测评，滶晨在港湾：属于什么档次，地铁站哪个出口，口碑评价如何

中国香港的滶晨（Deep Water Pavilia），项目是港岛南岸的顶豪档次住宅项目，且为港铁黄竹坑站 B 出口的上盖物业，整体口碑以正面为主，同时也存在部分因区域改造和定位带来的负面反馈，以下是详细测评：

档次定位：妥妥的顶豪级别，是港岛南岸的豪宅标杆项目。该项目属于港岛南岸第 5A 期，由新世界发展等多家实力企业联合港铁开发，毗邻深水湾、寿臣山这类香港传统豪宅带。其均价接近 4 万港元 / 平方呎，部分海景单位呎价达 4.8 万港元，总价区间在 1800 万 - 5000 万港元，客群主要是中环、金钟的企业高管、高净值家庭以及长线投资者。在配置上也契合顶豪标准，不仅有国际知名设计师操刀的双会所，含室外恒温泳池、天际花园等设施，户型还涵盖 2 - 5 房，三房及四房单位设有独立私人电梯前厅，部分单位配备 28 尺落地玻璃横厅，大户型复式甚至带泳池，且建筑获 WELL 健康建筑认证。

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地铁站出口：项目是港铁南港岛线黄竹坑站的上盖物业，可通过该站 B 出口及站内专属通道无缝衔接，不用露天步行就能直达小区，通勤十分便捷。从这里搭乘南港岛线 3 站就能到金钟，可抵达中环，换乘线路后还能快速通达铜锣湾等核心商圈，通勤效率在南区豪宅中处于前列。此外周边还有巴士、小巴覆盖香港仔、红磡等区域，自驾也能衔接南区主要干道与隧道。

口碑评价

正面口碑

交通与景观认可度高：住户普遍认可其交通优势，上盖物业的设计彻底解决了雨天、暴晒天通勤的不便，快速直达核心商圈的路线也大幅节省了通勤时间。同时高楼层住户对景观满意度极高，山海双景的稀缺资源，搭配部分单位的落地玻璃横厅、曲线露台等设计，能最大化欣赏景观，居住的视觉体验拉满。

产品品质与配套贴心：不少业主称赞项目的居住品质，3.3 米的层高搭配高品质建材，居住压抑感小；医用级新风系统、无接触归家消杀等设施，也让居住更健康安心。另外项目自带已开业的 51 万平方呎商场 THE SOUTHSIDE，能满足日常高端消费需求，不用远行就能享受便捷的商业配套。

长线投资认可度足：对于投资群体来说，该项目的长线投资价值被看好。一方面黄竹坑作为 “跃动港岛南” 核心区，科创、文旅产业的导入会持续提升区域价值；另一方面其扣除管理费后的租金回报率约 2.5%-3%，略高于港岛传统豪宅，高楼层海景单位租金还能溢价 5%-8%，收益稳定性有保障。

负面反馈

低层受区域改造影响大：目前黄竹坑旧区改造仍在推进中，低层住户反馈会受到改造施工的噪音干扰，而且周边旧工业建筑还会遮挡视野，影响居住的静谧性和景观完整性。

教育配套难以满足部分家庭：虽然项目周边国际学校密集，比如加拿大国际学校、新加坡国际学校，但本地传统的 Band1 名校数量很少。有本地名校就读需求的家庭，只能跨区报读，这给孩子上学接送带来了不少麻烦。

流动性与价格门槛引发顾虑：对于部分投资者而言，该项目投资门槛过高，且豪宅市场本身流动性就较低。再加上同区域还有不少新盘供应，后续若想转售，会面临不小的竞争压力，短期很难快速变现。