立“新”破“旧” 加快构建房地产发展新模式

转自：证券日报

    本报记者 张芗逸

    随着城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产行业也站在了转型关键节点上。2025年是“十四五”规划的收官之年，在这一年中，城市更新取得重要进展，以高杠杆、高周转、高负债为特性的房地产发展旧模式逐步退场。与此同时，面对房地产市场供求关系的重大变化，房地产发展新模式也正加快构建，行业高质量发展的基础不断夯实。

    展望2026年，大力推进现代化人民城市建设，推动房地产高质量发展将是住房城乡建设工作的重点发力方向。统筹防风险和促转型、惠民生和稳增长，在推动新旧模式平稳转换的同时，着力推动房地产市场平稳运行，城市更新行动将进一步加大实施力度，房地产行业也将加快高质量发展的步伐，为实现“十五五”良好开局作出贡献。

转变城市发展方式

    今年以来，城市更新工作在中央及地方得到系统推进，取得重要进展。在推进现代化人民城市建设的大背景下，城市更新的重要性正不断凸显。

    5月份发布的《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》明确了城市更新行动的总体目标和主要任务，为城市更新的系统化推进勾勒行动框架。

    8月份出台的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》将“以推进城市更新为重要抓手”写入总体要求。

    “城市更新意在推动存量提质增效，已成为城市新的发展动力，在促转型、稳投资、稳楼市、惠民生等领域发挥着载体的作用。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示。

    从各地的实践来看，2025年，城市更新推进机制、城市更新规划实施体系正逐步建立完善，大量城市更新项目落地实施。

    以一线城市为例，据上海易居房地产研究院统计，2025年，北京、上海、广州、深圳共发布相关政策24项，涵盖规划统筹、产业升级、住房保障、风貌保护、土地增效等多个维度。

    在中指研究院研究总监吴建钦看来，2025年，各地积极推进城市更新，成功的实践案例、可复制经验陆续涌现。各地以项目为基础，创新政策支持，吸引优秀主体参与，合力打造出区域性城市更新优秀项目，不断创新实施模式，为全国城市更新的高质量发展提供更多动能。

    城市更新为建设现代化人民城市提供抓手，也为房地产市场发展提供支持。李宇嘉表示，从增量建设转向存量提质改造，城市更新修复不动产的使用价值、功能定位，让供给更加适配需求，从而修复楼市止跌回稳。

适应供求关系变化

    城市更新进程的加快，推动了城市空间结构和功能的优化。而在城镇化从快速发展期转向稳定发展期的新阶段，房地产行业也正从“规模驱动”向“品质驱动”转型。

    2025年，面对房地产市场供求关系的重大变化，政策在发力稳市场的同时，也加快构建房地产发展新模式，优化供给结构，健全住房制度，推动房地产业转型升级，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。

    随着人民群众住房需求从“有没有”转为“好不好”、“好房子”建设形成社会共识，“好房子”也成为房地产行业向高质量发展阶段转型的重要抓手。

    2025年，“好房子”建设起步成势。5月份，国家标准《住宅项目规范》正式实施，明确“好房子”底线要求。“好房子”地方标准、团体标准、企业标准也在2025年陆续落地。

    58安居客研究院院长张波认为，“好房子”建设的推进是房地产高质量发展的直接体现，是居住品质提升的重要方向。“好房子”以安全、舒适、绿色、智慧的特质激活住房需求。就供给结构优化而言，“好房子”建设重点推动住房产品从同质化增量转向品质化适配，充分关注不同地域的需求差异，并聚焦适老化、高舒适度等居民核心诉求，缓解了供需错配。对于企业来说，则能通过推进“好房子”相关技术研发、精益建造与社区运维，不断进步，构建高品质可持续发展模式。

    “建设‘好房子’是房地产行业供给端改革、构建新模式的切入点，即以高品质的供给满足需求，促进行业高质量发展。”李宇嘉表示，同时，“好房子”让行业从过去的更重视物质投入转向关注人的需求，让房地产真正回归到居住属性。

以新模式牵引高质量发展

    在深入推进以人为本的新型城镇化的大背景下，我国将深入实施城市更新行动，结合城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作，扎实推进“好房子”建设和房地产高质量发展。

    日前召开的全国住房城乡建设工作会议提出，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。

    展望2026年，政策将发力高质量开展城市更新、稳定房地产市场、构建房地产发展新模式，力争实现“十五五”良好开局。

    张波认为，2026年房地产有关工作的核心依然是“民生”。一方面以城市更新联动城中村改造与存量盘活，另一方面聚焦住房品质升级，通过“人房地钱”联动机制实现供需精准匹配，让城市更新的民生红利与房地产的品质供给形成合力，助力宜居城市建设与房地产市场平稳发展。城市更新将与房地产发展深度融合，推动行业向高品质化运营转型，为市场注入可持续发展动力。

    李宇嘉表示，2026年，一方面要通过建立“人房地钱”要素联动机制，明确新房和存量房的需求主体；另一方面，则建立存量和增量良性循环的机制、健康消费的梯度，比如由租转买、先小后大、先刚需后改善等。

    业内普遍认为，随着房地产新模式加快构建，2026年房地产行业“向稳”的态势将更加巩固，“向好”的基础也将不断积累，为“十五五”时期行业的高质量发展开好局、起好步。