专家详解北京楼市年末新政：“1年社保低门槛”精准匹配买房需求

12月24日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），从限购放宽、信贷优化、公积金支持到房企立项简化，打出一套精准调控组合拳。

《通知》提到，12月24日起，放宽非京籍家庭购房条件，将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。

专家详解北京楼市年末新政

对于多子女家庭，新政也给予了倾斜和照顾，京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。新政还提出，北京地区商贷，不再区分首套住房和二套住房等。

焦点1

放宽非京籍家庭购房条件，大幅缩短社保缴费年限

《通知》明确，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，进一步优化调整住房限购政策。《通知》明确，放宽非京籍家庭购房条件，将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。

近两年，北京更是以小步、动态调整的方式多次优化房地产政策。去年，北京发布“9·30”政策，缩短非京籍家庭购房所需连续缴纳社保或个税年限，其中，五环内“5改3”，五环外“5改2”。今年8月，北京再发新政，明确符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。但这一次，放开的只是五环外购房的套数限制，对非京籍家庭的连续社保、纳税等年限要求并没有变化。

12月24日起，北京再度松绑非京籍家庭购房条件。对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，非京籍购房门槛的梯度降低，有效激活新市民刚需群体。“尤其是五环外1年社保的低门槛，精准匹配了新市民梯度置业的节奏。”

近两年北京限购政策的调整，五环都是一个调整的“分界线”。中原地产研究院统计数据显示：北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外也是二手房成交的核心区域之一。张大伟表示，“政策落地后，五环外刚需新房项目有望迎来访客量与成交量的双重提升，类似此前政策放松后部分楼盘单日来访量激增50%的场景或将重现。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，社保缴纳要求的调整，是当前房地产市场政策调整的重要内容。“从全国各地市场情况来看，限购政策的调整往往能产生积极效应，因为限购政策对市场有着直接且显著的影响，尤其是激活更多的市场需求。广州等城市已取消社保要求，深圳则象征性地要求半年等，北京这一次调整与上海此前标准一致，总体上体现了社保层面优化政策的导向。”

焦点2

直击居住升级需求痛点，新政向多孩家庭倾斜

这次，对于多子女家庭，新政也给予了倾斜和照顾。《通知》称，支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房，这将满足这些家庭的住房、子女教育等需求。

在严跃进看来，政策进一步允许符合条件的群体多购置一套住房。这一举措体现了对改善型住房需求的支持，尤其是对一些平衡性住房需求的支持，而这一点也是这两年重要的政策特征。

张大伟也认为，多子女家庭的定向支持政策，为改善性需求释放打开空间。“叠加二套公积金首付比例从30%降至25%的利好，直击多子女家庭居住升级的核心痛点。”

此次政策确实提到了，要加大公积金支持住房消费力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。

焦点3

降低二套房购房负担，商贷利率不再区分首套和二套

在商贷方面，新政也释放了积极信号。《通知》明确，北京地区商贷，不再区分首套住房和二套住房。

“这将促进二套房房贷利率降低，降低二套房购房人的资金成本，降低购房负担，促进改善性住房需求释放。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长杨秀池称，北京首套房贷和二套房贷执行不同的利率，目前，北京地区商贷首套房贷利率为3.05%，购买五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷为3.25%。

此次调整后，首套房贷和二套房贷利率将不再区分，具体利率多少，由银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素安排，不得低于首套房贷利率。关于住房贷款相关业务，市民可向经办银行具体咨询。

张大伟介绍，当前北京改善型市场中，144平方米以上大户型成交量同比已呈现增长态势，北五环外四居室二手房成交占比显著提升，政策将进一步强化这一趋势，带动五环内中高端改善型住宅去化。信贷政策的优化则为需求释放提供金融支撑，商业房贷不再区分首套二套利率定价，优质客群有望获得更低融资成本，同时赋予银行更大风险定价自主权，实现“促消费”与“防风险”的平衡。

焦点4

房地产项目立项改区级备案，让房产行业“稳步走”

另外，北京此次新政还有一个重要提法，即关注房地产投资效率，明确将通过招拍挂拿地的房地产开发项目，包括商品住宅、酒店、写字楼等的立项方式由市区分级核准调整为区级备案。

“政策对房地产投资效率改善的强调，体现了对当前整个房地产投资端的关注。”张大伟说，这一调整大幅简化审批流程，降低制度性交易成本，将助力房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流状况，尤其对聚焦五环外的开发企业而言，是重大政策红利。“在需求端逐步激活的背景下，房企拿地与开工积极性有望提升，推动形成‘销售-回款-拿地-开工’的良性循环。政策传递的稳定信号，也将缓解市场对房企经营风险的担忧，为行业平稳发展注入信心。”

记者注意到，对于当前和今后一个时期北京城市工作，刚刚召开的市委城市工作会议指出，要紧紧围绕群众美好生活需要，建设宜居幸福家园。持续推进住有所居，加快构建房地产发展新模式，完善便民利民设施。北京此次购房政策的优化调整依然是“稳步走”，逐步实施，持续释放购房需求，推动房地产市场“止跌回稳”、平稳健康发展。

“总体来说，从市场预期来看，此次政策的精准性与及时性，将有效提振市场信心。前期北京二手房市场曾出现网签量下滑、挂牌量高企的情况，买卖双方观望情绪浓厚。”张大伟表示，新政的落地将打破部分观望态势，尤其是政策覆盖的刚需与改善群体，可能加快入市节奏。短期来看，五环外新房市场有望率先迎来成交高峰，二手房市场咨询量与成交量也将逐步回升，形成“新房带动二手房、核心区域辐射外围区域”的修复格局。但需注意的是，市场修复将是渐进过程，当前二手房高挂牌量的现状仍需时间消化，价格大幅波动的可能性较小，稳中有升将是主流趋势。

他称，此次政策并未采取“大水漫灌”模式，而是坚持“因城施策、精准调控”原则。无论是限购放宽的梯度设计，还是对多子女家庭的定向支持，都体现了政策对不同群体需求的精准匹配，既保障了合理住房需求的释放，又避免了市场过热风险。未来，随着政策效应的逐步显现，北京楼市有望实现从“筑底企稳”到“结构性回暖”的转变，核心区域改善型住宅与外围区域刚需住宅将成为市场主流增长点。

新京报记者 曹晶瑞

编辑 张树婧 校对 李立军