一边36元/㎡天价物业费，一边降费撤场！物业行业冰火两重天藏底层逻辑

欢迎您的到来，我们专注于分享物业管理领域的专业知识与最新动态。如果您对物业服务质量，物业管理制度、行业法规等话题感兴趣，欢迎您关注我。在这里，我们将一起探索和学习，共同推动物业管理行业的健康发展。期待您的加入！

一边36元/㎡天价物业费，一边降费撤场！物业行业冰火两重天藏底层逻辑

当上海海泰北外滩的物业费定格在36元/平方米/月，意味着一套370㎡的户型一年物业费就要16万元，1500㎡的大平层更是高达65万元/年；当北京三里屯壹号公寓37.94元/㎡的物业费、深圳湾一号33元/㎡的收费相继曝光，豪宅物业费屡屡刷新公众认知。可与此同时，全国多地存量小区却掀起降费潮，武汉部分小区物业费降幅超50%，重庆、青岛百余个小区主动调价，甚至龙湖、中海等头部物业企业纷纷撤出老旧小区。一边是“天价”频现、业主买单，一边是降费求生、无奈离场，物业行业正经历前所未有的冰火两重天，而这背后，藏着行业回归本质的底层逻辑。

天价物业费频现：豪宅业主愿买单，底气何来？

核心城市豪宅物业费的上涨，从来不是凭空定价，而是高端房地产市场价值逻辑演进的必然结果，更是“高价值匹配高收费”的市场选择。以上海为核心的一线豪宅市场，已然成为高物业费的聚集地，且越是高端的项目，越能实现“高价高成交”的双赢。

上海黄浦区高福云境25套总价1.3-1.7亿元的超大平层一日售罄，其别墅部分物业费25元/㎡；全国单盘销冠融创上海壹号院，物业费28元/㎡；海泰北外滩36元/㎡的收费更是创下新高，面积段370-1500㎡的户型，让业主每年物业费轻松突破十万级。不止上海，北京国贸梵悦108物业费30元/㎡，深圳湾一号莱佛士公寓33元/㎡，成都贝宸S1项目也达到13.8元/㎡。值得关注的是，2025年前三季度全国11个重点城市千万级豪宅成交27372套，同比增长15.6%，高物业费并未成为购房阻碍，反而成了高端产品的标配。

中物智库高级研究员宋子谦的分析，点透了天价物业费的核心底气。其一，产品升级倒逼成本显性化，当前豪宅早已不是“房子+绿化”的简单配置，会所运营、公区精装、全屋中央空调与新风系统、复杂机电设备、多重安防体系成为标配，这些设施的长期运维、能耗消耗、定期检测与更新，都需要持续的刚性投入，36元/㎡的物业费，本质是为这些高端配置的长效运营买单。其二，成本前置化解未来风险，一线及强二线城市保安、保洁、工程技工的用工成本逐年上涨，用工合规要求不断提高，叠加消防、公共安全监管趋严，第三方维保、保险等支出占比提升，物业企业在定价时便将未来成本上行预期纳入其中，避免后期陷入“成本倒挂”困境。其三，定价逻辑彻底重构，豪宅物业费早已跳出“保洁+保安”的基础服务范畴，而是“资产守护+体验运营+风险管理”的综合定价——户数少、单户面积大的特质，让大堂、电梯厅、景观园林等公区资源分摊成本更高，而豪宅客群更在意居住体验与资产保值，愿意为确定性的优质服务买单，开发商也早已将物业服务纳入产品核心价值，与房价绑定交付。

存量小区降费潮：降不起也守不住，难逃恶性循环？

与豪宅物业费一路走高形成鲜明对比的是，全国存量小区正陷入“降费—减配—欠费—撤场”的恶性循环，物业费不仅稳中有降，甚至出现“对折”行情，让不少物业企业进退两难。

中指研究院数据显示，2025年12月全国重点20城物业服务均价仅2.72元/㎡，同比下跌0.23%，环比下跌0.09%。过去一年，全国超100个小区物业费大幅下调，降幅普遍在20%-30%，部分小区直接腰斩：武汉朗诗里程小区物业费从2.5元/㎡降至1.1元/㎡，降幅56%；重庆风花树小区从1.8元/㎡降至1.3元/㎡，业主每年减负600元；成都海伦堡玖悦府高层物业费从3元/㎡降至2.1元/㎡，商铺物业费直接腰斩至4元/㎡。为缓解业主负担，青岛、兰州等地还出台空置房优惠政策，连续空置6个月以上物业费可减免50%，进一步拉低存量小区收费水平。

降费背后，是多重压力下的无奈选择，更是历史遗留问题与现实困境的集中爆发。首先是历史定价与现实成本的严重错配，大量存量小区物业费标准形成于十年甚至二十年前，彼时人工、耗材成本低廉，而如今作为劳动密集型行业，物业用工成本逐年攀升，垃圾分类、消防安全等额外公共服务职能不断增加，老旧小区2-3元/㎡的物业费，早已不足以覆盖运维成本。其次是业主性价比焦虑加剧欠费难题，存量小区业主对物业费敏感度极高，一旦觉得服务与收费不匹配，便会以拒缴物业费维权，2024年重点城市物业费收缴率跌至82%，较上年下降3个百分点，欠费越多，物业越难维持服务，进而引发更多业主不满，陷入恶性循环。最后是政策限价与市场竞争的双重挤压，重庆、青岛、武汉等地出台前期物业指导价，重庆中心城区有电梯住宅最高限价1.9元/㎡，青岛普通住宅前期物业上限2.52元/㎡，叠加物业行业竞争加剧，部分企业为竞标或留住项目主动降价，最终入不敷出只能选择撤场，龙湖智创生活、中海物业、融创服务等头部企业都未能幸免，撤场小区遍布宁波、南京、长沙等多个城市。

冰火两重天不矛盾：质价相符，才是行业破局关键

一边是豪宅物业费“涨得有底气”，一边是存量小区“降得很无奈”，看似对立的两种现象，实则是物业行业回归“质价相符”本质的一体两面，更是市场洗牌的必然过程。正如宋子谦所言，两者并不矛盾，而是市场用更明确的方式，把物业行业从“低价内卷”“质价不符”的误区中拉回正轨。

高端豪宅市场的高收费，本质是“质价对等”的良性循环。物业企业将运营成本前置，明确告知业主物业费的核心用途，豪宅客群认可高端服务的价值，主动缴费率常年保持高位，充足的资金又能反哺服务升级，让小区品质持续提升，实现“服务提质—业主满意—资产保值”的正向循环。这种定价模式，打破了过去“低价抢规模”的行业乱象，让物业服务回归商品本质，一分钱一分货的逻辑清晰可见。

存量小区的降费潮，并非“越降越好”，关键在于能否实现“降费不降品”。不少小区在降费的同时，通过精细化管理、盘活公共收益实现服务兜底：常州花语馨苑物业费从1.8元/㎡降至1元/㎡，物业同步拿出100万元专项用于小区提质；重庆推行“三亮三即时”举措，公示服务内容、公共收益、履约情况，让业主明白每一笔物业费的去向，有效提升收缴率；河北沧州更是创新试点“物业费与满意度挂钩”，10%费用作为服务保证金，考核合格才全额拨付，倒逼物业提升服务质量。这些案例证明，存量小区不是不能降费，而是要摒弃“一刀切”降费，通过透明化管理、精准化服务，实现“低价高质”的匹配。

反观那些无奈撤场的小区，核心问题恰恰是“质价严重失衡”——要么是物业费过低无法覆盖成本，要么是服务不达标让业主不愿买单，本质都是偏离了“质价相符”的核心原则。物业行业既不是公益事业，也不是暴利行业，作为市场化企业，需要合理利润支撑运营；作为与业主息息相关的服务行业，又要让业主感受到对应价值，两者平衡，才能长久发展。

双向奔赴：物业行业终将告别冰火两重天

物业行业的冰火两重天，是行业转型期的阵痛，更是从粗放式发展走向精细化运营的必经之路。未来，无论是高端豪宅还是存量小区，唯有坚守“质价相符”，实现物业与业主的双向奔赴，才能告别两极分化，走向健康发展。

对高端物业而言，高收费必须匹配高价值，不能借“豪宅”之名漫天要价。要守住服务底线，将会所运营、设备运维、专属服务等承诺落到实处，定期公示成本与服务成果，让业主的每一分钱都花得明白；同时探索增值服务，比如定制化家政、资产托管等，让高物业费不仅能保障基础服务，更能创造额外价值，巩固“高质高价”的良性循环。

对存量小区而言，要打破“物业费十年不涨”的固化思维，建立动态调价机制。可参考CPI、人工成本指数等指标，每年适度微调物业费，让收费标准跟上成本变化；业主要树立“付费买服务”的认知，摒弃“免费午餐”思维，对优质服务给予认可，主动缴纳物业费；物业企业则要做好精细化管理，通过智慧化运维降低成本，盘活公共收益补贴服务，实现“低成本高效能”运营。

对行业监管而言，要做好“引导者”而非“主导者”，既要规范天价物业费乱象，防止乱涨价损害业主权益，也要避免“一刀切”限价，给物业企业合理的定价空间；同时完善业主自治机制，规范业委会运作，让业主能通过合法途径表达诉求，物业能通过合规方式调整收费，构建“业主自治+物业服务+政府监管”的三方共治格局。

从36元/㎡的天价物业费，到1元/㎡的亲民收费，物业行业没有绝对的“高价好”或“低价优”，只有“匹配才是最好”。当高端小区的高收费有对应的价值支撑，当存量小区的低收费有对应的服务兜底，当物业企业赚得合理利润，当业主住得舒心满意，物业行业终将告别冰火两重天，迎来“质价相符、双向共赢”的新未来。毕竟，物业服务的核心从来不是收费高低，而是让每一位业主都能感受到“物有所值”。

（本文案例来源于公开报道，观点仅供参考。部分图片来源于网络，如有侵权，请告知删除！）

如果你认同本文观点，请点赞、在看、转发！

只有更多人关注，小区问题才能真正得到解决！

关注我，了解更多的物业管理方面的知识！