北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制，影响有多大？

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2025年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会，北京市发展和改革委员会，中国人民银行北京市分行，北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，积极响应《“十五五”规划建议》中“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。本次5条政策内容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例、优化营商环境，政策延续渐进式推进节奏。本次政策直接扩大了购房群体规模，有利于促进非京籍和多孩家庭购房需求释放。

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【中指解读】

降低非户籍家庭社保年限要求、支持多孩家庭多购一套，扩大住房需求规模

本次限购政策调整涉及两个方面，一是降低非户籍家庭社保/个税年限要求，五环内由3年降至2年，五环外由2年降至1年，这将直接扩大住房需求群体规模，有利于促进符合要求的购房者进入市场；

二是加大对多孩家庭支持力度，允许在五环内多购一套，此前政策是符合条件的家庭五环外不限购房套数，五环内户籍家庭限购2套、非户籍家庭限购1套，新政后，户籍和非户籍多孩家庭分别在五环内限购3套、2套，有利于满足多孩家庭的子女教育、住房改善等需求。

表：北京住房限购政策新政调整前后变化

资料来源：，中指研究院综合整理

不再区分首套二套商贷利率，有利于降低购买二套房家庭的购房成本

当前北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷为3.25%，政策后，首套二套房贷利率将保持一致（上海、深圳在今年8-9月已经出台该政策），具体利率是多少，将由银行根据利率定价机制安排，总体上降低了二套房贷利率，有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放。

表：北京住房限贷政策新政调整前后变化

资料来源：，中指研究院综合整理

降低公积金首付比例至2.5成，力度不大，未来公积金政策仍有优化空间

根据中指监测，2025年以来全国各地公积金政策出台频次超270条，涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、扩大公积金使用范围等多个方面，近期中央及监管部门多次强调要“深化住房公积金制度改革”，公积金政策有望成为未来支持住房需求的重要举措之一。本次北京将首付比例降至2.5成，仍高于其他一线城市，未来北京的公积金政策在降低首付比例、扩大公积金使用范围、优化公积金提取次数等方面仍具备进一步优化空间。

表：北京公积金政策新政调整前后变化

表：一线城市公积金贷款首付比例对比

资料来源：，中指研究院综合整理

最后，北京进一步优化营商环境，将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案，有利于进一步简化流程，提升房地产投资效能。

整体来看，本次政策依然延续渐进式推进节奏，不同于今年8月北京优化已经具备购房资格人群的购房政策，本次降低了非户籍家庭购房的社保/个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，并增加多孩家庭购房套数，有望促进非京籍及多孩家庭住房需求释放，但整体政策效果或有限。

《“十五五”规划建议》指出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，近期全国住房城乡建设工作会议也强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步，在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，未来北京应该进一步清理限制性政策，支持刚性和改善性住房需求释放，在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应，预计上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。

从市场的角度来看，根据中指数据，今年1-11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%；同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，整体表现平稳，但近期新房市场表现偏弱，11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月；二手房成交1.44万套，保持较高水平，预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转。

表：2024年以来北京新房、二手房成交情况

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

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