空置之痛：产办园区脱胎换骨尚需时日

作者 | 虞滟萍 编辑 | 张晓兰 责编 | 韩玮烨

摘要：

本篇节选自睿和智库《中国不动产资产管理发展概要蓝皮书（2025-2026）》商办及产业园区篇，

完整报告将于1月21日正式发布。

2025年，商办与产业园市场同时面临宏观经济转型与供应高峰的双重压力，空置率持续处于高位，行业整体在艰难探索转型方向。无论是商办市场的高空置，还是产业园区的招商困境，都反映出传统“空间提供商”模式已难以为继，向“产业服务商”转变已成为必然选择。

写字楼

五城对比下的困境与机遇

以北京、上海、广深、成都这五座一线及新一线城市为样本，我们可以清晰地看到，截至2025年9月30日，写字楼空置率最低的城市为北京、上海和广州，其中北京的写字楼空置率约为11.8%，出租率遥遥领先其他城市。

北京：市场需求呈现“一超多强”的格局。金融街、国贸等核心商务区的稳定性依然最强，金融和科技（TMT）行业仍是租赁需求的绝对主力。同时，丽泽金融商务区、通州副中心等新兴区域，凭借政策支持和租金优势，正在吸引企业搬迁和新设立，市场呈现多中心发展的格局。

上海：需求结构更趋多元化。除了传统的金融和专业服务业，高端制造业的总部办公、生物医药的研发中心等需求在2025年表现亮眼。虹桥商务区凭借其交通枢纽优势，前滩则以其高品质的楼宇和规划，成为市场中为数不多的活跃区域。但整体而言，巨大的新增供应依然让市场整体承压。

广深：深圳市场同样受到TMT行业调整的影响，但其强大的制造业基础和创新活力提供了需求的韧性。广州市场则相对稳健，专业服务业、贸易和制造业是主要支撑。两地共同的问题是，未来几年仍有巨量新增供应，去化压力巨大。

成都：成都市场在2025年进入了深度调整期，全市优质写字楼的平均空置率已攀升至30%以上，部分区域甚至更高。特别是天府新区，由于前期规划供应量过大，部分楼宇的空置率甚至高达70% 。业主普遍采取“以价换量”的策略，导致租金水平持续探底。市场的严峻形势，正倒逼成都的写字楼项目必须在存量改造和运营提升上寻找出路。

面对普遍的空置压力，资产改造升级成为必然选择。例如，将部分空置楼层改造为共享办公空间，以满足中小企业和灵活办公的需求；或者引入“办公+商业”“办公+公寓”的混合业态，打造垂直社区，提升楼宇的配套服务能力和客户黏性。有案例显示，通过引入医疗研发等特定产业，并进行相应的硬件改造，可以实现租金的显著提升。

产业园区

从“0租金园区”到“产业生态”‍

根据睿和智库统计，2025年前11个月全国新开产业园92个，较2024年同期减少16个，同比减少14.8%。新开园集中在北京、上海、江苏、广东、浙江、四川等省（市）。

从新开园数量上分析，2026年月均开园8.36个，推测全年开园数量约为100个。新开产业园数量整体仍呈下降趋势，但下降速度有所缓解。

但与2024年相比，中大型产业园数量略有回升。尤其是建面超10万平方米的产业园数量在近几年首次超过50%。这可能与产业园区不再无序扩张，开始向核心城市的产业聚集区聚集有关。

从产业视角分析，2025年新开产业园中可以看到许多新兴产业的方向。产业类别中，人工智能和数字经济以超过39%的比例居首位，紧随其后的是高端制造和高端装备板块，新能源和新材料排在第三。这一特点与国家的产业升级战略有关。

另外还有一个新变化是，银发经济、宠物经济、IP经济、体育经济等新兴产业命名的产业园开始出现。但今年尚未出现百万方规模级别的产业园，最大的产业园是位于广东从化经济开发区明珠工业园的中大创新谷·从化一期，其占地500亩，建面67万方，培育专精特新产业生态。

睿和总结

政策转向：过去，地方政府为了招商引资，普遍会给予园区企业大量的税收返还和租金补贴，甚至有些园区出现了“0租金园区”。然而，随着地方财政压力的增大和国家对地方税收优惠政策的规范，这种模式在2025年已难以为继。园区运营商必须找到新的盈利模式。

新兴方向：国家的产业升级战略为园区发展指明了方向。围绕“低空经济”、碳中和（零碳园区）、“专精特新”企业、人工智能、生物医药等主题的专业化园区成为新的投资热点。这些园区通过聚焦特定产业链，能够提供更专业的配套设施和服务，形成产业集聚效应。

运营转型：园区运营商的角色正在发生根本性转变，从“房东”向“产业投资人”和“生态服务商”演进。成功的运营商不再仅仅是出租物理空间，而是通过设立产业基金，对入园的优质企业进行股权投资，分享企业的成长红利，实现从“收租金”到“赚股权”的升级。同时，它们还提供包括政策咨询、市场对接、人才招聘、技术支持在内的一站式“产业生态服务”，深度赋能企业发展，将“招商”变为“育商”。

2026年，面对高空置率的持续压力，商办与产业园从被动的“空间提供商”转向主动的“产业共创者”，在空置的寒冬里埋下重生的种子，奋力走向一个服务与价值驱动的新时代。