地产存量时代，空置物业如何再次填进现金流？

转自：扬子晚报

地产存量时代，大量位于好地段的优质物业，急需找到焕活资产的方向。

数据显示，截至今年二季度，北上广深写字楼空置率均达20%以上，深圳甚至达27.8%；商业综合体、老牌商场，也不时传出易主消息，SKP、荟萃、皇庭广场等先后被重新摆上货架。

这些类型的存量地产物业，正急切做好一道关于新业态的填空题，以求真正“复活”过来。

深谙服务公寓运营发展之道的全球龙头企业雅诗阁中国，携手深耕国内酒店市场，在供应链甚具优势的头部集团锦江酒店（中国区），尝试为目前的地产市场，提供一个解题新角度——从市场真需求中找现金流，寻求优质资产的新生之路。

01 找准“真需求” 才能为空物业填入现金流

提及服务式公寓，如果只认识一个名字，那脱口而出的十之八九是雅诗阁。这一个全球最大的国际服务公寓业主及运营商，今年选择牵手中国国内头部集团锦江酒店（中国区），共同发展格诗庭（QUEST）、憬黎（TULIP LODJ）两大酒店及服务公寓品牌。

近半年来，双品牌接连在上海、深圳、长沙、中山等城市签约及开业的多个项目，前身无一例外均为商业综合体、甲级写字楼等地产存量项目。

为何雅诗阁与锦江酒店合资品牌，与地产存量物业频频牵手成功？

《酒管财经》发现，究其原因，一个非常直接的理由——无论业主方还是投资人，都试图为空置物业导入一个真正符合市场需求趋势，能穿越周期的新业态，重新焕活现金流。

据了解，无论是雅诗阁锦江合资推动的格诗庭还是憬黎，都是跳出传统酒店概念的新物种——在同一牌子下，同时放进类似酒店的“短住房型”和类似服务式公寓的“长住房型”两种产品，结合所在市场配置长短比例，客户可以住三五天，住三个月、半年等。

另外，还能自由选择包含不同打扫频率、早餐次数等服务套餐，真正做到灵活覆盖不同时长的旅居需求。

格诗庭酒店及服务公寓效果图

憬黎酒店及服务公寓效果图

而这样的复合产品，脱胎于真实数据呈现出来的市场趋势。

数据显示，能让住客愿意停留更久的旅居产品，热度一直在上升。

据途家数据，旅行旺季的出行者越来越愿意花更长时间体验当地生活。今年暑假，长住订单激增四成，平均入住天数11天，入住时间最长6个月。这一类型的更长时间出行旅客，需要更优居家舒适感的住宿空间。

而在非旺季周期，有一定经济实力的客群，愈发希望在长时间的外派差旅，甚至日常居住中就能享受酒店级别设施与管家服务。目前，小红书长住酒店话题浏览量早已冲破750万次。

需求持续增长，反观市场供给端，却无法匹配消费需求的情况，目前，能供消费者选择的，大多为纯短住没有“家”味道的酒店；或是户型虽大却缺乏管家服务、租期不甚灵活的住宅小区。

正因看到市场机会，合资团队凭借雅诗阁多年的运营经验和锦江酒店对于本土市场的了解，深度调研市场，重新塑造出真正灵活回应长短住需求的全新产品——

据了解，雅诗阁与锦江酒店合作确认后，双方并不急于将原分别来自澳洲、法国的格诗庭和憬黎品牌直接落地国内，而是抽调双方品牌、运营、产品、市场板块精英团队，成立研发工作室，启动中国版产品打磨，团队持续围绕格诗庭“好住计划”、憬黎“憬黎时刻”两大重点板块，从国人旅居日常的痛点出发，审视旅居场景的20多个细节，包括国内住客对收纳不足、多人居住的尴尬、行李无处安放、淡旺季利用率低等的困扰问题，重新为中国市场塑造出真正灵活回应长短住需求的全新产品。

无论格诗庭还是憬黎，每一个短住房型均设置洗烘一体机，真正解决住客出行痛点，务求让品牌成为短期出行的首选；而针对中长住房型，则重点打造住客最关注的收纳空间、沐浴空间等。

值得关注的是，团队在打磨产品的同时，兼顾投资成本的有效控制，依托锦江完善供应链与成熟快装技术，团队对长住房型的墙面、家具、电源接口、通风口等进行标准模块化设计。有了这样的硬件条件，门店只需在开业后根据当地长住客习惯，选择所需电器快速嵌入安装即可。这样一来，既能保证最大化满足长住客群需求，又能保留灵活性，相比传统服务式公寓，更好控制成本与效率。

从生意结果看，该类型“酒店+服务公寓”产品运营效果显著。

位于深圳南山的憬黎门店于今年9月开业，在开业前几个月，门店就已提前锁定600万营业额，将传统爬坡期大大缩短。

据了解，门店吸引大量中长期差旅企业高管，周边高校、国际学校师生、陪读家庭等入住。据门店透露，部分客人在大堂装修尚未完全完成时，就来看房预订，希望尽快入住；而在开业后，其丰富房型及餐厨设施，也吸引大量亲子、情侣度假短住，节假日一房难求。

总体而言，长住客源可以帮助门店穿越淡季，而短住群体依然能够让酒店在旺季获得更高收益。

深圳憬黎的客群结构+地图

02 激活城市存量的“最佳搭档” 先天基因契合+后天政策支持

据《酒管财经》观察，从位置看，甲级写字楼、商场多位于城市核心商圈或交通枢纽，周边交通、商业配套成熟，天然对接商务差旅、旅游等客群。

格诗庭、憬黎的工程筹建负责人Aiken接受采访时表示，商业综合体、甲级写字楼本身主体结构坚固，多为大开间、规整平面布局，无需开展大规模土建工程，仅需拆除冗余结构，重构动线即可。

同时，这类项目层高条件适配住宿需求，商场常达4.2m、甲级写字楼层高普遍较高，改造客房不会压抑。借助装配式架空地坪等技术，可高效解决酒店排水等核心问题。

相比新建项目，还能减少建材消耗与结构加固成本，施工规模和人力投入也大幅降低，“从硬件空间来看，相对适合改造，一般8个月内就完成蜕变，资金回笼速度更快。”

除了先天产品基因契合外，这样的改造，还正好搭乘政策东风。

目前，多地均出台政策支持这类存量物业改造。以上海为例，新规允许商务楼宇在主体结构不变的情况下兼容酒店、服务公寓业态，陆续出台的政策，为翻改筹建过程提供多重便利。

以格诗庭上海杨浦滨江旗舰店为例，正是品牌所属酒管公司锦诗庭与杨浦区政府所签署的重大产业项目战略的正式落地。

项目所在物业原为上海内环内“十四五”重点规划核心位置总部办公项目，2公里范围内汇聚了抖音集团上海总部、美团上海总部、哔哩哔哩全球总部、百度创新中心、埃森哲总部、英语流利说全球总部等知名企业，同时毗邻复旦大学、同济大学、上海财经大学等知名高校。

“华丽变身”后的项目将以“中高端酒店+服务式公寓”复合业态承接总部聚集区大量“长居+短住”旅居需求，打造物业方、投资方、所在区域与品牌的多方共赢局面。

03 双巨头各出各的绝招 释放最大助攻能量

据了解，雅诗阁与锦江合资发展的两个品牌定位具有一定差异化。

格诗庭定代表“睿享之选” ，主要在核心城市、核心商圈发展，整体更偏精英质感，强调无论长中短住，均能享受高品质在地体验。

代表“乐活之选”的憬黎，则崇尚轻松、自然、简单的生活方式，更适配大众所需。在用户体验上，可以灵活选择服务包——水电、早餐、清洁等，增强用户体验感。

而从集团的支持力度来看，这两个品牌都能获得来自雅诗阁与锦江的双集团支持，两大巨头各自拿出看家本领，同时，也各取所长，务求能量最大化释放。

据《酒管财经》观察，雅诗阁+锦江这种“国际+本土”的结合，可谓非常精明。

传统酒店集团运营团队思路，并不擅长长住市场运营。而雅诗阁作为服务公寓行业龙头，不仅能提供丰富的运营经验，还能提供品牌溢价、甚至是来自世界各地的自来水客源。另一方面，更懂国内市场的锦江酒店，则依托强大的供应链和工程筹建经验，更好地完成体验、产品与造价的打磨、定位与平衡。

值得一提的是，在这种合作模式下，格诗庭与憬黎的获客模式，也成为一大亮点。

除了长短住房型本身就有为项目扩展更多客群的属性外，品牌还将依托两大集团资源，最大程度为门店导客。

据了解，会员方面，雅诗阁旗下的雅星会，以及锦江酒店集团旗下的锦江荟，都可以为线下门店导流；雅诗阁和锦江商旅的大客户资源，都可以拿过来使用。

单就雅诗阁方面，坐拥遍布全球的商业合作伙伴和百万商旅客户。

锦江酒店商旅也累计合作超20万家企业客户，其中大型VIP专属商旅企业超过8000家，包括全球500强企业、国央企及各行业龙头企业等。

同时，合资公司总部还特别打破常规，以总部运营KA+销售团队打好配合战，总部负责推进诸如高端月子中心品牌等战略合作签署，门店则联动在地力量，推进销售，共同导客。

另外，还有品牌+门店打造城市MARCOM项目组，精细化运营小红书等新媒体获客渠道。就以深圳门店举例，目前每周在城市小红书能获得多个长住意向咨询。

总结

地产存量时代的空置困局，恰恰催生了基于“真需求”的创新解决方案。雅诗阁与锦江酒店（中国区）联手打造的格诗庭、憬黎品牌，以“酒店+服务公寓”融合业态精准切入了市场对灵活舒适、长短兼顾旅居体验的迫切需求。

这种模式不仅通过模块化装修与灵活房型配置显著降低初期投入（较传统酒店节省约30%改造成本），更以“长短租结合”的动态平衡策略将年均出租率稳定在85%以上，有效盘活了核心区域存量物业。

正当行业探索更高效资产变现路径之际，国家发展改革委于12月1日发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单》带来重大利好——新政首次将四星级及以上酒店、超大特城市的超甲级/甲级商务楼宇纳入试点范围，这为该类型项目开辟了REITs上市的资本化通道， 此举进一步放大了双巨头基因的稀缺价值：雅诗阁的国际视野与锦江的本土深耕形成运营合力，成熟体系赋能高效筹建，而庞大会员网络实现精准客源导流，叠加REITs政策吸引的长期资本入场，共同构筑起“稳定现金流+资产流动性+抗周期能力”的三重护城河。

当改造的先天优势遇上政策暖风，当柔性模式遇上REITs估值重构逻辑，存量资产的焕活新生之路已清晰可见——这不仅是个体项目的成功转型，更是为地产行业在存量竞争中挖掘新增量、重构现金流提供了可复制的范式。