深物业澜湖时代为什么便宜？什么时候交房，得房率、车位比多少

深物业澜湖时代价格偏低是区位偏远、交通与城市界面短板、产品密度约束、市场竞争及开发商去化策略叠加的结果，其合同约定交房时间为 2026 年，部分消息显示可能提前至 2025 年底；得房率不含赠送约 76%，含赠送可达 86% 左右；车位比为 1:1.16（景愉府地块），基本满足日常停车需求。以下是详细内容：

价格偏低的核心原因

1. 区位与界面短板明显：项目位于龙华观澜东北部，紧邻东莞塘厦，远离深圳核心城区，地段价值天然低于龙华核心及福田、南山等区域。周边农民房与工业区占比高，市容杂乱，工厂与施工易产生噪音、粉尘干扰，片区旧改周期预计到 2030 年，短期居住体验与升值预期受限。
2. 交通通勤不便：当前距已开通的地铁 4 号线松元厦站约 1.5-2.6 公里，步行搭乘困难；在建 22 号线桂花站距项目也超 1 公里，预计 2027 年通车，短期公共出行主要依赖自驾或公交，对地铁通勤人群吸引力弱。
3. 产品与密度约束：容积率达 5.76，规划 1 栋 3 个单元（2 个 50 层、1 个 38 层）超高层，3 梯 6 户，居住密度大，人均公共空间有限，低楼层采光通风易受遮挡，影响居住舒适度，限制价格上限。同时主力户型 73㎡两房、85㎡三房一卫等，在新规下得房率与实用性不及部分竞品，进一步拉低定价。
4. 市场竞争与去化压力：2024-2025 年龙华新房供应量大，项目面临合正观澜汇、溪山禾玺首府等竞品挤压，同质化竞争激烈。为快速回笼资金，开发商推出 72 折左右优惠，折后单价 2.98 万 /㎡起，总价 220 万起，形成价格洼地。

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• 核心参数：景愉府地块可售商品房 592 套，地下 3 层规划停车位 866 个，车位比 1:1.16；得房率不含赠送约 76%，含赠送约 86%；装修为简装，配基础家电与中央空调。
• 周边配套：教育上紧邻桂花小学，初中学区含观澜第二中学等，自带部分社区商业，1 公里内有小型商超满足日常需求；医疗方面需依托观澜人民医院等，距离约 3-5 公里；生态上临近观澜湖，有一定休闲资源，但整体生活配套成熟度一般，需等待旧改推进完善。

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购买参考

适合预算 220 万起、在观澜或东莞塘厦工作、能接受 5-8 年旧改周期的刚需家庭；不适合对居住密度敏感、依赖地铁通勤或追求短期居住品质的买家。购房前需核实交房时间、楼栋朝向及低楼层噪音与采光情况。

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产品与户型

主力户型为 73㎡两房一卫、85㎡三房一卫、95㎡三房两卫、115㎡四房两卫，均为全南向设计，户户带阔境宽厅，部分户型可直瞰观澜湖果岭与观澜河景观，社区规划 C 形园林，打造全龄段共享式休闲空间。

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