9000公顷！越南地产巨头开启“造城狂潮”！

经过一轮市场洗牌，2025年的越南房地产市场见证了一场由Vingroup和Sun Group两大巨头在南北中三地引领的超级项目竞赛。

五年多前，规模近1000公顷、总投资约50亿美元的NovaWorld Phan Thiết曾被视为市场上最大的房地产项目之一。彼时，Vingroup及其旗下的Vinhomes才刚刚开始开发首批大型都市区，如河内的Smart City（逾280公顷）、Ocean Park 1（逾420公顷）或胡志明市的Grand Park（约272公顷）。与此同时，Sun Group仍专注于旅游度假地产板块。

2025年即将启动的大型房地产项目

然而，到了2025年，投资额数十亿美元或规模达数百至数千公顷的项目，在这两大巨头的投资组合中已不再罕见。12月19日，Vingroup在河内南部11个乡启动了面积超过9000公顷的奥林匹克体育都市区。这将成为越南全国最大的房地产项目，规划人口规模超110万人。该综合体将拥有一系列体育设施，其中亮点是铜鼓体育场（Sân vận động Trống Đồng，13.5万个座位）——这将是世界上最大的体育场，符合举办亚运会、奥运会、世界杯等赛事的标准……

同一天，Vingroup也同步“激活”了位于广宁省（Quảng Ninh）、面积超4100公顷的下龙绿色（Hạ Long Xanh）综合都市区，以及位于庆和省（Khánh Hòa）、面积约1250公顷的Cam Ranh湾畔都市区。此前——在今年前三季度，由亿万富翁Phạm Nhật Vượng（范日旺）领导的集团也已启动了胡志明市（TP HCM）规模达2870公顷的芹耶（Cần Giờ）填海超级都市区（2025年4月），以及位于岘港市（Đà Nẵng）、面积512公顷的旅游度假综合都市区云村（Làng Vân，2025年6月）。此外，一些规模较小但也不低于100公顷的项目，也于今年上半年接连在河内、海防市（Hải Phòng）、隆安省（Long An）等地亮相……

在12月初的企业信息介绍中，这家市场最大的投资者表示，其拥有充足的土地储备（近2万公顷，尚未计入奥林匹克项目），为未来30年的可持续发展创造了空间。这些土地储备一半以上分布在越南北部，15%在中部，33%在南部。仅Vinhomes用于开发住宅的土地储备就是市场第二大企业的10倍，是紧随其后的三家开发商土地储备总和的5.7倍。

河内奥林匹克体育城项目规划图

与此同时，Sun Group于去年底以位于原河南省（Hà Nam）的Urban City项目（约420公顷）宣告重返城市房地产市场。而从今年年初至今，该单位接连提议规划并启动了一系列大型项目。

十多天前，Sun Group在原平阳省（Bình Dương）西坊（phường Tây）和富安坊（Phú An）启动了一个总面积超720公顷、总投资额51.2万亿越南盾（近20亿美元）的胡志明市北部项目综合体。该集团还在广宁省（Quảng Ninh）云屯特别行政区（Vân Đồn）开发一个包含赌场在内的高端旅游综合区，总投资约20亿美元，面积超244公顷。Sun Group今年投资的其他规模项目还包括位于原巴地头顿省（Bà Rịa – Vũng Tàu）Bãi Sau中心区、面积近100公顷的海滨都市旅游区Blanca City，以及面积超226公顷的芽庄（Nha Trang）混合用途都市区……

近期，他们继续提议规划近1000公顷土地，以开发高平省（Cao Bằng）的板约瀑布（thác Bản Giốc）旅游区。Sun Group还希望在Rạch Chiếc体育区建造一座可容纳6.5万至7.5万人的体育场。该集团预计通过BT合同投资超14.56万亿越南盾用于整个综合体建设。作为回报，胡志明市可能以总面积约360公顷的四块土地，支付给企业用于开发都市及商业服务项目。

除了上述两大巨头，过去一年的市场也记录了许多其他规模从200公顷起跳的大型项目，例如Ecopark在隆安省（合并前属西宁省 - Tây Ninh）的Eco Retreat（220公顷）、春桥集团（Xuân Cầu）在兴安省（Hưng Yên）的Alluvia City，或是在北宁省（Bắc Ninh）的Hong Ha City。其中，Hong Ha City投资额约11亿美元，标志着富美兴（Phú Mỹ Hưng）在南部市场发展三十年后“北上”战略的第一步。

相反，T&T集团（Tập đoàn T&T）的“大亨”Hiển（“Bầu” Hiển）则“南征”，在西宁省（Tây Ninh）Cần Giuộc乡开发了City Millennia都市区（267公顷）。完成后，这个超级都市区可提供超9000个产品，从低层住宅到高端公寓。

据经济专家Đinh Trọng Thịnh（丁重盛）分析，法律瓶颈逐步解除以及交通基础设施日益得到投资升级，激活了超级房地产项目的建设竞赛。他还认为，各省市的行政区划重组也有助于重构房地产版图，为超级都市区打开了机会。

越南房地产中介协会（Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam，VARS）主席Nguyễn Văn Đính（阮文顶）评价说，行政单位合并也使得许多合并后的地方拥有广阔的土地储备，并创造了规划、基础设施和人口方面的互联互通。他表示，这是企业开发大型项目区的有利条件，有助于最大限度挖掘各地的优势。目前，一些地方正成为开发超级都市区的亮点，如兴安省（Hưng Yên）、海防市（Hải Phòng）、岘港市（Đà Nẵng）、胡志明市（TP HCM）、西宁省（Tây Ninh）……

MB证券公司（Chứng khoán MB，MBS）预测，2026-2027年阶段将是越南房地产行业的扩张周期，其中善于把握时机的企业可能获益巨大。据该机构分析，2013-2015年间，在《土地法》、《住宅法》和《房地产经营法》三部法律修订后，房地产市场已经复苏。

至今——十多年后，这三部对市场影响最为重要的法律继续得到修订，目标包括增加合理价格水平的供应、支持实际居住需求、抑制投机。此外，国会近期颁布的一些决议也在一定程度上疏通了项目准备实施过程中的瓶颈，以及与土地、补偿、场地清拆相关的财务问题。因此，该证券公司认为，上述因素可能有助于房地产市场呈现积极态势。

然而，短时间内密集启动超级项目也带来了市场吸收供应能力的挑战。Đính先生表示，一个超级都市区的供应量可能达到数万套产品，集中于公寓、联排、别墅、商铺等类型。在投资成本日益上升的背景下，他认为开发商可能仍会优先考虑高端细分市场以优化利润，因此预计一手销售价格难以下降。

VARS主席评估认为，市场最大的需求在于价格适中的住宅细分市场，因此大量销售高价产品可能给流动性速度带来压力。他建议项目开发单位采取产品细分多元化的策略，安排符合大多数人群支付能力的房源，以避免高端产品库存积压的情况。

同样，Savills胡志明市（Savills TP HCM）研究部主管Cao Thị Thanh Hương（高氏清香）女士也警告，超级项目密集开发的趋势可能使市场同时接纳非常大量的产品，随之带来住房过剩的风险。

而对于开发商，MBS认为，如果产品去化率或项目间的资金周转未达预期，将面临巨大财务成本压力的风险。“贷款利率上升可能对财务成本造成压力，特别是在项目法律进度被拖延的情况下，”MBS分析团队在报告中指出。

SGO集团（SGO Group）副总经理黎庭忠（Lê Đình Chung）先生认为，超级都市区的发展浪潮正在改变房地产市场的游戏规则。在此背景下，中小型开发商需要调整策略，将资源集中在流动性高的市场或已完成法律手续的项目上。他还认为，小型企业应重组投资组合，以确保资金安全和运营效率。