周末闲思 | 千亿土地出让金背后的城市分化：上海、北京、杭州2025年土地市场全景图

房企为优质地块“疯狂”，三大城市土地出让金均破千亿，但市场温度各异。

截至12月26日，全国土地市场分化格局落定。上海、北京、杭州成为2025年仅有的三个住宅用地出让金超千亿元城市，这三座城市的土地成交总额均超过 1420亿元。

其中，杭州以1420.8亿元总成交额创下同比增长21.5%的纪录，上海公开市场土地出让金1427.2亿元，北京则为1427.4亿元。

细微的数字差距背后，是三个城市截然不同的土地市场特征和城市发展逻辑。

一、三城竞争，土地市场分化加剧

2025年全国土地市场呈现出 显著的分化特征，核心城市与普通城市之间的差距进一步拉大。截至12月26日统计数据显示，全国住宅用地出让成交总价前十城市包括上海、北京、杭州、成都、南京、南通、武汉、苏州、广州和西安。

但其中出让金破千亿元的仅有上海、北京和杭州三城。这一现象印证了房企投资重心全面聚焦一二线核心城市的趋势。

从全国范围看，土地市场向高能级城市集中的趋势明显。中指研究院统计显示，前三季度全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2024年全年提升10个百分点。

土地市场的“马太效应”在2025年表现得尤为突出。除南通、扬州外，宅地出让金TOP20城市均为核心一二线城市，而三四线城市土地市场仍处于深度调整中，推出、成交指标同比均下降。

业内专家分析，这一现象背后是楼市逻辑已被重塑为改善驱动，开发商随之将投资重点聚焦于 投资回报确定性足够强的一二线城市，竞相追逐优质改善地块。

二、杭州市场，从高歌猛进到理性回归

2025年杭州土地市场画出了一条明显的高开低走曲线。杭州全年土地出让金达1420.8亿元，同比增长21.5%，这一增长率在三城中最为突出。

上半年，杭州土地市场可谓“疯狂”。1-6月，杭州十区成交68宗涉宅地，金额达1160.14亿元，半年卖地金已接近2024年全年。平均溢价率高达31.8%，为全国最高。

上半年杭州土地市场的火热程度堪称近年新高。建发经过102轮竞价以34.34亿元总价竞得蒋村地块，楼面价8.8万元/平方米， 溢价率115.39%，创下杭州楼面价新高并跃居全国第三。

一时间，杭州土地市场“地王”全面迸发，有近20个板块刷新了地价纪录。

然而下半年市场热度明显降温。下半年杭州十区仅成交24宗涉宅地，成交金额260.63亿元，不足上半年的四分之一。多个热门板块地价出现不同程度下降，最高降幅超35%。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚指出，今年一季度杭州房地产市场迎来“大阳春”，但复苏未能持续，下半年市场下行，10月、11月开始加速下行。这种变化导致土地市场同样转变为买方市场。

三、上海模式，稳定优质地块供应引领市场

上海2025年土地市场呈现出与杭州不同的特点—— 稳定且优质。据统计，上海今年通过公开市场出让涉宅地48宗，出让金1427.2亿元，同比去年略增1.9%。

上海土地市场一个显著特点是核心区域优质地块供应充足。例如，徐汇区衡复地块成交楼面价20.03万元/平方米，刷新了上海乃至全国涉宅用地成交楼面价记录。

这一地块位于该区域十年以来首宗新增住宅，容积率仅1.3，拟被打造成低密风貌住宅标杆。

上海土地市场的另一特点是央企国企主导。2025年，央国企是上海土地市场的拿地主力，权益摘牌金额1067.8亿元，占比74.8%。中海、金茂、保利发展等央企位列上海拿地金额前十房企榜单。

上海还出现了产业类企业参与土拍的新趋势。9月初进行的上海七批次土拍中，出现了两家产业类民企的身影——从事消费级智能终端产品研发与销售的公司新易腾，与来自浙江德清的开发商宇诚集团组成联合体，拿下了青浦新城的一宗地块。

四、北京特色，量减价升与核心区域供应破冰

北京2025年土地市场则呈现出“量减价升”的独特格局。2025年，北京市累计成交涉宅用地40宗，土地出让金共计1427.4亿元，同比下降8%。

与规模回调形成对比的是，成交楼面均价同比上升20%。 这一数据表明北京土地市场正在向“少而精”的方向发展。

2025年，北京土地市场的一个显著变化是核心区域供应的“破冰”。东城区等长期近乎“零供应”的区域陆续推出祈年大街等优质地块。祈年大街地块住宅部分楼面价约达10.36万元/平方米，成为北京今年住宅楼面价最高的地块。

市场热度明显向心聚集。海淀区、朝阳区、昌平区位列涉宅用地成交规模前三，其中海淀区以约66.5万平方米、占总成交19%的体量成为供地主力。2025年全年溢价率超过10%的9宗宅地中，海淀占4宗，朝阳占3宗。

与上海类似，北京土地市场的拿地主体也以央国企及地方国资为主，总占比超过九成。“中建系”房企表现较为活跃，累计斩获7宗地块；民营房企中仅少数有所收获。

2025年土地市场的大幕即将落下。北京、上海、杭州三城的最终排位可能还会有细微变化，但更大的图景已经清晰：来年土地市场将进一步 分化与聚焦。

土地市场的竞争最终是城市综合实力的竞争。随着楼市逻辑被重塑为改善驱动，只有那些具备产业活力、人口吸引力和高品质开发能力的城市，才能在未来土地市场中占据先机。

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