每平方米直降3万元！上海一超级大盘21套房二度挂牌，开盘时曾“千人摇号”

图片来源：京东资产平台

12月25日，京东资产交易平台挂牌浦东新区夏榕路58弄的21套房产，其中7套当日进行拍卖，另外14套将分别于12月30日和2026年1月6日拍卖。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，这21套法拍房的关注度都比较高，有的房源吸引了3.4万余人围观，54人缴纳保证金报名参拍。截至发稿，热度最高的房源已有34次报价。

这批法拍房来自浦东新区唐镇板块的超级大盘融创未来金融城，楼市火热的2021年，新房销售即开即罄。

然而，受债务压力影响，项目公司被法院强制执行，连同上述房产在内的共计66套住宅被挂牌拍卖。

“挂牌价已非常优惠”

每经记者梳理发现，当日被法拍的7套房产，面积均约90平方米，单套评估价595万～637万元，起拍价340万元左右。

法拍信息显示，所有房产无一例外均已超过起拍价，围观人数均过万。从现场照片来看，所有房源处于全新、未入住状态，房门、地板、墙砖、橱柜和吊顶等室内装修完好。

待拍的14套房产

待拍的14套房产也吸引了不少人前来“捡漏”。如15号楼一套同样是90.79平方米的房源，起拍价343万元，有7329人围观，180人点击关注，1人已付费参拍。

这是融创未来金融城第二次法拍，此前的10月13日，北京市第二中级人民法院将66套住宅房源摆上货架，平均起拍单价约4.84万元/平方米，相当于评估价的七折。最终，42套房源顺利成交，竞争最激烈的一套出价达到39轮。此次挂牌的21套房则是在第一次拍卖的基础上再打八折，起拍单价约3.8万元/平方米。

一位接近融创上海公司的人士告诉每经记者，相较于2021年开盘，此次挂牌价已非常优惠，是这次法拍被数万人围观的原因之一。

腾退及交付时间不确定

时间回到2021年的上海楼市，融创未来金融城凭借张江科创板块加持，红极一时。项目规划面积109万平方米，分为多个地块开发，2021年首开，直至2024年收官；房价则由首次开盘的6.8万元/平方米，一度涨到7.5万元/平方米。

公开数据显示，2021年，融创未来金融城在两批次开盘出现“千人摇号”场景后，第三次开盘依然吸引了1216组购房家庭，全部触发积分制，开盘即销售一空。

涉事房产所处位置

从市场情况看，唐镇板块的新盘保利天奕、招商中旅·壹江臻邸的销售均价均约8.3万元/平方米；融创未来金融城则有7套二手房挂牌在售，均价6.7万元/平方米。

不过，从所有权关系上看，这批房源已不属于融创。北京市第二中级人民法院出具的执行裁定书显示，嘉兴鼎航、嘉兴鼎瑞、嘉兴新仪和嘉兴新俪等4家投资企业向法院申请强制执行，要求上海融创房地产公司等6家关联企业支付股权回购价款。在冻结划拨银行存款仍然不足以偿债后，法院依法查封了融创未来金融城这批房产。

另据拍卖信息，这批房源的腾退及交付时间不确定，水、电、燃气和物业等欠费情况不详。如有，需由买受人承担。交付时以房屋现状为准，“请意向竞买人酌情参拍，如因上述原因导致无法过户等相关法律问题，由买受人自行承担”。

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上海有二手房业主挂1460万统一价 中介：1300万也能谈

上海市杨浦区融信世纪江湾

前段时间，上海市杨浦区融信世纪江湾，数套同户型、同面积的二手房齐齐挂出了1460万元统一价，业主们疑似组建“价格同盟”。

该小区房价曾凭借学区一飞冲天，2023年前后小户型成交单价一度达到19万—20万元/平方米，随后随着市场调整一路回落。

贝壳找房最新数据显示，目前仍有两套93平方米户型仍挂牌1460万元，另有两套93平方米分别挂牌1459万元和1470万元，单价超过15万元/平方米。

带看基本为零

“这个地方真偏，它的价值只有学区。”住在上海市区的陈女士，最近考虑重新购买一套房，这样两个孩子就能进入更好的学校。

“如果我的出发点只是（在目标范围内）买一套房来住，肯定愿意考虑世纪江湾小区，毕竟可以顺便解决小朋友的读书问题，而且整个社区很成熟，环境也好。”

业主“抱团”挂出1460万元统一价

谈及近期1460万元“价格联盟”，陈女士向《每日经济新闻》记者（以下简称记者或每经记者）表示，“但考虑到将来出售可能会损失溢价，如果附近配套学校也是同级别的，我们肯定考虑新房”。

她说的新房，是约3公里外的建发海宸，今年11月已经二次开盘，二批次备案均价约11.6万元/平方米，建筑面积约105平方米的三房总价约1200万元。

相比之下，据贝壳找房，世纪江湾小区10月二手房挂牌均价超15万元/平方米，9月成交均价则为13.5万元/平方米，已经形成了较大的价格倒挂。

陈女士坦言，这样的二手房让她“下不去手”，“1460万元在杨浦滨江能买大平层了”。

买房人的态度一定程度上反映到了带看数据上，多套房源近30天的带看次数为0，少量房源有1次看房。冰冷的数据和买房人的理性，让这场“保卫战”从一开始就注定了结局。

针对这一做法，上海中原地产市场分析师卢文曦直言：“市场下跌过程中，人心终究是不齐的。”

当记者提出1460万元的房源能否还价时，中介王宁说，其实房东们就是互相参考了其他人的挂牌价，价格都可以谈，每套房源的楼层、朝向、装修不同，房东愿意降价的尺度也不一样，甚至1300万元也能谈一谈。

由于今年8月14日起，链家、贝壳找房等将上海区域的二手房成交价等信息下架，无法查阅，每经记者通过其他渠道获知，世纪江湾7月份以来陆续成交的三套房源单价分别约13.4万元/平方米、13.7万元/平方米、14.6万元/平方米。比“1460万元”93平方米户型稍大的一套房子，7月份的成交价是1275万元。

“新江湾板块有自己的定价体系。”某新建商品房项目营销负责人对每经记者表示：“其实区域内二手房价格几乎已经见底，‘价格联盟’这种做法实际上用处不大。只要有人急卖，联盟就会被击破。”

“学区基本算赠送”

在这一轮下跌周期中，新江湾板块的学区房还是相对抗跌的。

“世纪江湾小区2023年前后成交最多，67平方米户型当时的正常成交价接近20万元/平方米。”王宁说，“世纪江湾的困境并非个例，在上海传统的学区房高地浦东，学区溢价的蒸发更为彻底”。

“现在学区基本上算是赠送的。”太平洋房屋中介刘康（化名）对每经记者说。

位于上海崂山路的太平洋房屋门店

他所指的学区，是上海明珠小学，对口的朱家滩小区，单价一度超过临近的陆家嘴世茂滨江花园。

“最高的时候单价到过16万元/平方米。”刘康说，“现在相当于2015年前后的价格”。而据中介平台挂牌数据，该小区有约33平方米的房源挂牌价223万元，折合单价约6.8万元/平方米；36平方米房源挂牌价235万元，折合单价约6.5万元/平方米。

按此粗略计算，当前挂牌价与最高成交价相比只剩“零头”。与世纪江湾不同的是，这样的挂牌价，客户再砍一刀的空间已经不大。

“很多房子还价空间只有几万元。”刘康说，“这一板块价格也基本见底，大批房子继续降价也不现实，五六年前有不少人高位买入，总价500万元左右，当时贷款额度就接近现在的房价，再低他们就不会卖了，出租多好”。

图为租金价格

每经记者注意到，目前平台挂牌的朱家滩小区33平方米房源，月租金可以达到4600元。

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