房企投身城市更新，远洋“外科手术”式改造怎么做？

经历二十余年高速发展后，我国房地产行业的发展动能正在深度重构。

日前，全国住房城乡建设工作会议在京召开，“高质量开展城市更新”被列为2026年首要工作任务。在业内人士看来，随着行业从增量扩张转向存量提质，城市更新已不仅仅是政策热词，更是房企寻找第二增长曲线的关键路径。

当行业发展动能转换，房企如何应对这一大趋势？

近日，远洋集团管理层表示，中国的建筑“老龄化”正在到来，随着行业进入存量提质新阶段，原有地产开发的大逻辑需要重构，房企需具备“躬身入局”的定力，以专业能力投入到城市更新的“深水区”。

从追规模到做改造

从2021年至今，房地产行业经历了长达四年的风险出清与产能重构。随着新房增量规模见顶，曾经依赖高杠杆推动规模扩张的旧模式已然失效，传统的地产开发商正站在发展的“十字路口”：一部分企业在周期中隐退，而另一部分则试图在存量资产中挖掘新的价值。

“中国房地产未来的机会属于那些能够在存量中找增量，在旧壳子里做新文章的企业。”近日，远洋管理层在接受第一财经等媒体采访时表示。

然而，城市更新并非一条坦途。与一张白纸的新建项目不同，城市更新项目往往伴随着复杂的债权债务、陈旧的物理结构或历史遗留问题。远洋管理层打比方称：“这类似于给一个上了年纪的人做大手术，往往需要‘开膛破肚’，这对操盘团队‘外科医生’般的技术要求极高。”

在此背景下，远洋确立了两条主要赛道：一是住宅类的自主更新，二是城市不动产的存量盘活。在住宅更新领域，远洋正尝试从单纯的开发商向服务商转型。日前，远洋集团与新疆克拉玛依市人民政府等方签署城市更新合作协议，围绕老旧小区及公共设施改造，为克拉玛依提供系统化、专业化支持，涵盖政策文件编制、城市体检评估、项目筛选设计改造及运营管理全周期。

在城市更新领域，近两年远洋落地了17个项目，包括远洋安贞广场、北京北苑星帆广场、北京希尔顿花园酒店、天津京津国际中心等。12月24日，北京远洋安贞广场正式揭牌，该项目前身为承载老北京记忆的安贞华联商厦，始建于90年代，如今被改造为融合企业总部办公与复合商业功能的“绿氧”综合体，即将投入使用。

管理层表示，在过往做城市更新项目改造的过程中，远洋练就了“排雷拆弹”的本领，这种处理复杂局面的能力，是其区别于传统开发商的核心竞争力。

如何应对城更“三座大山”？

推动城市更新虽然是趋势，但在实操层面，资金成本高、改造难度大、招商周期长是横亘在房企面前的三座大山。而远洋集团改造的前述安贞广场项目，为应对城市更新项目的痛点提供了一定“解题”思路。

据悉，该项目由远洋资本管理的城市更新基金主导投资，解决“钱”的问题；远洋致信主导工程改造，解决“技”的问题；远洋不动产主导租赁运营，解决“管”的问题。这种“基金+改造+运营”的内生闭环，化解了传统城市更新的资金痛点和协同问题。

“如果手里只有一把锤子，你看满世界都是钉子。”远洋管理层表示，城市更新项目需要内部不同业务单位的合作，主要靠集团总部牵头协调。远洋的“工具箱”较为齐全——无论是资金引入、工程改造还是资产运营，面对城市更新的疑难杂症，无论是需要“手术刀”还是“重锤”，都有相应的解法。

解决资金问题后，项目的改造方式、招商运营成为了接下来的重中之重。

老安贞华联商厦作为一座90年代的商业建筑，面临“黑盒子”般的共性硬伤——框架封闭、缺乏外窗、采光不足、缺少景观。远洋集团在协调改造时，选择拔除1～5层核心区域结构柱，2～4层中庭间增设两座连桥，解决了建筑的自然采光问题。

“倒退二十年，做地产的逻辑可能是恨不得填满每一平米。但今天的逻辑变了，我们愿意为了生态健康去‘留白’。”远洋资本副总经理、远洋致信公司总经理田景峰表示，做商办物业的改造，要综合考虑到经济层面、科技发展、生态健康等多方面的因素，因为对使用者来说，健康、舒适远高于那一平米的租金。

招商运营方面，远洋集团副总裁兼商业公司、不动产公司董事长马天一表示，潜在客户在选址时，要么看中产业基础、上下游客户，要么看中人才供给，必须和客户需求有强关联，在城市更新的业务模式下，才更有利于锁定核心客户。远洋在项目初始就通过定位、设计和功能最大化等，让产品尽可能地符合市场和未来办公需求。

“新建项目是赋予形体，而城市更新项目相当于‘再造灵魂’。”马天一认为，在当前的行业周期下，城市更新不能只用短期的经济回报去衡量。从业者需要摒弃赚快钱的浮躁，回归产品与运营的本质，“做正确的事比正确地做事更重要，好的产品最终会由时间给出答案。”