共有人出售房屋后独占售房款，法院判限期支付应得分额｜北京房地产律师

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一、案情介绍

李明与王强、王伟、王芳四人按份共有一号房屋，其中李明占15.6%份额，王强占51.4%，其余由王伟、王芳持有。

2023年8月28日，四人共同将一号房屋出售给案外人，通过《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：

房屋成交价850万元

家电装修等作价65万元

总交易价915万元

后续双方又签署《变更协议》，调整付款方式，但总价仍为915万元。

全部售房款由王强作为代表统一收取，截至2024年6月，王强确认已收到全部915万元。

2023年11月1日，王强向李明支付20万元。

此后，李明多次联系王强索要剩余122.74万元（142.74万×15.6%－20万），但王强以“李明未签署放弃继承王母遗产的文件”为由拒绝支付。

李明遂起诉，要求王强支付剩余售房款。

王强辩称：双方口头约定“先签放弃继承文件，再付尾款”，自己享有先履行抗辩权。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 王强于判决生效后七日内向李明支付售房款122.74万元；

共有房屋售房款属于按份共有财产，收款人无权以其他纠纷为由扣留他人应得份额！

三、法院说理

售房款总额明确为915万元

虽然主合同写850万元，但《补充协议》及后续《变更协议》均明确总价为915万元，且王强自认已收齐全部款项，其“仅850万元”的抗辩与事实不符。

按份共有人有权随时请求分割售房款

根据《民法典》第303条、第304条，按份共有人对共有财产享有的份额受法律保护。房屋出售后，售房款即为共有财产的转化形式，李明有权按15.6%比例分得142.74万元。

“先签放弃继承文件”不构成合法抗辩

王强主张双方达成附条件付款协议，但微信记录仅显示双方存在协商，未达成一致。李明始终要求“先付款再签文件”，王强未能证明存在有效约定，故“先履行抗辩权”不成立。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

共有房屋出售后，售房款必须按份额分配

无论谁代收款项，都只是“代管人”，不得擅自扣留其他共有人应得部分。

“捆绑其他事项”付款风险极高

本案中，王强试图将售房款与继承纠纷挂钩，但法院明确：不同法律关系不得强行捆绑。若确需互负义务，应签订书面协议并明确履行顺序。

微信聊天不能替代书面协议

双方在微信中讨价还价，但因未形成一致意思表示，无法构成有效约定。重大财产处分，务必签署书面确认文件。

及时主张权利，避免资金被挪用

售房款到账后，共有人应尽快完成内部分割。拖延可能导致收款人将资金用于其他用途，增加追索难度。

重要提醒：

北京大量共有房屋（如继承所得、离婚析产）在出售时由一人代收全款，极易引发内部纠纷。

✅ 正确做法：

出售前签署《售房款分配协议》；

要求买方将各共有人份额分别支付至各自账户；

若必须由一人代收，应出具书面代收及分配承诺书。