首农御林湾提速，“改头换面”低价抢客

北京进深 徐迪 12月26日，首农御林湾调规方案公示一结束，就通告了公众反馈意见。

意见1、文件中表示过去是石材外立面，但从图片看更像真石漆，所以在报规时，外立面到底是石材还是真石漆，还是说真石漆也归入石材？

答复意见：过去的方案是石材外立面，不是真石漆，在规划存档的立面图纸中有明确标注。

意见2、外立面由石材改为玻璃幕墙和铝板，那么容积率是否改变？

答复意见：本次要调整的外立面原方案为200mm厚的系统石材幕墙，将石材幕墙调整为窗墙体系和铝板幕墙，根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013，未产生面积增加，容积率未改变。

意见3、新版示意图，323北部的图片，商业显示是酒店，请问这是如何确定的？老版中并没有显示业态。

答复意见：29-323地块用地性质为F1住宅混合公建用地，北部建设有一栋综合商业楼，其中南楼业态为酒店，在原报规中已体现。

项目所在朝阳区崔各庄乡来广营北路29-324等地块成交于2017年，由首农集团旗下北京东洲房地产开发有限公司开发建设，推广案名为“御林湾”。

项目由南区324与西区323两个地块组成，还规划了约2.3万㎡商业，共计约1500套房源。

本次公示的总平图，是在原规划审批文件基础上，对该项目的15栋商品房（南10#-21#住宅楼、西2#-4#住宅楼）和西1#商业楼东栋的外立面进行调整，将石材外立面调整为玻璃和铝板组合的外立面。

建筑位置、地上建筑规模、建筑高度、建筑外轮廓均与原审批一致。

总面积约21.49万㎡，其中住宅面积21.32万㎡，商业面积0.17万㎡。

调整后的南 10#、13#、16#、18# 为甲户型，外立面一致；

南 11#、12#、15#、21# 为乙户型，外立面一致；

南 14#、19#、20# 为丙户型，外立面一致；

南 17# 为丁户型；

西 2#-4# 住宅楼外立面一致。

01

项目位于朝阳区崔各庄乡来广营北路东、西两侧，毗邻京承高速。

从2017年拿地至今，项目经历了动工、停工、复工，规划一再调整，终于要在今年底面世。

从规划上来看，御林湾是一个建面约21万㎡的超级大盘，大概有1500套新房供应。

其中，324地块（南区）规划12栋高层住宅楼，共1485户，面积段约90-155㎡，一层送院子。

南区容积率2.2，除了商品房，还包含中直机关的家属楼、人才房。

由于居住人群复杂，管理标准不太好统一。开发商在地上做了栅栏绿植等软隔离，地下车库也是隔离的，物业公司也不一样，可以认为是三个独立的小区。

323地块（西区）规划3栋洋房，共76户，建面约213-220㎡，一层下跃，顶层上跃，南北均有平台观景空间。

西区最大的优势是容积率只有1.3，相对低密。

缺点是紧邻来广营北路，噪音影响大。

另外南区有下沉商业广场、主题园景，西区因为地块较小，没有像样的园林景观。

02

户型不方正，得房率80%左右，较现在的“好房子”差距明显。

90㎡的面积段，现在新房基本都能做到三居两卫。

御林湾只做了两居一卫，且是暗卫。

南北不通透，户型缺角多。

北次卧与厨房夹角，外接设备平台，采光视野都比较差。

亮点是独立玄关+家政间的设计，整体收纳空间比较充足。

125㎡三居两卫，南北通透。

北向有设备平台赠送，南向有转角窗。

但是由于东南缺角，南向只有两面宽，且客厅面宽只有4米。

入户区存在面积浪费，餐厅在公卫门口。

155㎡四居，南向三面宽。

这个户型问题最大。

狭长的客厅+餐厅占了将近60㎡，北向窗墙比非常小。

四个卧室面积都不大，主卧超20㎡，但是飘窗和主卫比较吃面积，没有独立衣帽间，只配了组大衣柜。

主卫带浴缸，单台盆设计；公卫没窗户。

厨房只有7㎡，北边餐厅做了西厨岛台，扩容厨房空间。

但这么一来北边卧室隐私性就比较差，只能做个书房。

顶配220户型，动静分区的格局，客厅面宽给到6.5米。

南向双套房设计。主卧终于有了豪宅的小家化设计；

南次卧独立于其它卧房，可以做长辈房使用，赠送挑空平台，卫生间又是个暗卫。

中西双厨，中厨内接家政间+保姆房

03

对比现在的“好房子”，御林湾无论从得房率、户型设计，还是园林等各方面差距不小，甚至连地铁都没有。

产品上不能突破，御林湾在价格上做出了“让步”。

项目周边的在售新盘包括望京云尚、望京樾、中建宸园和望京国誉府等，当前成交均价在8-9万/㎡。

置业顾问表示，“御林湾项目单价6万 /㎡，西区洋房价格略高一点，但不超过8万元/㎡。”

这个价格对于新盘非常有杀伤性，加上项目基本已是现房形态，确定性更强。

据说周边竞品已经开始放折扣了，包括车位、装修包等优惠。

综合下来板块新房均价预计将被拉低5%左右。

御林湾拿地比较早，成本有优势，但是“马拉松式”开发也导致资金成本呈几何倍增长，低价促销也是无奈之举。

另一方面，隔壁同为首农开发的东洲家园，部分二手房挂牌价还不到3万/㎡。

如果大量新盘低价入市，也会进一步挤压二手房的定价空间。

04

2017年，东洲房地产以24.958亿元拿下御林湾所在地块。

合同约定开工时间为2017年12月23日，竣工时间为2020年12月23日。

但是在2019年短暂动工后，项目发生了安全事故，随后进入漫长的安全整顿与方案调整期。

直到2023年，项目才传出实质性动工消息。

今年年初，建设方案变更说明显示，项目将分四期开发，前两期为纯政策性住房，后两期包含商品房，全部工程计划于2026年底竣工。

1月9日，东洲房地产发了一张大红喜报，庆祝29-324等地块项目(西区)喜封金顶。

东洲房地产成立于2012年，注册资本3000万元。公司由北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股51%和49%。

前者为首农集团全资子公司，后者则由三位自然人持股：

张瑾、杨于武、赵锦明分别持股75%、15%、10%。

大股东张瑾，投资有北京百子湾体育休闲俱乐部和北京华唐正融矿业投资，华唐正融矿业下辖怀化华唐投资、湖南华唐大成投、广西蒙山都坡矿业。

二股东杨于武名下有北京鑫银隆科技开发、北京润土投资管理；

三股东赵锦明则投资了北京恒达纬地建筑工程。

去年10月，东洲房地产还发生了人事变动，法人兼董事长韦素玲退出，范学灵接任，他同时也是东郊农场的党委副书记、总经理、董事。