顺义土拍，狸猫换太子

文/北京进深 徐迪

12月26日，顺义新国展的三期地块进入用地预申请。

项目包含3幅子地块，2301-03、04地块为住宅用地，05地块为商业用地。

土地面积总计5.97公顷，规划建面约12.86万㎡。

交易起始价28.1亿元，其中：

住宅部分挂牌起始价为24.73亿元，折合楼面价3万元/㎡；

商业部分挂牌起始价为3.37亿元，折合楼面价约0.73万元/㎡。

预申请受理时间自2025年12月26日起至2026年1月26日下午17:00。

新国展三期地块首次亮相第八轮供地清单时，只有3幅住宅子地块。

本次进入用地预申请，去掉了西侧较远的02居住用地，加入了南侧的05商业用地。

3幅地块位置上更加接近，便于统一规划开发。

不过商业地块要求自持，自持年限为最高出让年限。

整体建筑规模上，住宅占比64%，商业占比36%，相当考验开发商的商业运营水平。

往早了说这几块都是商业商务用地，后期顺义区重新进了整体的规划考量，包括落实“职住平衡”战略、完善区域城市功能，促进片区成熟度等，一部分用地被调整为住宅用地。

具体来看下3幅地块的指标。

住宅地块建面合计约8.24万㎡，容积率2.0，限高36米。

其中西侧03地块占地约2.03公顷，地上建筑规模约4.05万㎡；

东侧04地块占地约2.1公顷，地上建筑规模约4.19万㎡。

两幅地块形状都比较规划，东西方向长，面宽资源好，利于楼栋排布。

出让文件中关于居住项目规划设计要求提到，鼓励按照“好房子”技术要点执行。

同时要求落实居住项目公共服务实施的配置，补充和完善工作，确保街区级、社区级居住公共服务设施与住宅建设同步实施。

住宅地块以南的商业用地占地约1.85公顷，地上建筑规模约4.62万㎡，容积率2.5，同样是限高36米。

周边新小区众多，这个商业项目的落成，将有效补充区域配套功能。

项目位于顺义区后沙峪镇内，五环至六环之间。

东侧04地块距离地铁15号线花梨坎站600米左右；地铁沿线就是京密路，轨交、自驾出行都很方便。

北边1公里处是中粮祥云小镇，此外还有欧陆广场购物中心，商业配套成熟度比较好，居住氛围和城市界面也都不错。

距离地块最近的两个新盘：华润保利·和光瑞府，2021年9月底首开，共1376套，分两期入市，目前均已售罄，成交均价5.7万元/㎡；

保利建工·星宸和煦，去年7月开盘，仅270套房源，也已售罄，成交均价5.8万元/㎡。

目前这两个项目的二手房挂牌价也都在5.5万左右。

本次供应的新地块楼面价3万，乍看还是很有性价比的，但是有个商业“包袱”，比例还不小，相当于36%开发商自持。

或许对于擅长做住宅商业配套的，比如华润、龙湖等，可能反而更有吸引力。

另一个角度来看，保利已经在这个区域连落两子，并且销售情况都还不错，也是很有出手机会的。