北京以“创新”方式率先优化调整楼市政策

来源：证券日报

证券日报记者 陈潇 张芗逸

北京率先在一线城市实施楼市优化调整政策。12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、中国人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年12月24日起施行，从限购松绑、信贷优化等多个维度同步发力，着力释放住房需求。

58安居客研究院院长张波认为，《通知》既通过需求端松绑释放有效需求，又通过金融端减负降低购房成本，还通过供给端提效保障优质供给，形成精准调控、供需合力的效果，有助于推动北京楼市向高质量发展迈进。

需求端精准松绑 同步释放刚需与改善性需求

《通知》明确，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，北京作为一线城市，当前住房消费潜力集中在长期在京居住的非户籍人口群体。这部分人群因扎根城市、结婚成家、子女教育形成的刚性住房需求，以及随着家庭结构变化产生的改善性住房需求，都是北京住房需求的重要支撑。

李宇嘉分析称，过去一段时间，受社保或个税缴纳年限等购房门槛及整体置业成本偏高等因素制约，相关需求释放相对有限。随着近年来住房政策持续优化，购房综合成本明显下降，前期积累的合理住房需求正逐步具备释放条件。

中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，需求端“分层释放”是此次政策的核心特征。非京籍购房门槛的梯度降低，尤其是五环外“1年社保即可购房”的安排，精准匹配了新市民循序置业的节奏，有利于激活大量刚性置业需求。

从市场结构来看，这一政策对五环外市场利好明显。中原地产研究院数据显示，北京约80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外同样是二手房成交的核心区域之一。张大伟认为，随着政策落地，五环外刚需新房项目有望率先迎来访客量和成交量回升。

与此同时，对多子女家庭的定向支持，为改善性住房需求打开了政策空间。《通知》明确，“对二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房”，对居住升级需求形成实质性支持。

张大伟提到，目前北京改善型市场中，144平方米以上大户型成交已出现同比增长，北五环外四居室二手房成交占比持续提升，新政将进一步强化这一趋势，并带动五环内中高端改善型住宅的去化。

金融端供给端政策优化 多角度支持房地产市场

在金融端，《通知》明确，各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

《通知》还提出，借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

张波认为，《通知》在金融端的两大调整直接利好北京市场改善性住房需求，可有效降低利率成本，激活“卖旧买新”需求。允许银行根据客户风险灵活定价后，预计超半数改善客群有望获得接近首套利率水平的贷款利率。二套住房公积金贷款首付从不低于30%降至25%，有效配合了商贷利率调整，预计将进一步带动北京公积金贷款申请量和组合贷占比提升，降低综合购房成本。

在供给端，《通知》明确，为进一步优化营商环境，将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案。

“供给端政策优化，将有效提升房企投资信心与开发效率。《通知》将招拍挂拿地项目立项方式从市区分级核准调整为区级备案，大幅简化审批流程，降低制度性交易成本。”张大伟表示，这一调整有助于房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流状况，尤其对聚焦五环外的开发企业而言，是重大政策红利。

张波表示，从安居客线上数据看，2025年11月份北京二手房挂牌量7.33万套，但“近地铁、带优质配套”的优质房源仅占挂牌量的29%左右。《通知》施行后，区级备案预计会明显缩短审批周期，房企可更快启动规划建设，有效匹配本轮政策优化释放的非京籍刚需与多子女改善性需求。房企也会更有动力开发“好房子”类产品，契合住房高质量发展的导向。

总体而言，业内人士认为，此次政策并未采取“大水漫灌”模式，而是坚持“因城施策、精准调控”原则，同时通过“政策创新”方式实现了对不同群体需求的精准匹配。这既保障了合理住房需求的释放，又避免了市场过热风险。未来，随着政策效应逐步显现，北京楼市有望实现从“筑底企稳”到“结构性回暖”的转变，核心区域改善型住宅与外围区域刚需住宅将成为市场主流增长点。