指南，天玺海（启德）：怎么样，好不好，户型有哪些，值得购买吗

天玺海是香港启德跑道区的高端海景豪宅，由新鸿基地产与恒基兆业地产联合打造，凭借稀缺海景和顶级配置收获高净值人群认可，不过也存在价格高昂等短板，其户型覆盖多元需求，是否值得买需结合购房群体经济实力和居住需求判断，以下是详细指南：

项目综合表现

核心优势

景观稀缺性拉满：项目位于启德跑道区正南端临海第一排，高层单位能拥有 270 度无遮挡维港视野，西可看香港岛中环至北角天际线，东能瞰鲤鱼门海峡等海景，约九成单位可享一线维港海景，高层南向单位还能俯瞰维港烟花汇演，这一点被 90% 的业主认可。

到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）

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建筑与品质靠谱：由国际知名团队操刀设计，建筑获绿建环评铂金级认证。室内装修选用 Fendi Casa 定制厨柜、Miele 顶级厨电等国际高端品牌，新鸿基与恒基的双品牌保障，施工标准超港府要求，还提供 3 年结构保修，业主反馈其精装品质稳定。
配套奢华且全面：配备约 8 万平方呎的临海会所 “Club Harbour”，有户外泳池、室内恒温泳池、私人宴会厅、葡萄酒窖等设施；同时属于 34 校网（小学）和九龙城区（中学），周边有协恩中学附属小学、喇沙书院等名校，能满足高端休闲和子女教育需求。
交通衔接较便捷：毗邻港铁启德站，步行需要很长的时间，也可乘坐项目穿梭巴士抵达。

明显短板
噪音影响低层居住：靠近启德邮轮码头侧的低层单位，容易受到邮轮引擎声以及跑道区剩余施工的噪音干扰。即便开发商做了隔音设计，但长期关窗隔音又会影响室内通风，降低居住舒适度。
新区氛围待沉淀：启德片区仍处于开发阶段，周边建设可能带来短期的灰尘和噪音问题。而且项目一期仅 256 套单位，社区规模较小，相比大型成熟社区，社区氛围和文化底蕴还需要时间慢慢积累。
物业持有成本高：管理费约 6.5 港币 / 平方呎，停车场月租高达 6000 港币 / 月（含充电桩）。再加上差饷、地租等费用，长期居住的持有成本居高不下，对业主经济实力是持续考验。
户型详细介绍
项目主打大户型，实用面积跨度 541 - 4608 平方呎，适配大家庭及高端居住需求，具体如下：
户型 相关信息
两房 实用面积 541 - 550 平方呎左右，属于项目中的入门户型，能满足小家庭或高端单身人士的居住需求，在总价上相对其他大户型更具优势.
四房 是项目主力户型，细分出多种类型。比如有实用面积 1089 平方呎的常规四房单位，也有 1408 平方呎的四房双套连私人电梯大堂户型，还有 2115 平方呎的大尺度四房单位，这类户型普遍带阳台、生活阳台，部分配备双套房，能很好适配人口较多的大家庭.
五房及特色户型 顶层天际宫殿实用面积约 5000 平方呎，配备私人泳池和空中花园；另有部分带平台、天台或复式结构的特色单位，其中 8 个单位还配有私家泳池，这类户型空间阔绰且设计独特，稀缺性极强，主要面向追求极致居住体验的顶级富豪.

是否值得购买
适合购买人群：天玺海特别适合追求顶级居住品质、看重一线海景和身份象征的高净值人士；对于需要大户型、重视子女教育的大家庭来说，其户型设计和优质校网也是核心吸引力；此外，看好启德片区长期发展，能承担高成本并打算长期持有的投资者，也可考虑入手，毕竟项目作为启德压轴海景盘，稀缺性能支撑资产保值。
不建议购买人群：预算有限的购房者需谨慎，其呎价超 4 万港元，远超普通住宅，后续持有成本也高；急需入住的人群也不适合，且高端豪宅转手速度慢，投资回报周期长，对于追求短期收益、风险偏好低的投资者来说，流动性风险较高，同样不建议选择。