拖欠10万+！佛山一小区开发商被催缴物业费？！还有小区告赢物管

开发商向业主收物业费很常见，但业主反向开发商收费的你见过吗？近日，佛山两个小区的做法，就意外上演了这样的“反向操作”。

PART 01

欠款超5个月！禅城一小区开发商被催缴物业费？

日前，禅城石湾的龙光玖龙湾小区业委会发布《关于提醒龙光骏景房地产公司按时交物业费的函》。

函件指出，佛山市禅城区龙湾华府小区第一届业主委员会与广东龙光集团物业管理有限公司佛山分公司签订了《物业服务合同》，自2025年7月1日起，小区的物业费交到业委会账户。根据合同，业主应在每月20日前向业主共有资金账户支付当月物业费，欠费超过3个月的业主将被通报，欠费超过6个月的业主将被诉讼追讨。而按照函件，龙光地产须向业委会缴清7月-12月的物业费。那么问题来了，与龙光物业同属龙光集团的龙光地产，又为什么会拖欠小区物业费呢？根据业委会发文指出，此次提醒佛山市龙光骏景房地产公司缴纳的物业费主要针对的是项目的未售产权。而根据透明社区小程序拖欠公示数据显示，项目多个无业主住宅商铺产权都存在物业费拖欠的情况，最短2个月，最长5个月，拖欠累计超10万。

而根据业委会12月18日的最新发文，其指出截至11月30日，龙光物业还欠全体业主8.0336万元。

回顾今年6月，龙光玖龙湾的业委会与龙光物业公司在存院围社区居委会会议室签订了新的物业服务合同，成为佛山首个探索“透明酬金制”模式的小区。

根据新的物业服务合同，小区业委会获授权以公共账户保管物业管理费、公共收益。小区业主通过引入的第三方平台“透明社区”交纳物业管理费。业委会根据新的物业服务合同，对物业公司工作进行事前、事中、事后的监督管理。

至于物业费方面，最新物业费收费标准为房产2.18元/平/月（含公摊费）、商铺4.08元/平/月（公摊费另算）、非子母车位50元/个/月、子母车位75元/个/月。

其中住宅部分物业费虽然没变，但从不含公摊费变更为了含公摊费，也相当于每平方米省下了0.2-0.3元/㎡。

PART 02

返还413.98万！顺德一小区告赢物管

与龙光玖龙湾业委会同样硬气的还有位于顺德凯蓝名都小区的业委会。就在近日，据中国裁判文书网，佛山市顺德区凯蓝名都小区业委会与物业公司的公共收益纠纷终审落槌，佛山中院驳回物业公司上诉，维持一审判决，物业公司需返还业主413.98万元公共收益。

据了解，该小区于2023年7月正式成立小区业主委员会后，发现物业公司在管理小区期间，以小区外围露天停车位出租、电梯和大门上贴广告、丰巢柜占用场地等方式营收，但这些收益始终没有归到全体业主名下。

图源：贝壳航拍业委会主张，这些利用小区共有部分产生的收益，在扣除合理成本后应归全体业主所有。而物业方则认为，其中大部分露天车位属于“规划车位”，产权应归属开发商，相关收益不应算作业主公共收益。在协商未果后，其将物管公司告上了法院，要求物业公司返还2021年11月至2023年8月的外围停车场停车费、2020年4月至2023年8月小区露天停车场停车费，以及广告场地占用收益费用。对此，法院认为，在开发商未能充分证明车位建设成本未分摊入房价、且当事人对车位归属无特殊约定的情况下，这些规划露天车位的土地使用权随房屋出售已转移至全体业主。因此，利用该部分车位产生的停车收益，属于业主共有收益。最终，法院最终判定开发商须向凯蓝名都业主委员会返还小区公共收益4139800.48元。

PART 03

最长筹备超4年！业委会成立有多难？

通过上述两个案例，不难看出业委会的成立对于小区的重要性，不仅可以掌握小区物业的话语权，还能接手物业公司的小区业主公共收益。

然而事实上，业委会的成立却并没有想象那么简单。

首先，你得需要成立业主筹备组。

《条例》明确，满足“百分之二十以上业主同意、交楼建面超50%、首期交楼超2年”三个条件中任意一个才能向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求；

其次，要成立业委会筹备组。

业主大会筹备组中的业主代表应当由五名以上业主联名推荐，也可以由街道办事处、镇人民政府组织业主联名推荐；

最后，也是最难的一步，就是业委会的成立。

这一步，需要业主大会筹备组及时核实、更新业主清册及业主联系方式等信息，并举行首次业主大会进行选举产生业主委员会；

而据《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

而据乐居观察，佛山众多小区的业委会都需要漫长的筹备阶段，最长甚至超过4年。所以，你们小区成立业委会了吗？