2024年末时的预期更强。当时房价涨势在放缓，甚至短暂下跌。但2025年一开始，人们对降息的期待成为转折点。

现在，她预计2026年开局会很有意思，因为一些经济学家警告，利率可能会上升。

她说：“过去五年推动房价上涨的很多因素仍在延续。我们也没有太多住房供应。但哪怕只是出现加息的讨论，都会让市场明显慢下来。”

04

买房平均首付超$13万！澳洲年轻人崩溃：没父母帮忙，根本买不起

在2026年，澳人能否买得起房，很大程度上将取决于4个字——“父母银行”。

Finder.com.au的最新研究显示，没有父母支持的人越来越难买房。

但正是这种来自父母的援助，也在扭曲房市，形成一种“两极分化”——有父母经济支持的人能顺利进入房市，而缺乏这种支持的人则被拒之门外。

研究表明，52%的首次购房者依赖父母——无论是接受金钱援助、与父母同住，或让父母作为贷款担保人——其中还有部分人获得了遗产。

另有17%通过兼职来攒首付。

政府的新5%首付计划也是进入房市的方式之一，该计划允许购房者仅以5%的首付买房，无需支付贷款保险，但目前尚无参与人数数据。

相比之下，选择削减消费来省钱的购房者比例要低得多：只有3%取消了健身房会员，5%停止购买外带咖啡，9%减少了网购支出。

Finder的Graham Cooke表示，这种差距正在扩大。“对许多年轻买家而言，没有帮助就买房几乎是不可能的。”

“那些能依靠父母的人不仅能更早进入房市，且处于更强势的位置，这进一步加剧了市场中的不平等性。”

Finder的First Home Buyer Report 2025发现，买房平均首付为135589澳元。

这一金额相当于超一整年的平均收入，并较3年前上涨13%。

大多数购房者需要近5年半的时间才能攒够首付，11%的人则需超10年。

近90%的购房者表示，过去3年存钱变得更难，而45%对购房决定感到后悔，主要原因是买价过高（26%）或积蓄不足（11%）。

Freedom Property Investors的Scott Kuru在接受Finder调查时表示，“父母银行”正在重塑房市。

“很显然，许多年轻人只有在年长（且大多经济宽裕）的家人帮助下，才能进入房市。”

Tasmanian School of Business and Economics的Mala Raghavan补充道：“在房源有限的市场中，任何需求驱动的行为都必然会扭曲房价。”

Metropole Property Strategists的Michael Yardney表示，“父母银行”正在造成鲜明的两级分化。

“这正在形成一个‘有产者’与‘无产者’的两级市场——一些家庭已拥有房产，而另一些则没有。”

悉尼大学的Stella Huangfu表示，来自家庭的资助为部分购房者提供了额外的助力，使他们能出更高的价格、更早的入市。

“这推高了房价，尤其是在竞争本就激烈的地区。同时也加深了不平等性，让那些缺乏家庭支持的人更加落后。”

不过，也有经济学家认为，父母资助本身并非市场问题。

澳洲住房产业协会的Tim Reardon指出，家庭援助是市场扭曲和高房价的结果，而不是原因。

“（父母们）并非在扭曲市场，而是在修正市场中由严格贷款限制对首次购房者造成的扭曲。”

悉尼大学的Garry Barrett表示，代际财富转移一直存在。

Emerson Economics的Craig Emerson也认同：“父母支持子女购房的现象一直存在。”

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