精准施策，破解住房“以旧换新”三大挑战

易宪容

在刚结束的全国住房城乡建设工作会议上，“着力稳定房地产市场”被列为2026年的重点任务。而在会场外，一系列旨在盘活存量、拉动增量、重塑市场循环的地方实践也在拉开序幕。山东省近期出台的《关于住房“以旧换新”的指导意见》，受到了各界广泛关注。此前各地城市也尝试推出住房“以旧换新”，但多数效果并不特别明显。作为吸纳了各地经验的首份省级层面系统性住房“以旧换新”政策文件，山东的住房“以旧换新”为我们提供了一个观察当前楼市纾困逻辑与转型路径的绝佳样本。

山东的住房“以旧换新”政策，通过构建三种路径，目标直指当前改善性需求释放的最大梗阻——“卖旧难”。第一种是“卖旧换新”，通过房企、中介与购房者签订三方协议，并引入中介“兜底收购”的承诺，降低置换者旧房滞销导致的违约风险；第二种“收旧换新”，是由政府指定国企或房企等主体直接收购旧房、抵扣新房款，实现“一揽子”快速置换；第三种“拆旧换新”则更具雄心，针对老旧房屋，允许在符合规划前提下原拆原建，并通过奖励容积率等方式，将其融入城市更新的大工程中。

这套组合拳的深层逻辑，在于通过引入第三方信用、公共资源和远期规划，打破集体观望的僵局，重建“换新”信用链条和交易信心。但再精巧的政策设计，在落地时都必须直面市场现实。山东模式的成效，仍取决于能否妥善应对三大核心挑战。

一是价格预期的管理。在当前市场环境下，旧房持有人的心理价位，与收购方基于风险评估、资金成本和未来收益测算出的价格之间往往存在“预期差”。政策虽建议通过“第三方评估”“双盲评估”来尽可能实现公平，但这种分歧恐怕很难彻底抹平。

二是资金的可持续性。无论是大规模收储旧房，还是“拆旧建新”，都需要长期、巨额且成本可控的资金支持。在地方政府土地财政收入急剧下降、债务压力依然存在的背景下，如何设计出能够吸引社会资本参与、具备商业闭环的融资和运营模式，是决定政策能否落地的关键。

三是存量资产的盘活效率。收购来的旧房若不能转化为有效供给，将成为新的难题。无论是改造为保障性租赁住房，还是经“微改造”后再次销售，都对实施主体的资产运营能力提出了极高要求。这需要处理方拥有涵盖设计、改造、招商、物业管理和资本运作的全链条专业能力。

要破解上述挑战，就必须将住房“以旧换新”置于住建部会议所强调的“精准施策”和“系统观念”之下，推动更深层次的配套改革与协同。

政策上，要着力打通金融渠道，构建“政策引导、市场主导”的融资格局。包括积极落实并灵活运用新增专项债额度，争取将“以旧换新”等项目纳入央行专项再贷款等结构性货币政策工具的支持范围等。更重要的是吸引社会资本，如鼓励地方创新设立“房地产平稳发展基金”，以国有资本为信用牵引，拉动保险、资产管理等参与，形成市场化、专业化的长期投资力量。

规划上，“以旧换新”不能孤立进行，必须与保障性住房建设、城市更新行动等战略捆绑。例如将收购的存量房源系统性转化为保障性租赁住房、人才公寓或安置房，实现社会效益与市场效率的统一。同时，“拆旧建新”类项目应深度融入城市更新规划和片区综合开发，通过完善公共服务、提升环境品质，创造更高的区域价值，从而为新房销售提供价值支撑。

稳定市场的核心在于重建预期，这就要求供给端必须进行深刻变革。一方面，要积极响应住建部“以好房子建设牵引新模式”的号召，推动新房供给从追求规模转向追求品质。另一方面，应加快推进现房销售，“所见即所得”，消除购房者对交付风险的担忧，只有这样才能更好地重塑市场信心。

‍山东的“以旧换新”政策，犹如一面镜子，既照出了各地探索模式创新的努力，也映照出当前房地产市场转型的复杂性与艰巨性。归根结底，推动中国房地产市场的企稳回升，是一个“人、房、地、钱”各要素联动的系统工程。“以旧换新”的关键，还是要以维护持有者的切身利益为出发点，不断地优化出台组合政策，减少限制，让置换尽可能“不赔本、低风险”，才能为市场注入可持续的流动性。（作者是青岛大学财富管理研究院教授）