为啥不再救房地产了？

以前房地产那可是中国经济的顶梁柱，一有风吹草动，政策就赶紧出手拉一把。

现在情况大不一样了。政府工作报告里对房地产的提法越来越低调，就那么一句话，意思是继续推动市场平稳，没有大规模刺激的打算。

从上世纪90年代末开始，中国城镇化进程加速，土地开发成了地方政府挣钱的大头。老百姓手里有点闲钱，没有投资渠道，就一股脑扑向买房。

房价一路往上窜，开发商们乐开了花，借钱拿地盖楼卖房，形成了个“自我循环”。

2008年，金融危机时期，全球经济都晃荡，中国扔出4万亿刺激计划，好多钱流进基建和房地产，房价又蹦跶起来了。2015年，货币宽松政策一出，楼市迎来大牛市，新房销售蹭蹭上涨。

那个时候，房地产投资占GDP的比重高达17%，拉动一大堆行业就业和消费。地方政府土地出让金占财政收入的40%以上，简直是印钞机。

但好景不长，问题慢慢冒头。高房价压得年轻人喘不过气，房贷成了家庭最大开销。买房不再是刚需，越来越多变成投资工具。

开发商借债扩张，典型如恒大，土地储备堆到三亿平方米，债务超两万亿。2018年，政策喊出“房住不炒”，开始限制投机。2020年三道红线一划，房企融资卡得死死的。

结果，市场凉了，销售下滑，房价开始回调。

2021年，恒大债务危机爆雷，商票逾期，债权人追债，集团股价崩盘。

2023年，许家印被强制措施，调查启动。2024年，香港法院下清盘令，2025年恒大正式从港股退市，总负债超2.4万亿，烂尾楼涉及上百万套，业主权益悬着。

为什么政府不大力救了？核心是市场供求关系翻了个个。

全国城镇住房总量快4亿套，平均每家1.5套，房子多得卖不出去。人口结构变了，年轻人不婚不育，城市化增速放缓，新购房需求缩水。

以前土地稀缺、需求旺、银行爱放贷，现在这些条件都没了。房价上涨动力没了，市场进入新周期。政府态度也转了弯，以前一见市场低迷就松绑，现在重点是保交楼和盘活存量房。

城中村改造推进，但没大规模撒钱刺激。2024年房地产投资占GDP只剩6.3%，资金缺口上万亿。

经济模式在调整。过去房地产是“亲儿子”，现在新质生产力上位了，半导体、人工智能、新能源这些领域政策倾斜大得多。

2024年，中国汽车出口超600万辆，新能源车出口破200万，光伏全球份额超70%。资金从炒房转向股市、创投和新兴产业。地方政府也醒了，土地收入下滑，转向高科技税收。

2023年，杭州土地出让金下降30%，但高科技产业税收增15%，云计算市场规模破千亿。2025年，更多地方财政模式在变，不再死盯卖地。

国际因素也不能忽略。

国际货币基金组织（IMF）建议中国用万亿资金救市，政府直接拒绝。为什么？一是中央对地方转移支付已达10.2万亿，维持基本运转就够呛；二是房地产危机根子在分配不均和国企投资过多，救市治标不治本。

2025年，政治局会议罕见不提楼市，专家直言房地产彻底没救了。房价连跌36个月，房企排队退市。政府试图阻挡房价下跌，停发销售数据，整治“唱衰”声音，但这些行政手段没用。

市场低迷恐持续到2025年底，新开工面积降20%，商品房待售面积巨大。

救市政策不是没出过，2024年是增量政策大年，“5·17”和“9·26”新政，降息、放松调控，去库存并举。但效果不佳，前三季度新房销售同比降明显，二手房以价换量勉强活跃。

为什么没起效？房企信用风险没化解，地方财政紧平衡，房价整体下跌。开发商不看好回购方案，回购价低于成本，不够还债。

央行潘功胜说要加快去库存，但进展慢，原因有三：地方没钱，企业不同意低价，怕审计说国有资产流失。其实这暴露了政府不想直接救房企，而是想低价抄底。

中国经济困境不止房地产。出口下行压力边际显现，国内需求弱，房地产修复不明朗。2024年，中国经济增长基数高，5%目标都费劲；失业暴增，外资撤离，A股跌破3000点。

过去护盘靠政府和银行资金，外资也帮忙，现在银行深陷房贷泥沼，地方城投债溃败，政府无力，外资彻底滚蛋，不再捞底。

A股持续下行，可能跌到2000点，除非中美冲突中国胜出，或高层换届亲美。

房地产危机蔓延，房企破产、断供潮、土地财政缩水。2025年楼市或有五大难题：救市失效，系统性挑战。年轻人被迫卖唯一住房，消费能力受限，房价腰斩，人行出手晚，难度大。

最根本改革是“课房产税”，改善病灶。但极权制度垄断土地，土地财政搜刮民脂民膏，这种模式必须终结，否则国民出不来。

住房总需求和供给都收缩。人口长周期下降，城镇化放缓，房企风险高，投资有限。2025年政策方向明确：止跌回稳与需求释放并重。

核心城市调减限制，如北上放开郊区限购，取消大面积段限购。宽松政策频出，降低购房门槛、成本，优化契税。但行业供需重大转变，2024年稳地产效果显现，但后劲不足。

房价同比跌，房企信用风险未完全化解。

房地产黄金时代过去了，现在是理性回归。政府不会让市场崩盘，但也不会拉回过去狂飙状态。趋势不可逆，经济增长靠科技制造业、数字经济，不是盖楼卖房。

中国通过房地产完成工业化和城镇化，但现在逻辑变了，从卖房子到卖技术和产品。资金追逐AI芯片、算力中心，地方政府找新增长点，本地科创企业崛起。