不满2年卖房增值税降至3%，购房者迎实质利好

12月30日，财政部、税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，为房地产市场送上重磅利好。

公告明确，自2026年1月1日起，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%降至3%；销售购买2年以上（含2年）的住房，继续免征增值税。

这是自2016年全面“营改增”以来，我国首次调整个人销售住房增值税税率，将直接降低二手房交易成本，为房地产市场健康发展注入强劲动力。

税费直降40%，百万房产交易立省数万元

新政的核心变化在于短期持有住房交易成本的显著降低。根据公告规定，此前个人出售持有不满2年的住房需按5%征收率全额缴纳增值税，新政实施后这一比例下调至3%，降幅达40%。

简单测算来看，一套成交价200万元、持有未满2年的住房，新政前需缴纳增值税10万元，新政后仅需缴纳6万元，直接节约4万元交易成本；若房屋成交价达500万元，税费减免额度更是高达10万元。

落实税收法定，简化税制实现政策连贯

值得关注的是，此次政策调整并非孤立的税费减免，而是落实增值税法的重要举措，体现了税收法定和简化税制的立法精神。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文介绍，2026年1月1日增值税法正式施行后，我国小规模纳税人适用的增值税征收率将进一步规范统一。在此之前，小规模纳税人适用3%和5%两档征收率，其中5%征收率是“营改增”时平移的原营业税政策，个人销售短期持有住房适用该税率就是这一历史背景的产物。增值税完成立法后，减少征收率档次、统一适用3%标准，不仅简化了税制，更实现了税收政策的连贯性与稳定性，让个人住房交易税收规则更加清晰透明。

政策组合发力，激活二手房市场良性循环

从政策脉络来看，此次增值税调整是房地产市场调控“组合拳”的重要一环。2016年“营改增”后，我国曾对不同城市、不同户型实行差异化增值税政策，北上广深等一线城市对非普通住宅执行特殊计税标准。

2024年末，相关政策已实现优化，北上广深取消普宅与非普宅区分，增值税征收方式与其他城市统一。此次新政进一步将短期持有住房的增值税率降至3%，彻底实现了全国范围内个人住房销售增值税政策的统一，打破了地域差异带来的交易成本不均衡问题，符合税收中性原则，为房地产市场营造了公平竞争的环境。

在当前房地产市场处于调整期的背景下，新政的出台具有鲜明的现实意义。近期二手房价格同比跌幅连续扩大，热点城市领跌态势明显，市场预期较为疲弱，新房交易也出现转弱迹象。

而中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，要求从供需两端发力，充分释放居民刚性和改善性住房需求。此次增值税新政精准响应了政策导向，通过降低交易成本激活市场活力，成为稳定市场预期的关键举措。

多方普遍受益，新政将从多个维度推动房地产市场良性循环

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此前5%的高征收率导致交易成本居高不下，许多购房者在凑齐首付后，还需承担十几甚至几十万元税费，严重制约了交易达成。新政实施后，受税费成本抑制的需求将逐步释放，尤其利好持有不满2年的次新房流通，加快置换链条畅通，让改善型家庭“卖旧买新”的意愿更强。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，税费降低不仅减轻了房东的出售压力，也间接降低了购房者的成本负担，有助于形成“卖方愿意卖、买方买得起”的良性互动。二手房市场的活跃将进一步带动新房市场发展，促进一二手房联动，有效化解库存压力，推动房地产市场从存量时代向品质时代转型。叠加各地此前优化的契税、个人所得税政策，当前已形成有利于住房消费的税费政策环境，将显著增强市场信心。

对于不同群体而言，新政的红利将各有体现。对于刚需购房者，税费成本的降低直接减轻了经济压力，结合当前相对低位的房价和宽松的信贷政策，入市门槛显著降低；对于改善型家庭，置换成本的减少让“以小换大”“以旧换新”更加便捷，有助于提升居住品质；对于房地产市场而言，交易活跃度的提升将优化住房资源配置，让房价逐步回归合理价值区间，实现“止跌企稳”的良性发展态势。

人性化过渡安排，保障政策平稳衔接

需要注意的是，新政还体现了人性化的过渡安排。公告明确，2026年1月1日前个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按新政执行，确保了政策衔接过程中纳税人的合法权益，避免了因政策调整带来的征管争议。

这一细节设计既保证了政策的刚性执行，又彰显了税收征管的灵活性，得到了市场各方的认可。

此次个人住房增值税政策调整，是税收法定原则在房地产领域的生动实践，也是稳经济、惠民生、促消费的重要举措。从减轻家庭购房负担到激活市场流通活力，从简化税制到稳定市场预期，新政的多重效应将在未来逐步显现。

对于广大购房者和房地产市场而言，这既是政策红利的释放，更是市场信心的重塑。

来源 | 新华网、上观新闻、羊城晚报

编辑 | 姜玉 函

责编 | 李雪