通州房价站上6字头   楼市周记

12.22-12.28，北京楼市哪些动态值得关注？来看北京进深汇总整理的重点消息。

【土地】

1、海开控股84.56亿摘得海淀上地临铁宅地

12月23日，海淀上地0702街区地块完成出让。受让方为海开控股，成交总价84.56亿元，综合楼面价约3.75万元/㎡，溢价率0.4%。

其中住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。

现场仅海开控股和北京建工两家房企参拍，第3轮举牌后即落槌成交。

项目总占地7.71公顷，建筑控制规模22.54万㎡。

0702-18、24地块均为居住用地，容积率2.2，限高30米，规划建面分别为4.84万㎡和4.46万㎡。

0702-23地块为F3其他类多功能用地，占地3.48公顷，规划建筑规模13.23万㎡，容积率3.8，限高36米。

2、北京建工24.72亿托底丰台花乡地块

12月25日，北京今年最后一宗住宅地块完成出让。

北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体，以24.72亿元底价摘得花乡中部组团2405-0001地块，折合楼面价4.2万元/㎡。

在9月份联手城建和住总拿下岳各庄地块后，北京建工地产又与兄弟公司联合在丰台出手。

花乡01地块面积2.35万㎡，规划建面约5.89万㎡，容积率2.5，限高60米。

地形方正，东西长而南北短，面宽资源较好。预计会以改善型产品为主，对标观宸、璞逸丰宜。按照套均120㎡，大约有490套房源供应。

3、顺义新国展三期地块进入用地预申请，起始价28.1亿元

12月26日，顺义新国展三期地块进入用地预申请。项目包含3幅子地块，2301-03、04地块为住宅用地，05地块为商业用地。

土地面积总计5.97公顷，规划建面约12.86万㎡。交易起始价28.1亿元，其中：

住宅部分挂牌起始价为24.73亿元，折合楼面价3万元/㎡；

商业部分挂牌起始价为3.37亿元，折合楼面价约0.73万元/㎡。

预申请受理时间自2025年12月26日起至2026年1月26日下午17:00。

宗地首次亮相第八轮供地清单时，只有3幅住宅子地块。本次进入用地预申请，去掉了西侧较远的02居住用地，加入了南侧的05商业用地。

住宅地块建面合计约8.24万㎡，容积率2.0，限高36米。商业用地占地约1.85公顷，地上建筑规模约4.62万㎡。

3幅地块位置上更加接近，便于统一规划开发。

不过商业地块要求自持，自持年限为最高出让年限。整体建筑规模上，住宅占比64%，商业占比36%，相当考验开发商的商业运营水平。

4、北京全年卖宅地40宗，成交总额1427亿元同比跌超8%

12月25日，随着丰台花乡地块完成出让，2025北京土拍正式收官。

全年累计出让40宗涉宅用地，成交金额约1427.4亿元，较去年减少约8%。

出让宅地总数较去年减少1宗，但是核心区供应增加。40宗地块中，有一半位于城六区，去年这个比例只有四成。

城六区成交的20宗地里，海淀有7宗，是所有行政区中成交最多的，且全部溢价成交。

海淀全年成交总金额448.37亿元，占总金额的三成以上。朝阳和丰台各有5宗，石景山2宗，东城1宗。

全年共有14宗溢价成交：平均溢价率约14%；最高溢价率达39%。

北京全年成交住宅地块建面总计约319万㎡。单宗地块规模最大的是副中心“运河八子”地块，住宅总建面23.7万㎡，成交总价74.91亿元，由中建玖合摘得，开发为运河玖院项目。

【规划、产品】

5、中海通州项目总平图公示

12月23日，通州九棵树南6017地块规划设计方案公示。

项目总用地面积约2.47公顷，纯居住用地，总建筑规模约8.4万㎡，其中地上计容建面约5.44万㎡。

规划7栋住宅楼总计580户，户均建面约94㎡，主打刚需小户型。

面积段预计75/92/100/119㎡。

北排东西两栋1# 和3# 楼为15/18F小高层，其中3# 东边两个单元首层架空。其余5栋均为10-11F洋房。

园区配建有风雨连廊、邻里中心，下沉庭院做了两处。

赠送手段简单但是豪横，南向通面宽开敞阳台，进深1.5米；北向通面宽设备平台，进深0.8米。

6、中建昌平歇甲项目户型图剧透

近日，中建智地昌平歇甲新盘户型图流出。

由于报规的方案还没公示，加上北京现在整体赠送尺度收紧，或存较大变动，户型图仅供参考。面积段：78㎡三居一卫，90㎡三居两卫，110/130㎡四居。

起步78㎡户型，当下最流行的小三居格局。众所周知，这个面积段能不能真正做出三个卧室，关键在于赠送。

网传版歇甲项目78㎡户型，南向面宽6.8米，进深12.8米。户型狭长且没有侧边开窗，通透性比较差。

北边有一个设备平台，面积全赠送，昌平新盘目前为止设备平台都不能封闭；

南向通面宽的阳台，可以封进室内，计一半建面，进深如果达不到1.5米，南边的主卧和客厅都会非常局促。

7、首农御林湾公众反馈意见通告

12月26日，首农御林湾调规方案公示一结束，就通告了公众反馈意见。主要是确认了外立面材质、容积率和酒店业态的规划。

项目所在朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块成交于2017年，由首农集团旗下北京东洲房地产开发有限公司开发建设。

项目由南区324与西区323两个地块组成，还规划了约2.3万㎡商业，共计约1500套房源。

本次调规是在原规划审批文件基础上，对该项目的15栋商品房和西1# 商业楼东栋的外立面进行调整，将石材外立面调整为玻璃和铝板组合的外立面。建筑位置、地上建筑规模、建筑高度、建筑外轮廓均与原审批一致。

项目总面积约21.49万㎡，其中住宅面积21.32万㎡，商业面积0.17万㎡。

其中，324地块（南区）容积率2.2，规划12栋高层住宅楼，共1485户，面积段约90-155㎡，一层送院子。南区除了商品房，还包含中直机关的家属楼、人才房。

323地块（西区）规划3栋洋房，共76户，建面约213-220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。

西区最大的优势是容积率只有1.3，相对低密。

8、将台驼房营629地块方案反馈意见通告

明年朝阳土拍重头戏要来了！

12月24日，朝阳规自分局通告了将台乡驼房营629地块规划综合实施方案反馈意见的采信情况，集中在停车规划、运动场地的噪音影响等方面。

项目占地约46.13公顷，地上总建筑规模约17.13万平方米。规划范围内以公园绿地和体育场馆用地为主，仅1幅住宅用地，为1018-0014地块：4.85公顷，容积率2.5，建筑规模超12万平方米。

这块地是有豪宅基因的，西南方向不到500米，就是北京宸园和中海万吉玖序项目。往东一公里内有上东郡和壹亮马等高档小区，二手挂牌价都在10万左右。

地形较为规整，面宽资源好，适合打造大户型产品。限高80米，可做高层产品，向北有坝河景观资源。

体育场馆用地有3幅，包括住宅地块西侧的0020地块，以及最北边的0001和0002地块。3块地总用地规模6公顷，容积率0.83，限高24米。

反馈意见提到，本次规划体育设施统筹考虑全龄人群的需求，提供“专业 日常”的差异化体育功能，同时加强专业体育场馆与绿地的融合。

此外，还有关于便民市场拆除居民生活不便的相关意见。建设单位表示，将台乡人民政府正与市场管理方研究便民市场安置工作，将便民市场分布到周边社区内，以保障居民日常生活。

9、丰台张郭庄新盘项目公司成立，中建方程持股93%

12月16日，中建方程 中建智地联合体以13.54亿元底价摘得丰台区北宫镇张郭庄村0204-6028地块。

10天后，项目开发主体北京丰程置业有限公司成立，注册资本3000万元。大股东中建方程持股93%，中建智地置业仅持有7%的权益。

法人、董事长、总经理由中建方程北京公司总经理杨洪禄担任。两名董事分别为：中建方程房地产事业总监刁鹏、中建智地总经理吴国强为董事。

目前该项目的监理、设计和施工三大招标计划均已发布，投资估算4.83亿元。

项目占地3.18公顷，规划建筑面积约4.78万㎡，成交楼面价约2.84万元/㎡。容积率仅1.5，限高24米（局部30米）。

10、兴创置地义和庄项目建设工程设计方案总平面图公示

兴创置地义和庄项目总平公示两个月后，大兴规自分局通告，公示期间未收到反馈意见。

尽管如此，兴创置地还是更新了一版图纸。对比报规版本，这张建设工程设计方案总平面图更加清晰，重要细节一目了然。

项目占地2.78公顷，总建面11.11万㎡，其中地上计容建面约6.95万㎡。规划11栋8-17F住宅楼，共633户，户均建面约110㎡，层高3.1米 。

与兴创西红门项目一样，走的刚需/定位，中小户型为主。

大兴新盘的主力面积段终于降到100㎡以下了。052地块的633套房源中，小户型占比近四成。并且房源的位置不是边边角角，而是处于小区中央景观轴上。

包括两栋央景楼王和整个南排楼栋在内，5洋房均以小户型为主，建面约95㎡，总计230套；小高层：边户110㎡，167套；中间户135㎡，218套。

赠送阳台 设备平台 飘窗，阳台大概率不封闭。

11、中海发布四大新产品系：萬方安和

12月22日晚间，中海地产全新产品代系战略发布暨安系北京首作安澜北京产品发布会在国家会议中心举行。发布四大全新产品系：萬、方、安、和。

其“安系”产品最新项目中海安澜北京也正式对外亮相，现场剧透了大量项目外立面和室内精装细节图片。

目前，安澜北京除2# 楼外的15栋楼已全部取证，共268套，面积合计72055.13㎡。

预售均价16.55万元/㎡，货值总计119.28亿元。其中6# 楼预售均价约18万元/㎡，下叠户型单价接近19万。

12、前门东区四合院项目，国家电网给出了反馈意见

近日，东城规自分局通告了前门东区织补项目B9-01等七个地块设计方案公众参与意见的采信情况。

主要涉及3项内容：一是针对施工问题的诉求，其中8份为同一地址；二是咨询建筑立面；三是反映电力配置问题。

第三项意见的来源比较特殊，是来自国网北京城区供电公司的反馈，提到关于电力设施位置、占地面积等相关技术条件，应经专业电力咨询形成供电方案后开展后续工作。

对此，分局表示，已要求建设单位按照国网北京城区供电公司意见完善设计方案。

前门东区织补项目占地1.11万㎡，总建筑面积约1.95万㎡。其中：地上7220.39㎡。包括商业345.34㎡，住宅6848.76㎡，其余为公共服务设施。

七个地块共计28个院落。其中1个院落为商业，其余27个为住宅，一院一户。

建设单位北京前门中绿里投资有限公司，成立于2024年5月16日，注册资本10亿元，法定代表人任金梁。该公司由北京天街集团和北京海港房地产开发持股，具体股权比例未披露。

其中，北京天街集团为市管国企，隶属于东城区国资委；海港房地产为央企中国绿发集团的全资子公司。

【网签、开盘】

13、住总清樾府二期首套网签66折

12月22日，住总昌平新盘清樾府二期取证一周后，首套网签出炉： 4# 楼2层中间户，建面88.33㎡，成交均价约3.65万元/㎡。

这套房源的拟售单价为5.53万元/㎡，相当于打了66折，每平米直降1.88万元。

清樾府包括三幅住宅地块：西南0013号地为一期，西北0004号地为二期，东北0006号地为三期。

一期于去年7月取证入市，共416套，预售均价5.6万元/㎡。目前网签213套，去化过半；成交均价4.3万元/㎡，约为指导价77折。

本次取证的二期是西北角04号地块，住宅总建面3.47万㎡，共16栋楼304户。

一、二期产品户型相同，均为建面86-143㎡三居四居，层高3米 。全洋房产品，南向通面宽飘窗赠送，端户还有大面积侧边飘窗；北向送设备平台，不可封闭。整体得房率在80%以上。

三期06地块在10月份进行了调规，南向一部分飘窗改成内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等，得房率较一期将有大幅提升。此外，公区方面也做了优化设计，增加邻里中心、架空层、风雨连廊等好房子配置。

指导价相同的情况下，可能会给一、二期的在售房源去化带来压力。

14、中建运河玖院二期10天网签破200套

12月19日，中建运河玖院二期取得预售许可证。包括0807、0808、0810三幅地块上的12栋住宅楼，共552套。

12月20日正式开盘，次日已有网签转化。截至12月28日，已签约207套，合计2.61万㎡，成交均价约6.16万元/㎡。

楼盘表显示，项目当前还有大量房源为已预订状态，预计接下来的网签数字仍将快速增加。

运河玖院二期项目总用地面积约5.17万㎡，容积率2。地上计容建面约11.72万㎡，规划16栋10-28F洋房 高层。

二期增加了90㎡刚需小户型，同时减少了顶配260㎡户型的配比，取而代之的是150㎡和200㎡面积段。

整体延续了一期的赠送尺度，取消花池但保留了1.8米进深的阳台，大户型得房率有所提高。

15、中建八局北京首秀！星光里322户房源集中交付

近日，位于朝阳小红门的中建·星光里项目顺利交付，标志着中建八局在北京首个地产项目圆满落成。项目共计交付5栋楼，322户，到访收房率超95%。

项目位于北京朝阳区小红门板块，距离四环600米，属于国贸CBD和亦庄两大商务区的交汇地带。

项目总建面约5万㎡，容积率2.5，规划5栋楼共322户。其中两栋东西朝向洋房，总高3-6层；另外三栋为南北朝向的小高层，14-18层。

面积段70-128㎡二至四居，得房率：洋房约76%，小高层约80%。