上海楼市快出利好了

　　12月24日下午，北京发布楼市新政，限购再次放松。

　　北京新政主要有三点变化：

　　1）五环内买房社保要求三年变两年，五环外两年变一年；

　　2）多子女家庭在五环内可以多买一套房，最多可以买三套房；

　　3）第二套公积金贷款首付比例从 30% 变成25%；

　　根据以往的经验，北京救市了，上海极大概率也会很快跟进。比如上次8月8日北京放开5环外限购，上海在8月25日也很快跟进。而且北京这次调整后，限购就比上海还要松了，这点看上海也要行动起来。参考北京新政，这次上海可能的几个放松方向：1）进一步放宽外环内买房的社保年限，比如非沪籍外环内买房要求3年社保改两年；外环内全面放开，不要社保；2）放开外环内买房的套数，之前沪籍限购两套，非沪籍限购一套，这次再加一套，沪籍可以买三套，非沪籍两套；

　　3）优化住房公积金政策， 拓宽公积金的使用范围等等；

　　4）房贷优惠政策，给到银行更多的灵活空间，尤其是对新房的贷款利率可能做进一步的调整和优化，对于新房的二套房首付比例做进一步的优化。

　　上海新政出台的时间节点上，应该会在春节之前。

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　　如果新政真的出台，价格的影响先不说，成交量肯定会拉起来一波。对于正在卖房的房东和买房人，我们也有几点建议。

　　1）对于房东来说，如果你的房子价格已经回落很深，回落到2016年的价格，房子的租售比已经到了2.5%甚至3%以上的话。

　　这些房子的房东，卖房就不用着急了，因为政策对你房子肯定是有利的。

　　（不同的房子，对应的合理租售比不同，房子越老，租售比就要越高。老公房五六楼的租售比，可能要超过3.5%才安全。）

　　2）对于那些房价现在依然在高位，一直没怎么跌的，租售比达不到2%的房东来说，这些房子依然建议要坚定出清。

　　应该趁着新政热度，抓紧把房子卖掉。

　　从之前上海放松外环外限购之后的市场走势来看，继续放开效果可能不大。

　　现在很多人不敢买房，不是因为限购，而是因为预期变了。如果买了还要跌，那就继续观望。

　　整体来看，目前上海的二手房挂牌量还在高位。

　　大部分房东，还是不要对政策抱有太高的期待。

　　外环外买房1年社保，其实已经几乎全面放开了，效果我们也看到了；

　　房价根源还是在人口，经济，收入，以及对未来的预期。

　　所以政策这个时候真的放开了，大部分房东应该趁机出货，而不是跳价等涨。

　　其实很多时候，救市政策，或者对救市政策的期待和预期，反而会打乱房东卖房的节奏，导致延误战机。

　　这两年很多房东，都是抱着观望的心态想等等看价格会不会反弹。

　　但最终在我们的劝诫下，还是卖出了手中的差资产。

　　当时价格可能比较笋，事后看来还是个不错的好价格。

　　还是那句话，手里多余的差房子，趁早卖，加速卖。

　　分区域来看，外环内尤其是中环内，会吃到更多的政策利好，卖房周期会缩短。

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　　对于买房人来讲，依然建议挑挑拣拣买笋盘；新房二手房都对比看看。

　　特别之前回调幅度比较大，租售比已经比较高的地段和小区。

　　上海房价自2022年高点以来，如今已积累了不小的跌幅，周期达三年、幅度较深。

　　但这当中存在着巨大的地段和产品分化，有的地段和产品已经接近触底，有的地段刚开始补跌。

　　对于那些房子估值很高，现在依然没有回落过的，保持谨慎。

　　真出了救市政策，也不必害怕踏空，目前的基本面不支持快涨大涨。

　　除此以外，楼市还有一个值得期待的利好就是降息，大概率会在26年1月份出现，而且降幅不会太小。

　　对上海楼市来讲，相比限购放松，其实降息才是更大的利好。

　　什么时候房贷利率和租售比持平，房价可能就真的稳住了。

　　还有就是置换退个税的政策，按照之前规定，25年年底即将到期，不知道明年是否还会延续，大概率会，这几天就会有消息。

　　另外就是增值税、契税方面可能的优惠，也是实打实的利好。

　　至于取消房产税试点，可能性不大，还是不要抱有太高期待。

　　很多外地的朋友不知道，上海其实是有房产税的，而且已经试点了十几年。

　　很多家庭每年都要交几万块的房产税。

　　上海楼市现在最大的“痛点”之一就是房产税，但这个本身就是全国搞试点的。

　　取消不太可能，不过重庆去年下调了房产税，上海是不是可以效仿？

　　目前上海的税率不算重，可以把它看成一个物业费，未来如果继续加码，房东会很肉痛。

　　还是那句话，手里多余的差房子，趁早卖，加速卖，不然一边房价跌，一边还要缴税，两头出血。

　　税费的优惠调整归财政部门，大家可以拭目以待。

　　最后，上海卖房、买房、置换的，趁着新政出台之前的窗口期，都可以行动起来了。

　　如果不知道怎么做，可以扫码咨询我们，上海卖房买房都可以给到专业建议。

　　让你上海卖房买房，少走弯路。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。