增值税大降会砸崩二手市场？有点想多了......

这两天，一条关于房地产的重磅消息在许多人的朋友圈里刷屏了。

财政部和税务总局联合发布公告，调整了个人卖房的增值税政策。

今天我们就来聊聊，新政到底意味着什么，它对整体楼市而言，究竟是利空还是利好？

首先，我们得把新旧政策掰扯清楚。

新政简单来说就是，从2026年1月1日起，如果你卖的房子买来还不到2年，增值税从原来的5%降到了3%；

如果买来已经满2年，恭喜你，直接免征，这是全国统一的政策。

而满2免征，主要惠及的还是北上广深这几座一线城市。

根据官方媒体报道，大部分城市都实行满2免征，但在北上广深，就算你买的房子满2年，如果房子被认定为“非普通住宅”，买的时候还是需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税

虽然早在2024年底，北上广深都有发文取消普通住房和非普通住房标准，但关于增值税的BUG一直没打上补丁。

这就导致一线城市很多置换大面积改善住房的业主，总有一笔不小的税负悬在心头，成了换房路上一个明显的绊脚石。

而这次新政，就明显解决了这个历史遗留问题。

新公告白纸黑字地写着：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

注意，这里没有附加任何关于城市、面积或价格的限制。

也就是说，从明年开始，无论你在北京、上海，还是广州、深圳，只要你持有的房子满了2年，出售时就一律免征增值税。

这对于一线城市那些面积稍大、总价较高的“非普宅”业主来说，是最大的利好。

举个例子，一套150平米、单价3万的房子，总价450万，如果按旧政策可能需要缴纳的增值税可能就是一笔超过20万的巨款，而现在这笔钱全省下了。

这不仅仅是省钱了，更重要的是，它打消了很多人换房时对于高额税费的恐惧，让改善型需求流动起来的大门开得更大了。

对于持有不足2年的房子，政策同样友好。

税率从5%下调至3%，看上去只降了2个百分点，但换算成税负的降幅可是实打实的40%。

不妨直接算一笔账：一套成交价500万的二手房，原来增值税大约是23.81万元，现在降到14.56万元左右，卖家能少掏接近9.25万元。

对于总价一两百万的刚需房源来说，也能省下好几万。

这可不是个小数目，它直接降低了“试错”或应急出售房产的成本。

以前因为工作变动、家庭急用钱等原因不得不卖房的人，可能因为高额税费而选择大幅降价出售。

现在税费压力减轻，有助于他们更从容地交易，避免非理性的价格踩踏，对稳定市场价格也有积极意义。

那么，一个很自然的问题就来了。

交易成本这么一降，会不会导致市面上短时间内冒出大量“满2年”甚至“不满2年”的二手房，让本就承压的市场供给更多，反而加剧房价下跌呢？

我相信这是很多人，尤其是潜在购房者心里的疑问。

从直觉上看，这似乎合乎逻辑。但如果我们把视野放宽，结合当下的市场实情和买房这种行为本身的特性来看，结论或许会有些不同。

买房，对于中国家庭来说，从来都不是一个轻率的决定。

它动用的是家庭多年甚至是一辈子的积蓄，承载着安身立命、财富保值等诸多期望。

因此，绝大多数人购买住房，都是经过深思熟虑的，持有周期也相对较长。

仅仅因为税费降低了2%，就突然决定把还没住热乎的房子匆匆卖掉，这样的比例会有多高呢？

我认为不会太大。

真正受新政鼓舞而积极入市的，主要是两类人：

一类是已经持有一套房产满2年，一直在观望、因为高额税费而迟迟下不了决心置换的改善型家庭；

另一类则是因人生规划确实需要短期内处置资产的人，比如卖房凑钱创业、出国、或偿还紧急债务。

对于前者，新政释放了他们被“冻结”的置换需求；对于后者，新政则减少了他们紧急售房的损失。

这两类需求的释放，更像是对市场原有潜在流动性的解锁，而非凭空制造出大量的抛售盘。

市场的真实温度，数据或许更能说明问题。

昨天在链家平台，广州二手的挂牌量为146200套，而政策发酵了一天后，今天的二手挂牌量为146195套。

没错，挂牌量没有增加反而减少了，可见二手业主们并没有盲目恐慌抛售。

△12.30广州二手挂牌量

△12.31广州二手挂牌量

再来看广州全年的二手数据，广州市房地产中介协会数据显示，2025年全年，广州二手住宅共网签10.81万套，同比微降了2.42%。

值得注意的是，下降主要发生在第四季度。

这背后除了市场自身的调整，恐怕也与年底大家普遍观望、等待新一年政策明朗的心态有关。

更宏观的数据显示，2025年四季度以来，包括北京、上海、深圳在内的一线城市，二手房成交套数同比出现了比较明显的下滑，市场在前期的高基数下热度有所减退。

所以，这种“市场循环有所堵塞”的背景下，出台降低交易成本的政策，其首要目的显然不是为了“压价”，而是为了“疏通”。

正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所指出的，当下市场的一个突出问题是新房和二手房市场分化，“卖旧买新”的置换链条不畅。

降低增值税，正是为了降低这个循环中的摩擦成本，让二手房能更顺畅地卖出去，让卖房的人更有能力和意愿去买入新房，从而打通整个市场的任督二脉。

我们或许不必过分担忧“天量二手房挂牌”冲击市场。

相反，一个更健康、流动性更好的二手房市场，是新房市场持续发展的重要基石。

当人们能够没有后顾之忧地卖掉旧房，他们进入新房市场的脚步才会更坚定。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也分析认为，新政能促进“一二手房联动的效应”。

这其实指向了一个更深层次的趋势，中国楼市正在从过去增量开发为主导的“单轮驱动”，转向存量流通与增量开发并重的“双轮驱动”新模式。

激活存量，盘活成千上万家庭手中已有的房产，让资产能够根据生命阶段的变化而有序流动，这本身就是构建房地产发展新格局的关键一步。

当然，我们必须清醒地认识到，单靠降低一项交易税费，并不足以彻底扭转市场的预期。

房地产市场的稳定健康发展，关乎金融稳定、居民财富和宏观经济，需要多方面政策的协同发力。

有市场分析就指出，当前市场“止跌回稳”的关键在于需求端的修复和居民资产负债表的改善。

增值税下调主要减轻的是卖方的成本，要真正提振市场信心，可能还需要有更多后续的举措。

楼市的春天不会因为单一政策而立刻到来，但当堵塞的管道开始被疏通，活水重新流动起来的时候，距离市场找回它自身的平衡与活力，或许也就不远了。