北京买房：理清思路，购房建议1759

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家北京人，在海淀西部有两居室自住，无贷款，孩子今年中考。我是手中有点闲钱，100万出头，目前都是做*行的理财，现在平均收益4%-5%。但也得知目前银行已经没有五年期存款了，因为都预期利率下降通道。

所以我感觉现在房价应该是最低谷时期，所以想买套小房，尽量不贷款，也不是为了自住，只要升值好就行，以后留着给孩子换房或者自住。您认为现在的时机是否合适？房价的长期走势如何，毕竟要在十年后才用的上呢。

A：

1、孩子16岁，十年后用房，想买100来万升值好的投资房。这够呛，北京是没有这种房的，要不看看其他城市的吧。

2、主要是北京的房价太高，中位数基本都5/600万。而升值好的多数都是改善房，总价大多在中位数以上。毕竟房子是用来住的，居住体验越好的才越受追捧，对标的中产群体也才对价格不是太敏感，相对容易抬高价格。

而100来万基本就是郊区了，地段儿大多一般，而且也买不了多大面积，无论在哪个区都是上车盘。这部分客群对价格很敏感，自住为主，投资升值不占优。

3、另外您对收益的期望值可能也高了点儿，看样子是认为应该超过5%是吧？我觉得挺难的，除非是跟欧美似的大通胀，否则房子不可能再有这么高的涨幅了。

4、所以您要不再问问别人吧。虽然我也认为现在的北京房价算是阶段底部，但找不到你想要的房子，也不认为能有多高的收益，帮不上忙。

仅供参考。

二

Q:

北京除了东西海朝之外，还有哪个区的学区房性价比高？石景山和丰台有吗？最低需要多少钱？不要老破小。

A：

1、性价比高，这标准是什么啊？或者说以哪方面为主，是教育资源对口学校还是房子的居住感受？否则不太好聊，相当于问，除一线城市之外，还有哪座城市好混？这太宽泛了不好聊。

2、石景山和丰台都有普遍意义上的学区房，但性价比是否高就得看自己的感受了。比如丰台的北大地学区，从学校来讲放到北京也算中上，现在学区溢价不高，所以可以算性价比高的。但丰台的顶级高中只有十二中，这对牛娃来说或许吃亏，从这点来说又不太好算性价比高的了。

而且北大地学区多数都是老小区，连带电梯的都不多。尤其您又想要最低价格的，那基本就是老破小了。

3、石景山怎么说呢，也有学校不错+溢价低的，比如景山远洋和京源的学区，性价比可以说比丰台还高。但石景山更缺乏顶级高中，学霸孩子就更不好选了。合适吗？

另外石景山的学区房大多都是商品房，房龄都不老，最低200来万就行。

4、总之房子好找，但性价比高不高的还是您自己判断吧。

仅供参考。

三

Q:

我在丽都附近工作，也一直住在附近，现在想换到阳光上东的三居，现在差不多1500万吧，您觉得保值会怎样？

A：

1、阳光上东的保值，我觉得怎么着也比之前那些年会强一些。也就是前些年丽都包括酒仙桥板块都有些走弱，但之后至少应该不再走弱。当然这只是我的观点，是否真的如此趋势走着看吧。

2、在我看来前些年是酒仙桥被望京抢去了不少份额，从开发商卖房的角度能很明确的感到压力，购房人群被分流就导致价格走势弱呗。

但现在望京也早就没有新楼盘了，大家都一样。而且产业发展也都到瓶颈了，望京还搬走了好几个大家伙，那两边就没什么太明显的差距了。再加上酒仙桥的改造，腾出的土地和规划就增加了想象空间。所以走着看吧，整个板块至少不会再吃亏。

3、而且阳光上东本来就是好小区，这几年我没怎么去过，但从均价来说不算单独走弱。以后看物业吧，不便宜的物业费，别明显降低水平就行。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。