中建智地，开始小心翼翼

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丰台区张郭庄村0204-6028地块，进展神速。

12月26日，北京丰程置业有限公司（简称“丰程置业”）发布了三个招标计划，包含6028地块的监理、设计和施工，投资估算4.83亿元。

10天前，中建方程和中建智地以13.54亿元底价，拿下6028地块。

这是中建系内兄弟为数不多的联手。（详见《中建系兄弟，破天荒联手了》）

有关它们在6028地块的股比，随着招标计划，也曝光了。

丰程置业成立于2025年12月25日，注册资本3000万元，中建方程和中建智地分别持股93%和7%。

高管层面，法人、董事长、总经理是杨洪禄，他是中建方程北京公司总经理；中建智地总经理吴国强为董事。

另一名董事是刁鹏。他今年被中建方程的现任董事长周宇騉挖角而来，曾任中海地产北方大区高级副总经理，主要负责营销策略的制定与执行。

加入中建方程后，他担任了房地产事业部总监的重任，并带了一批中海小兄弟。

不论股权还是人事安排，6028地块完全由中建方程主导。

中建智地罕见地成了配角。

最近两年多，中建智地风头无两，它的宸园系大获成功。尤其是北京宸园，开盘8个月网签过百亿元。

在2025年9月底，中建智地鏖战339轮，以43亿拿下北京太阳宫地块，创造了年度最高土拍溢价——39%，气吞如虎。

后来，它在朝阳黄杉木店双子合作中，因举报合作伙伴越秀地产，也折射出这家央企地产商的无奈。（详见《举报越秀，中建智地放出狠话》）

而这一回进丰台，中建智地只象征性地要了7%股权，与过往的投资比，有些反常。

这只是中建智地试探性进入丰台的战略？毕竟，丰台楼市库存已突破1万套。

但，有一点可以肯定，中建智地在投资上，开始小心翼翼了。

至少有两个例子，让它的战略上有了新的认识，一是黄杉木店双子，二是太阳宫地块。

黄杉木双子：地价覆盖率39.5%

2025年4月28日，朝阳区平房乡黄杉木店2107-01、02、03地块及孙河2902-73地块组合包土拍，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发以126亿元底价拿下。

在四家合作伙伴里，中建智地股份最大，占比50%。

股份大，责任越大。中建智地亲自开发地块最大的紫京宸园，璞樾则交给越秀操盘、金茂出设计。

截至2025年12月28日，紫京宸园供应813套，网签138套，均价9.82万元/平米，总成交额22.48亿元；璞樾供应410套，网签162套，均价10万元/平米，总成交额27.3亿元。

两个盘的总交易额为49.78亿元，地价覆盖率约39.5%

这个成绩，中建智地和其他股东都不太满意，尤其是中建智地和越秀地产还闹了不愉快。

相比周边豪宅星河湾8万元/平左右的二手房价，黄杉木双子的房价卖得有点虚高。

花姐预计，接下来，黄杉木双子的房价可能会往下探。原因还是在于，拿地时对当地的房价预期过高了。

太阳宫地块：拿地三月未有动静

春风得意马蹄疾。

今年9月，在黄杉木店双子拿到预售证后不久，中建智地硬刚一众房企，以43.145亿元夺下太阳宫0627地块。

去除允许整售的1.3万平米商业配建，它的住宅的实际楼面价约9.5万元/平米。

这与海淀建发海晏的楼面价差不多。海晏的住宅销售均价，为13.5万元/平米。

但，太阳宫地块有一道难解的题，离地铁太近，退线太多。

尤其是地块的东南面，地铁17号线整个穿过，地铁外轨中心线在用地红线内6-11米处。

根据土拍文件，地块内拟建设的敏感建筑，退17号线外轨中心线约30米。这意味着，敏感建筑距离东南向用地红线，实际退线达到36-41米。

假如0627地块以平均退线宽38.5米、长177米计算，扣除边角料，它的退线面积为0.68万平米，约占1.95万平米占地面积的35%。

简而言之，0627地块的住宅实际容积率要上浮30%，从原来的2.6，飙升至3.38。

对于没有TOD开发经营的中建智地来说，必须放慢脚步去对待太阳宫0627地块。

截至目前，中建智地拿下太阳宫0627地块，已经过去了3个月，依然没有动静。（详见《中建智地，慢了下来》）

花姐了解到，其内部已对0627地块进行了多轮打磨，预计规划的住宅楼栋，最多不超过6栋，甚至更少。

张郭庄地块：7%股权试水温

丰台作为北京楼市的“重灾区”，是中建智地的战略空白点。

虽说张郭庄地块不规则、呈三角形，但有两大优点：

1、临地铁14号线和在建的1号线支线张郭庄换乘站；

2、体量不大，占地3.18万平米、地上建面4.77万平方米——总建面7.9万平米，控高24米（局部30米），容积率1.5，6-11层的纯洋房社区。

张郭庄地块往西3公里，是中海永定玖里，楼面价3.15万元/平米，容积率1.1。

它2024年3月拿证，供应720套房，至今网签298套，成交均价4.91万元/平米，成交金额16.97万元，地价覆盖率约50%。

参照中海永定玖里的成交价，张郭庄地块的缝差超过2万元/平米，有得赚。

但有了黄杉木店双子和太阳宫地块的例子，中建智地还是不敢单独冒进丰台。

它选择了入股7%，试水张郭庄地块。

这一操作做法，很不中建智地，与拿下太阳宫地块的气魄，截然相反。

丰台楼市的水，很深。

2025年压轴登场的花乡0001地块，最终被北京建工集团摘得，它的楼面价实在太低了，仅有4.2万元/平米。

这可是西南三四环之间的宅地，意味着房价奔7万元/平米。

一切的一切，小心为上。