封关，海南的第三次机会，会重演房地产「新热潮」么？

我看网上很多人在讨论，海南封关这次会不会又出现房地产热潮，因为历史上海南体验过两次烈火烹油，也吃过两次房地产的大亏。

而最近网上又出现了《有山东客户拿下上百套小户型商办房》《一央企两天斥资50亿元连拿两宅地》这样的说法。我先说结论吧，这次真不会像前两次那么疯。

1988年4月，海南建省办特区，这可是天大的利好。当时全国的躁动青年、新锐资本，以及各路牛鬼蛇神全涌进海南，那时候海南才600多万人口，结果短短几年就涌进来20多万人，全是奔着发财来的。

这些人的涌入，必然导致住房的紧张，再加上来的人大部分都是想赚快钱的，瞬间就把房地产吵起来了。

能多离谱？海口的房价从1988年的1350元一平米，一路飙到1993年的7500元一平米，翻了五倍。可能有人觉得7500块钱很一般，但那是大部分人工资只有几百块钱的时代。

更夸张的是，全国当时有两万多家房地产公司，海南就占了一万多家。

只不过那波热潮，还有些时代特色，那年头炒房都不用真金白银，拿地基本靠批条子、走关系。很多人拿到地就转手卖，左手倒右手，击鼓传花玩得飞起。结果是，1993年国家一收紧银根，整个盘子立马崩了。海南当时烂尾楼有600多栋，占了全国烂尾楼的十分之一，18家银行倒闭，欠的烂账高达300多亿。这笔账海南足足还了十几年，直到2006年才算基本消化完。

我看有个说法，那场泡沫破了以后，海南经济直接停滞十年，你说惨不惨？

2010年1月，国务院批复海南建设国际旅游岛，这又是一个天大的利好。

结果呢？历史又重演了一遍。

这次来的炒房团更专业，什么温州炒房团、山西煤老板、东北大户，组团杀进海南。2010年春节期间，三亚的房价一天一个价，有些楼盘一天涨三次价都不稀奇。海口、三亚的售楼处门口排大队买房，跟抢白菜似的。

数据更吓人。2010年海南商品房销售面积达到1508万平方米，销售额突破600亿，同比增长60%以上。房价呢？海口从2009年的5000多元一平米涨到2010年的8000多一平米，三亚更夸张，直接从1万多涨到2万多，核心地段甚至冲到3万以上。

这波热潮持续了大概两年，到2011年下半年开始降温。虽然没有1993年那么惨烈，但也留下了一大堆库存。很多人高位接盘，套牢了好几年才解套。更要命的是，这波炒作把海南的房价基数拉得太高，后来想降都降不下来，老百姓想买房更难了。

老百姓买房难，很容易抑制生产（人才都不去了）和压抑消费（房贷压力太大了），这也让很多年海南虽然旅游很热，但整体经济增长在各省排名里面不太亮眼。

好了，前两次的血泪史讲完了，现在说说2025年这次封关，为啥我敢说不会有泡沫。

第一个，政策框架完全不一样了。 前两次都是“先放开、后收紧”的套路，给了炒房客钻空子的机会。这次呢？海南从2018年就开始实施全域限购，而且是全国最严的那种。非本省户籍买房，得在海南缴满60个月社保或个税，而且只能买一套。而且海南有些地方还走的是现房销售制度，房子没盖好不能卖，这一招直接把期房炒作的路给堵死了。

第二个，土地供应被严格控制了。 海南从2018年“双暂停”政策实施后，住宅用地年均供应不足60万平方米。封关后呢？也是优先配置产业用地。你炒房得有房源吧？现在源头就给你掐死了，巧妇难为无米之炊啊。

第三个，这次封关的核心是产业，不是房地产。 前两次利好，说白了就是政策利好，没有实打实的产业支撑。这次不一样，封关的核心是“零关税、低税率、简税制”，目的是吸引企业和人才，培育实体经济。别的不说，就一个15%的所得税，大家自己感受一下吸引力。这说明什么？说明真有产业在落地，真有人才在流入，房价上涨是需求拉动的，不是炒作推高的。

当然，我说的是总体没泡沫，但不是说房价不会涨。

比如核心区域的房价确实在涨。 三亚2025年1－10月新建商品房成交均价31467元一平米，同比涨幅超30%。三亚经济圈前10月销售额742.45亿元，同比暴涨48.4%，这个涨幅放在全国范围内都算很高了。

总的来说，这次海南封关虽然是历史上第三次大机会，但房地产热潮不会像前两次那么疯狂。原因很简单：政策框架更严、土地供应受限、产业导向明确、需求结构优化。

当然，核心区域的房价确实在涨，但这种涨幅是温和且渐进的，是产业和人才流入带来的真实需求，不是炒作推高的虚火。只要政策不松动，只要产业能落地，海南楼市就能保持健康发展，不会重蹈1993年和2010年的覆辙。

对普通人来说，如果你真想在海南买房，建议还是踏踏实实看自己的需求。是自住还是投资？能不能满足限购条件？能不能承受现房销售的等待周期？这些问题想清楚了再出手，别被所谓的“封关红利”冲昏了头。

毕竟，海南的发展靠的是实业和产业，不是炒房。

这次封关，真正的机会在创业、在就业、在产业升级，而不是靠房产躺赢。

各位大佬觉得呢？