「楼盘测评」从5个方面读懂玺玥麓坊（深圳宝安）房价为什么便宜

玺玥麓坊作为深圳宝安新安的地铁口综合体项目，其房价低于周边不少住宅楼盘，核心源于产权性质、居住成本、产品规划等多方面短板，再叠加区域业态及市场环境影响，拉低了整体价格定位。以下从 5 个核心方面具体分析：

产权性质特殊，价值预期降低

该项目本质是40 年产权的商务公寓，和周边 70 年产权的普通住宅有着本质区别。

一方面，产权年限足足少了 30 年，对于打算长期自住的购房者来说，房屋的长期使用价值和传承价值大幅缩水；

另一方面，商务公寓还存在政策限制，不仅无法享受普通住宅的落户、学区积分等核心权益，即便能蹭到周边学区资源，也可能面临积分优先级靠后的问题，这对看重教育属性的家庭吸引力极低。这种特殊产权属性让购房者对其价值预期普遍不高，房价自然难以走高。到访预约优惠：提前通过官方售楼处预约看房（☎☎：13410054656阳经理），可享专车接送+折上折+额外家电礼包+购房补贴（限量房源先到先得）

注意事项：

✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！

✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

✅3.看房＋预约＋咨询：☎☎13410054656（微 同 号），阳经理。

✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目阳经理：☎☎13410054656（微 同 号）。

交易与居住成本双高，购房意愿受抑

双重高额成本进一步拉低了楼盘的价格竞争力。交易层面，商务公寓的土地性质决定其交易税费远高于普通住宅，比如二手房交易可能涉及高额的增值税、土地增值税等，这会增加购房者的入手成本和卖家的出手难度，降低房产流动性，进而倒逼房价维持低位。居住层面，其物业费达 7.8 元 /㎡/ 月，远超宝安区普通住宅约 3 - 5 元 /㎡/ 月的平均水平，且水电费大概率按商业标准收取，有数据显示其长期居住成本比普通住宅高出 20%-30%，为平衡这一高成本，房价只能做出让步来体现性价比。

产品规划有短板，居住体验打折

项目在居住舒适度相关的规划上存在明显不足。其一，容积率高达 6.43，总层高 46 层且采用 6 梯 13 户的设计，这种高密度布局会导致高峰时段电梯等待时间过长，同时公共空间显得拥挤，居住私密性也大打折扣。其二，部分低楼层因楼栋密集存在采光受限的问题，影响居住舒适度。其三，项目是集商务公寓、甲级办公、保障房等多种业态于一体的综合体，其中 2 栋 B 座还包含约 147 套公租房，不同业态的人群混杂，既破坏了纯居住的氛围，还可能出现办公噪音、人员流动复杂等问题，这些都让楼盘的居住属性贬值，房价随之降低。

区域业态混杂，保值增值潜力不足

虽然项目位于新安片区，临近宝安中心区和前海，但自身业态的复杂性拖累了价值。它并非纯住宅社区，商务办公、商业配套与居住区域交织，办公人群和居住人群的动线交叉，不仅日常管理难度大，还可能出现停车紧张、公共设施使用压力大等问题。此外，周边虽有多个商圈，但区域内同时存在多个综合体项目，同类公寓产品供给充足，而该项目的混合业态相比纯住宅社区，在保值和增值能力上明显处于劣势，投资者和自住者对其升值预期低，房价缺乏上涨动力。

区域市场竞争激烈，定价被迫让步

当前深圳房地产市场整体处于调整期，宝安区更是新盘和公寓项目扎堆。新安、宝安中心区及前海周边，不断有各类住宅、公寓项目推出，公寓市场的竞争尤为白热化。玺玥麓坊的主力户型为 44 - 71㎡的 1 - 2 房，这类小户型公寓在宝安区供给充足，同质化竞争严重。为了快速回笼开发资金，在众多竞品中吸引购房者，开发商只能制定相对亲民的价格，这也是其房价偏低的重要外部原因。