房地产税什么时候到来？

最近高盛有篇文章很火，就是说我们的银行系统非常稳定，就算房价再跌20%也不怕，不会出现风险。

我看过研报原文，这是高盛去深圳银行调研时候，银行高管给他们讲的。这不仅是超出高盛的认知，恐怕也超出了大家的认知，要知道大多数城市的房价都已经腰斩了，银行坏账率也在攀升，为什么银行一点压力也没有呢？

要知道，之前房地产危机中，当地的银行基本都出现了。比如2008年的次贷危机，美国银行很多都破产重组。经历过这一切的美国人自然也认为，我们的银行是不是一样也有危险。

但实际上，我们银行至少目前是没有危险的，根本原因在于中美两国的银行，地位完全不一样。

美国银行是以房产为最终追索权，美国很多购房客是0首付，房价一跌，人就把钥匙扔给银行跑路了，银行手里全是不值钱的烂尾楼。

欧美的逻辑在于，你银行不认真审核客户的还款能力，也得承担一部分责任。

因此最后是以大量金融机构（雷曼银行）牺牲为代价来结束危机，

如图，是美国房价与美国银行指数走势的关系，08年次贷危机可以说伤的最惨的就是银行股。历史上和房价走势几乎同步，但随着老美的清算三部曲：债务违约+资产暴雷+天量放水展开之后，经济迅速开始重启修复。

也就是08年狠狠惩罚了一波高杠杆的金融家们，在他们爆仓之后，房价也开始下一轮慢牛，而很多银行至今依然没有回到08年时的位置。

但我们的模式下，投资者和金融机构的风险收益比是不太一样的，

1、高首付：大多人付了首套30%，二套甚至50%-70%的首付款。

2、无限追索：这是最狠的，房子没了债还得背，锚定为人而不是房，也就是没有所谓的债务人破产出清机制。

3、暗兜机制：很多银行虽然纵容房产套走监管资金，但却不用承担责任，反而因为有人兜底，免于破产。

我们都知道资产暴雷，最后一定要有人来买单的。但是在中美，由于银行的地位不同，买单人是不一样的。

我们的房价绑定征信，没有征信的情况，教育、出行都受到影响，所以为了生活，只要不失业，都会咬碎了牙往肚子里咽，继续还钱

由于银行的错误决策没有得到惩罚，反而可以继续向债务人追讨债务，即便经营失败也有兜底，这就导致尾部风险并不由银行来承担，而代价是个人来承接资产暴雷的全部损失。

房价经历大幅下跌，但银行的财报并没有受到太大的影响，股价甚至屡创新高，和美国呈截然不同的景象。

这也是我强调多次的，为什么现在不出政策。根本原因在于一句话：房子砸在你手里叫软着陆，砸在银行手里叫硬着陆。

上面其实不怕房价跌，只是怕房价快速下跌。因为房价缓慢下跌，大家就不会断供，银行就不会有危险。但如果快速下跌，抵押物的价值瞬间击穿心理防线，甚至击穿银行的坏账拨备红线时，银行就会出问题。

现在经过几年的大幅下跌，也摸清楚了居民的承受能力，银行并没有太大的危机。所以现在救房地产政策越来越少，因为钱要去到更重要的地方。

但是凡事皆有代价，这件事情的代价是什么？

代价就是个人债务无法出清，消费就缺乏动力，一个人的支出就是另一个人的收入，全民收入增长持续承压，消费进一步被遏制。

在说房地产税之前，为什么我讲了那么久的银行？

因为什么时候收房地产税，跟银行的关系很大。

你以为现在还不收房产税，是因为技术不成熟，或者怕降低居民收入压制消费吗？

并不是，最近财Z部原部长楼继伟在财新峰会上就说得挺直白：“房产税在立法、技术上已经基本准备好了，但现在市场下行，全面推行的时机不成熟。”

这话信息量极大：

第一，技术层面早就通了。不动产统一登记早就搞完了，谁名下几套房，上面门儿清。

第二，现在还不敢推。因为怕把本就不景气的楼市直接干崩。

由于z府卖地的时代已经结束，你要地方z府继续活下去，只能找一个新的创收方式，而房产税是最好的创收渠道。

土地出让金贡献的财政收入占比超过40%，而如今连15%都不到，但该花的钱却一分不少，现在其实上面很缺钱，财政缺口越来越大，房地产税迫在眉睫。

现在还不推行房产税唯一的原因，在于怕一下子把房价干崩，直接再跌30%以上，这样就可能逼得很多人断供，银行就会有危险。

那么什么时候能推房地产税呢？

这几年让房价再阴跌一下，等上面评估出房产税后，房价下跌不会造成银行出问题，就是出台房产税的时间。

这个时间不会太久，现在假设一年跌5~10%，按照租售比来看，其实再跌3年，房价泡沫就不大了。

这个时候开征房产税，就算一下子再让房价跌掉10~20%，其实对银行来说应该问题也不大了。

想知道什么时候收房产税，你就问问2020年左右高位买房的人，如果房价突然再跌20%，会不会断供？

如果答案是否定的，证明时机就到了。

文章的最后，我还是要劝大家一下，放弃幻想，即时出手。

我一直说一线/二线/三线城市的租售比会达到3%/4%/5%，很多人质疑我，理由主要有两个：

第一，之前中国房子租售比一直比国外低，也没见房价崩盘呢？

这个问题很容易回答，之前房租是上涨的趋势，那时候中国的房子是成长股。现在房租不涨反跌，已经变成蓝筹股了。蓝筹股有什么资格跟成长股比估值呢？

第二，国外有房产税，国内没有，持有成本本来要低一个点，你说的租售比要降低一个点才适合我们的情况。

这个问题要难回答很多，但是核心观点就是一个，我们的房产税一定会到来。至于逻辑，就是我上面说的。

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