通过格式条款限制租客权利？无效

租房需求日益旺盛，一名二手房中介在店门口打电话。 资料图

“刚交了半年房租，住房租赁企业就跑路了”“房屋甲醛超标不敢住，退租却要扣押金”“合同里藏着‘霸王条款’，到期不能直接和房东续约”……近年来，随着住房租赁市场规模持续扩大，新市民、青年人的租房需求日益旺盛，但随之而来的合同纠纷、企业“爆雷”、房屋质量等问题也成为社会关注的焦点。

12月23日，北京市第三中级人民法院、北京市住房和城乡建设委员会召开涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷典型案例新闻通报会，通过披露案件数据、发布典型案例、解读监管政策，北京市三中院党组成员、副院长朱平在发言中表示，“为住房租赁企业规范经营提供典型案例提示，为人民群众提供明确法律指引，为住房租赁市场的健康发展提供助力。”

　　合同纠纷

　　企业和租客、房东之间都存在诸多争议点

据统计，2022年1月至2025年11月，三中院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷566件。其中，2022年121件，2023年126件，2024年131件、2025年1-11月188件，呈逐步增长态势。

从案件争议内容来看，朱平介绍，住房租赁企业提供的房屋不适租占比25%，租赁合同约定不明导致合同履行产生矛盾占比10%，住房租赁企业超期转租占比4%，住房租赁企业制式合同模板名称与性质不符占比3%，住房租赁企业提供的格式条款违反合同自由原则占比3%，住房租赁企业收取租金后未纳入监管账户占比2%，其他案件系住房租赁企业相对人合同履行不当引发。从二审诉讼主体上看，住房租赁企业上诉占比53%，非住房租赁企业上诉占比33%，共同提起上诉占比7%，住房租赁企业作为原审第三人占比7%。这一分布表明，在租赁合同纠纷中，企业和租客、房东之间都存在诸多争议点。

在法院审理的案件中，有2%的案件涉及“住房租赁企业收取租金后未纳入监管账户”的问题。对大多数租房者而言，动辄数千上万的押金和租金是一笔不小的开支。如果遇到不良企业挪用资金甚至卷款跑路，将面临巨大损失。这一长期存在的风险，如今有了明确的制度性解决方案。

《北京市住房租赁条例》第三十六条规定，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。住房租赁合同期满或者解除的，除抵扣租金、违约金以及其他费用外，住房租赁企业应当自承租人返还住房后三个工作日内向承租人退还剩余押金、租金。

　　典型案例

　　有租赁企业利用合同文本玩“文字游戏”

除资金损失外，房屋不适租也会带来法律纠纷。北京三中院发布的统计数据显示，在涉住房租赁企业的纠纷中，“住房租赁企业提供的房屋不适租”占比达25%。

发布会上通报的一起典型案例，揭示了“甲醛房”维权的复杂性。租客梁某与住房租赁企业签订10个月的合同后，发现孩子出现咳嗽等不适，医院建议关注居住环境。在梁某要求下，双方协商由其自行委托检测，结果显示客厅、主卧、次卧、厨房甲醛均超标。尽管住房租赁企业后续提供了显示部分区域“合格”的检测报告，但法院综合考虑检测时间点、委托情况等因素，最终采纳了梁某的检测结果，支持其解除合同并索赔的诉求。

“出租方有义务保障出租房屋适宜居住。”北京三中院法官卢圆圆在解读案例时强调，“如果房屋内甲醛超标，承租方有权要求解除合同，并要求出租方承担违约责任。”

除了甲醛问题，擅自改变房屋格局引发的纠纷也屡见不鲜。另一起案例中，租客梁某签约时看中的是两室一厅，准备入住时却发现客厅被隔成了卧室，两居室变成了三居室。法院认为住房租赁企业擅自改变签约时的房屋格局构成违约，严重影响居住质量，判决支持租客解除合同。

租房合同中的“陷阱条款”，是另一个让租房者防不胜防的领域。北京三中院的调研发现，部分住房租赁企业利用合同文本玩“文字游戏”，损害消费者权益。

一种常见手法是合同“名不副实”。朱平指出，“部分住房租赁企业与产权人签订名为《委托管理协议》《资产托管协议》等委托代理性质的合同，但合同内容实为房屋租赁合同关系。”

他进一步指出，两者的明显区别是：在房屋租赁合同关系中，产权人获取的是相对固定的对价，即便房屋存在空置，也不能免除住房租赁企业依约交纳租金的义务。而在委托合同关系中，产权人的收益是住房租赁企业将房屋对外出租赚取的租金，且产权人应向住房租赁企业支付佣金并自行负担房屋空置期租金损失。

另一种手法是通过格式条款限制租客权利。一起典型案例中，合同约定“合同期满后，不得在住房租赁企业不知情的情况下与房屋产权人私下建立租赁关系，否则视为违约”。租客张某在合同到期后直接与房东签约，被企业以违约为由扣押金。法院审理认为，这一条款“明显违反了合同自由原则”，企业据此不退还押金的抗辩不能成立。

卢圆圆解释，“提供格式条款一方不合理地免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。”

协同治理

　　通过大数据技术加强监测网络平台

面对住房租赁市场存在的问题，北京法院与住建委等多部门正通过协同治理，为租房者织密保护网。

北京市住建委除了推进资金监管，还针对各类乱象采取多维度治理：通过大数据技术加强对网络平台监测，近年来共监测租赁房源信息240万余条，对涉嫌违规信息第一时间指导平台处置；连续几年将400余家存在违法、失联等情形的企业列入备案“异常”状态，累计发布40批次729家次风险企业警示名单；针对收费不透明、服务质价不符问题，约谈投诉集中企业并要求明示收费标准；通过“惠民租房”活动筹集房源56.45万套（间），今年已签约11.95万套（间）。

“我们还会同公安、法院、检察院等部门加强对行业违法违规行为协同治理研究，开展市场秩序专项集中整治，从严从快打击违法犯罪。”庞瑞敬表示。

在纠纷化解方面，北京三中院民三庭庭长全奕颖给出了针对性的司法提示。对住房租赁企业，她建议，要依法备案，全面核查房屋权属，出租前做好检查维护，确保房屋安全适租并完成合同备案；要诚信经营，如实告知房屋关键信息，规范合同解除流程，对格式条款尽到提示说明义务；要加强员工法律培训，避免口头约定关键事项，合规保管个人信息，建立专业纠纷处理机制。

对承租方，她建议，要审慎选择正规备案企业，通过官方渠道查询企业信用和风险警示，核实房屋权属及转租权；要逐条审阅合同，明确核心条款，必要时签订补充协议，确保押金和超三个月租金纳入监管账户；要实地看房留存照片，交接时制作物品清单，按约定账户支付款项，搬离时共同查验并留存证据，遇押金克扣可依法维权。

此外，对于产权人，她表示，要选择正规租赁企业，如实披露房屋信息，确保房屋适租；要在合同中明确房屋交接和恢复标准，履行修缮义务，不得出租非居住空间；应对违约时避免强制手段，及时固定证据，发送催告或解除函，在第三方见证下管控房屋，避免损失扩大。

采写：南都记者 王玮