近70%市场垄断被打破！香港，不再是“李家的城”

出品|中访网

审核|李晓燕

当京东以34.98亿港元将香港干诺道中3号中国建设银行大厦部分楼层收入囊中，这场看似普通的商办物业收购，实则成为香港商业格局剧变的又一标志性注脚。“香港是李家的城”这句流传多年的坊间俗语，正随着内地互联网巨头的集体南下，逐渐成为历史。从京东、阿里抢滩核心商办，到美团、小红书布局本地服务，再到内资企业主导港股IPO，香港正从港资地产巨头掌控的“资本枢纽”，加速转型为内地供应链出海的“产业生态枢纽”。

时间拨回12月10日，丽新国际与丽新发展的联合公告，揭开了京东进军香港商办市场的序幕。这座27层甲级写字楼，总面积约11.16万平方米，收购单价约3.12万港元/平方米，较近期中环同类地标交易低约4.59%。京东明确表示收购目的为“自用”，计划围绕供应链整合零售、物流、技术研发等业务。这并非孤例，今年10月，阿里巴巴和蚂蚁集团以约66亿元人民币拿下铜锣湾港岛壹号中心顶部13层作为香港总部；6月，小红书在香港设立中国内地以外首个办公室。内地互联网巨头的密集置业，恰逢香港资产价格调整与企业出海需求爆发的双重窗口期。

仲量联行与第一太平戴维斯的报告显示，经历六年回调后，香港甲级写字楼租赁市场预计2026年见底，中环及尖沙咀已率先录得租金升幅。当前办公物业购置成本低于长期租赁，且核心区域物业存在增值空间。在住宅市场，内地资金同样成为抄底主力——今年前11个月，以普通话拼音登记的买家成交1.255万宗，涉及金额1256亿港元，创1995年有统计以来新高。与之形成对比的是，以长实集团为代表的港资地产企业正加速全球化，香港资产占比已降至20%以下。香港差饷物业估价署数据显示，2025年10月私人住宅售价指数较5月低点回升7.5%，商业地产通常滞后6-12个月反弹，这意味着京东、阿里等企业的商办收购，兼具财务优化与战略卡位的双重意图。

除了资产抄底的财务考量，香港作为内地企业出海“桥头堡”的战略价值，才是吸引内资巨头的核心原因。其普通法体系、资本自由流动及毗邻大湾区的地理位置，能显著降低跨境合规成本。以京东为例，2025年第三季度包含海外业务在内的新收入同比增长近214%，香港作为东南亚供应链枢纽的作用持续放大。业务层面，京东已通过申请保险经纪牌照、落地京东MALL、收购佳宝超市、运营快递港岛中心，全面渗透香港零售、物流、金融领域。此次购置商办物业，正是为了集中办公空间整合资源，将香港750万人口及高频消费数据，作为东南亚市场的“缩小版实验场”。

内资巨头的南下，不仅是业务布局，更在深刻改变香港的产业格局。在零售领域，香港市场曾长期被李嘉诚旗下的百佳与英资惠康垄断，2020年两者合计市占率近70%，导致同类商品价格比深圳高出30%-50%。京东收购佳宝超市后，将90余家门店接入物流网络，通过“满299元免运费+次日达”服务，在今年618期间实现港澳地区销量增长300%；美团旗下Keeta外卖平台，一年内将市场份额提升至44%。数字化供应链正在打破传统商超的垄断壁垒，为香港消费者带来更多选择。

金融领域，京东旗下公司获香港保险经纪牌照，成为内资科技企业切入香港金融业的重要信号。汇丰银行预测，香港有望在2028年成为全球第一大跨境财富管理中心，电商平台获取保险牌照后，可构建覆盖商品交易、物流保障、风险管理的综合服务体系。二级市场上，内资企业更是成为港股主力——2025年截至11月，港股IPO募资总额2598.89亿港元，内地企业占比86%，全球前十大募资IPO中，港交所四单均为内资背景，宁德时代、紫金黄金国际等企业募资额均超百亿港元。

香港的转型之路并非毫无挑战。全球经济波动制约商业地产复苏，营运成本上升及汇率波动也影响企业利润空间。但不可否认的是，内资企业带来的不仅是资本，还有技术、商业模式与就业机会。京东快递港岛运营中心投入运营后，当地新增超100名快递员，2023年至今日均揽收量增长超50倍。从“资本枢纽”到“产业生态枢纽”，香港正告别过去以地产和资本运作为主导的经济模式，在全球产业链中寻找新的附加值。

“李家的城”的时代落幕，并非香港的失落，而是新生态的开启。当内地互联网巨头带着数字化能力与供应链优势深度融入，香港正以更开放的姿态，成为连接内地与全球市场的重要桥梁。这场变局中，如何平衡短期投入与长期收益，考验着内资企业的智慧；而如何抓住产业升级机遇，则决定着香港未来的发展高度。