深度研究丨行业筑底之时，民营房企突围之道

房地产市场整体依然还在转型过程中。从刚刚过去的中央政治局会议及中央经济工作会议来看，“稳楼市”依然是未来很长一段时间的主基调。

从企业来看，自2021年房企流动性承压以来，无论是销售规模、融资规模、拿地规模等，民营房企经营状况明显弱于央国企。

随着房地产发展新模式的逐步建立，行业也将完成从规模红利转向质量红利的转变。在这个过程中民营房企有何突围之道？

从百强房企的性质分类来看，近年来民营房企的数量呈现逐渐减少的趋势。

2020年时，全口径销售金额TOP100房企中有71家为民营企业，到了2023年，减少至50家以下，达47家。截至2025年11月，百强房企中民营房企为45家。

民营房企数量减少的同时，在各梯队中的占位也逐渐靠后。2025年1-11月，头部前十强房企中民营房企仅剩1家。

在近年来房地产低迷，且房企流动性危机仍在持续的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企。

然而，从销售变化来看，2025年1-11月仍有6家民营房企销售金额同比逆势增长，其中嘉里建设、江山万里置业、邦泰集团增长超过50%。

土地储备是企业长久发展的基石，未违约的民营规模房企中，有5家房企总土储货值相对较高，可售资源充足。其中滨江集团和龙湖集团近两年仍在适量新增土地。

以杭州为大本营的滨江集团是近两年拿地金额最多的民营房企，秉持“以杭州为核心、长三角为重点”的战略布局，在行业调整期持续深耕杭州。得益于杭州房地产市场目前仍然较为火热，持续落子杭州为滨江的业绩稳定提供了良好的保障。

整体看来，聚焦核心一二线城市已成规模房企的共识，不管是滨江重仓的杭州或是卓越关注的深圳，都属于我国经济活跃的一二线城市。民企选择深耕此类高能级城市，能够保障存货的后续去化，避免库存积压情况的发生。

此外，由于常年深耕当地城市，多数民企已形成了成熟的政企银三方合作关系。由于主场优势，这类企业相比外来企业也更加具备市场敏锐度和风险识别能力，从而大大降低了企业的经营风险。

除了老牌规模民营房企之外，2025年也涌现出了一批销售逆势增长的黑马房企，比如邦泰集团、嘉里建设、江山万里置业等。

从近两年的新增土地来看，2025年1-11月新增土地价值较高的房企中出现了18家民营房企，是2024年全年的两倍，既有深耕当地持续拿地的企业如海成等，也有在核心城市“横空出世”拿下热点地块的企业，如北京懋源控股、上海佳运置业等。

这些黑马房企投资和产品战略各有不同，大部分都深挖点状机会发展，以项目产品力为核心取胜。如邦泰集团采用“区域深耕+产品创新”实现逆势增长；海成集团坚守大重庆，由市郊区县进击中心城区；江山万里置业聚焦宁波，“+国企”充分利用当地资源。

2025年民营房企仍然面临多重发展困境，但在这个背景下，仍有部分民营房企抓紧机会，在保证流动性稳定的同时取得了一定的发展。

对于规模房企而言，重点在于消化早先获得的大量库存土储的同时择机布局深耕战略级城市，短期主要选择重点机会型城市进入。部分地方本土民营房企则抓住地方品牌优势，聚焦当地小而美，也能有一席之地。

在政府“好房子”的建设导向下，可以预见未来房企产品力将会不断提升，经营策略将会回归长期主义，传统的高周转模式势必难以为继。民营房企唯有坚持“战略聚焦+产品为王+运营提效”三维协同，方能在新周期中行稳致远。（来源：丁祖昱评楼市）