有观点认为REITs项目“合规过严”？专家发文驳斥

前几天，基础设施REITs领域一位专家发表了一篇6000多字的文章，强调公募REITs为什么必须坚守资产合规的底线。以下内容纯属个人观点。

为什么这篇文章值得关注？

文章的作者在基础设施REITs领域较为资深，参与过REITs相关政策的研究与制定；受国家发展改革委委托，参加过REITs申报项目的评审；一些新政策出台前即知晓主要内容，政策发布后第一时间即推出解读文章。

个人认为，作者的文章和观点在某种程度上，可以理解为代表了发展改革部门对REITs相关工作的看法和考量。

作者为什么要写这篇文章？

文章开头专门进行了解释，主要是因为目前市场上有观点认为REITs项目“合规过严”，并且主张大幅放松甚至规避合规审核，这样就可以在短时间内迅速壮大REITs市场的规模。作者认为这种观点极具误导性，于是发文驳斥。

那么，REITs项目“合规过严”的观点或论调来自哪里？目前没有确切答案。但是既然需要专门发文来反驳，说明这种观点产生的影响较大，比如重要人士在公开场合或通过媒体发表了相关观点。

目前唯一能想到的线索是，前段时间有一篇文章提到，“市场参与主体普遍呼吁综合施策、加大供给、稳定预期”“进一步提高既有REITs推荐工作的包容性、稳定性、效率和透明度，使更多优质基础设施资产可以更快申报审核注册”。

文章主要说了什么？

文章主要阐述了坚守资产合规底线的必然逻辑，认为是公募REITs作为权益型资产证券化产品的内在要求，是全面依法治国在金融领域的刚性要求，是市场从试点迈向常态化发行的宝贵经验，也是培育长期耐心资本、实现市场可持续发展的基石。

以上是主要观点，在这篇很长的文章中，还有一些表述值得关注。比如：

监管部门对资产合规性的要求，并非主观创设的额外负担，而是《土地管理法》《城乡规划法》《建筑法》《环境保护法》等一系列上位法律法规在REITs领域的具体化与操作化。

任何一项关键合规手续的缺失（如规划许可、消防验收、环保批复），都可能导致资产面临停业整改、高额罚款甚至被撤销运营资格的风险，从而直接切断或严重侵蚀现金流的来源。

如何解决合规难题，试点阶段曾经面临两难选择。如果回避或掩盖，就是纵容违法违规行为；如果坚持严格要求，市场普遍存在畏难抵触情绪。

面对这些挑战，试点探索出了一条务实路径：对于符合国家战略导向、本质优质的项目，并非简单地“一否了之”，而是在坚守法律底线的前提下，通过专业辅导与多方协调，依法依规补办手续、完善文件。

公募REITs进入常态化发行新阶段，“常态化”绝不能被误解为“普通化”或“低门槛化”，其真正内涵，在于形成一套稳定、透明、可预期、高效率的合规审核规则体系。