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朝阳奶西板块曾凭借中建宸园、首开金茂望京樾的热销红极一时，快速跃升为北京楼市“新贵”地位，近两年随着市场下行和核心地段供地热度不减，奶西板块虽然在加速兑现但略显落寞，如今板块北京御林湾新盘入市，奶西能否迎来自己的2.0时代？此篇将理清四个问题：

• 朝阳“新贵”奶西板块的崛起之路
• 奶西是饼吗？支撑板块价值逻辑在哪里？
• 奶西板块值得买吗？项目该怎么选?
• 南皋、东坝、奶西板块如何抉择？

奶西板块位于北五环来广营桥以北区域，京承高速西侧，南侧3公里就是来广营、5.5公里为第二CBD望京核心区，西北两侧被温榆河生态体育公园和湿地公园围合，西侧穿过温榆河公园就是新北苑醇熟城区，东南侧为阿里巴巴北总部所在的中关村朝阳园产业区，作为先规划后发展区域，历经三年一阶段规划地块基本全部落位。

奶西板块最早的一个小区东洲家园作为就是2017年首农建成的，很多人以为东洲家园是回迁房，其实并不准确，东洲家园共6栋塔楼2386套，主力户型为86平两居，房屋产权都是自主型商品房，当年销售价格是22000元/平米。

随后首农开始进行229-323、29-324地块开发，也就是今天的北京御林湾，因股权纠纷从2017年拿地中途经历动工-停工-复工、改规-报规等拖延，现在才最终面世，其早在2021年年初就已完成部分楼栋基础及地下主体结构的施工。

如果照这样发展下去，奶西迎来的将是另一个故事，直到完全市场化的首开金茂望京樾、中建宸园两个项目入市热销，奶西才真正进入大众视野，如果深究其中更深刻的原因，那就是天时地利人和。

首先“天时”，奶西赶上了2022年望京高热的市场和2023年2-4月疯狂到极致的小阳春，而此时整个朝阳乃至北京并没有太好的项目可供选择，朝阳庞大的购房需求与奶西撞个满怀，在市场洪流中即使资质平平的项目也不会搁浅，几个项目一年合计网签150亿。

其次“地利”，奶西的的崛起是在朝阳北扩战略背景下，因其与望京、中关村朝阳园恰到好处的距离被纳入整体规划，确定了先规划后发展的蓝图。相比南皋、金盏、黄渠这些地块，奶西与十大八里店一样，是一块有序发展的净地，而不是穿插着“打补丁”,其好处是兑现力强，全城市新界面，功能布局完善，能够确保产业、生态与居住功能的协调共进

最后“人和”，除了市场和规划布局原因，主要在恰当的时机迎来了市场化公司，相比首开金茂望京樾，我觉得对于奶西而言幸运的是遇上一个加速往上走的中建智地，相比首开金茂望京樾，其文化营宅的理念、实景会所示范区大胆尝试和创新的产品力给市场立了一个标杆，那就是中建宸园，其通过9万+的单价立住了奶西的板块价值，也给了奶西向高端改善进军的无限预期，中建智地功不可没。

随着市场不断下行，稳楼市背景下朝阳核心区供地越来越多，奶西板块略显落寞，但奶西仍然是近两年北京房价最坚挺的板块之一，且板块的兑现力度并没有因市场变化而滞后，中建宸园和望京云尚均高品质交付，宸园产品系也成了中建智地最能打的一场王牌，板块商业、朝阳外国语学校、路网也都相继落地。

• 奶西是饼吗？支撑板块真正价值逻辑在哪里？

首先，奶西板块是饼吗？

当然不是，上面提到一个先规划后发展板块不同于一些“打补丁”的地块，其除了政府规划对每一块用地功能的锚定，就是有政策加持的有序兑现，同样是先规划后发展的片区，像十八里店用了三年完成朝阳港一期的全部落地，像大兴西红门东用了三年完成全部交付和配套落地，路网也全部打通，这就是兑现力。

而奶西和十八里店作为近两年朝阳区最能扛价的区域之一，除国央企高度控盘原因外，本质是市场对于片区有无限的想象力，预期也是影响房价的因素。

虽然奶西目前整体入住人口还不成规模，商业及学校还没彻底投入使用，仍需几年的等待期，也有地铁远的弊病，但奶西一定不是大饼地块，而是一个有规划、加速落地且有高端改善潜质的居住区。

其次，那支撑奶西板块的价值逻辑到底是什么？

从朝阳区2017-2035年国土空间规划文件中的空间结构规划和功能分区定位两张分区总图中可以看到，奶西板块所处区域主要为绿色生态休闲区，并非核心功能规划区。

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