谢逸枫：重磅！房地产免增值税政策大招来了，买房必看！

文/谢逸枫

重磅！新一轮房地产新利好，来了。

十五五即将开局之际，2026年着力稳楼市的基调之后，新一轮房地产新利好不断。12月24日北京率先出手，放松了针对非户籍、多子女家庭购房限购门槛。

12月30日，财政、税务两部门宣布了个人住房对外降免增值税的新政。毫无疑问，预计上海、深圳很快会有优化住房限购的楼市新政公布。

2025年12月30日，财政、税务两部门发布了房地产新利好，个人住房对外降免增值税，堪称2026年房地产大招提前打响，这就是所谓的财政靠前发力。

根据公告的原文来看，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税。

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。本公告自2026年1月1日起施行2026年1月1日前，尚未申报缴纳的，可以享受降免增值税的政策。

2月30日的降免增值税新政最大的变化，一是降。将购买不足2年的住房对外销售的5%增值税率下降至3%，实际上仅仅是下降了2%，但对业主是利好的。

例如以一线城市的一套售价100万元，持有未满2年的住房对外销售为例，新政前需缴5万元增值税，新政下降2万元后仅需3万元，售房者直接减负40%。

过去一线城市满2年的144平以上大户型（非普通住宅），若原价500万元、售价800万元，需缴纳 15 万元差额增值税。对业主来讲，这个减负效果是显著的。

二是免。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对比此前政策，北上广深四市对 “满 2 年非普通住宅” 征收的差额增值税被彻底取消。

意味着全国范围内所有满 2年个人住房对外销售均享受免增值税待遇，大户型次新房流通障碍被清除，所谓的卖旧买新，加快市场的新房、二手房之间的流通。

三是统。彻底废除2016年以来北上广深与其他地区差异化执行的规则，全国执行统一标准，部分城市因 普通 住宅/ 非普通住宅”划分导致的政策模糊性被消除。

2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%。

全国二手房交易量（面积）占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，交易额占比为40.3%。按1.7%来算，中介佣金是1207亿元，中介从业人员大约是186万人。

目前全国二手房市场的挂牌房/未挂牌中未满2年二手房占市场超过5%-10%，由于增值税较高，卖房、换房的时候，往往要等2年期满才会考虑交易。

此次税收新政最大意义，在于不仅是“降低 2%税费”，在于精准瞄准存量房流通不畅，改善需求难释放的市场核心堵点，加快二手房、新房市场流通。

一是有利于促进二手房市场的交易、以旧换新，置换新房。二是有利于交易成本下降，让业主增强买新房的购买力。三是更加全面释放改善需求。

四是核心城市、核心区域的次新房迎来热销，有利于房价止跌回稳，概率会显著提升。五是打通 市场“循环堵点” ，促进“一二手房联动”，形成良性循环。

六是有利于新房去库存加快，修复市场供需关系，稳定市场预期。同时为房企加快销售，促进销售回款，以及现金流改善，都是非常重要的。

七是对楼市总体来说，是重大利好，特别是对于新房市场，会有更多业主卖掉原来二手房，置换新规下的好房子（第四代住宅）和面积更大的高品质住宅。

预计未来个人住房对外销售的增值税、附加税、个人所得税和住房交易的契税继续减免税收，政策为稳定楼市持续发力，打通存量房流通，全面释放改善需求。

2025年12月30日，同时发布了促消费、振兴消费的大招，发改委、财政两部门公布了2026年的大规模设备更新和消费品以旧换新政策。

包括购买汽车补贴12%（最高不超过2万元）-10%（最高不超过1.5万元）/8%（最高不超过1.5万元）-6%（最高不超过1.3万元）。另外是购买家电。

包括冰箱、洗衣机、电视、空调、电脑、热水器补贴15%，不超过1500元；购买电子产品（手机、平板、智能手表手环、智能眼镜）补贴15%，不超过500元。