200亿耐心资本抄底贝壳：楼市寒冬里，聪明钱在赌什么？

出品｜中访网

审核｜李晓燕

“居者有其屋”的千年理念，至今仍深刻影响着中国人的生活选择。一对筹备婚礼的年轻夫妇，在房价波动的犹豫中，最终遵从双方父母的共识购入房产——“只要是刚需，不卖就无所谓亏赚”，这一幕正是中国住房市场需求韧性的生动缩影。住建部数据显示，中国城镇家庭住房自有率高达87.8%，远超美国、德国等发达国家，即便房地产行业经历深度调整，“住”作为民生根本的核心需求从未消失。

当个人消费者仍在观望时，资本市场已率先行动。过去十个月，200亿港元南向资金持续涌入贝壳，高毅资产、淡马锡、首域盈信等全球知名投资机构纷纷增持，Vanguard、JP MAM等巨头更是连续三个季度加码。这些被称为“耐心资本”的长期资金，不以短期收益为目标，却对真正的价值洼地有着敏锐嗅觉。它们的集体押注，不仅是对贝壳单一企业的认可，更是对中国“住”赛道长期价值的坚定信心。

耐心资本的投资逻辑，始终围绕确定性与稀缺性展开。正如巴菲特重仓可口可乐、段永平背书茅台，核心在于锁定“需求永恒+不可替代”的双重价值。放到贝壳身上，这份确定性首先源自中国庞大的市场基本盘。14亿人口基数下，2025年常住人口城镇化率约67%，户籍城镇化率不足50%，2亿新市民的刚性住房需求亟待满足，叠加旺盛的改善型需求与22万个老旧小区的更新改造，构成了万亿级的“住”生态市场。这个市场或许有短期波动，但只要人类对美好生活的追求不变，“住”的核心需求就不会消失。

稀缺性则是贝壳的核心护城河。2025年三季度财报显示，贝壳已构建起覆盖全国的服务网络，拥有6.1万门店和54.5万经纪人，形成了难以复制的线下触点与服务能力。在房产交易这一高度依赖信任与专业度的领域，贝壳通过多年积累的行业经验、标准化服务体系，成为当前国内该领域无可替代的平台型企业。这种网络效应带来的壁垒，让竞争对手难以在短期内超越，也让耐心资本看到了长期持有的底气。

更关键的是，贝壳早已不是传统意义上的房产中介，而是转型为数据驱动的科技服务平台。这一点恰恰契合了耐心资本对“抗周期企业”的选股标准——正如阿里不是单纯的零售公司、美团不止于餐饮服务，贝壳已摆脱对房地产周期的单一依赖。2025年三季度，其非房产业务占比突破45%，租赁服务收入同比激增45.3%，家装业务利润率提升至32%，形成了“交易+租赁+家装”的多元生态，收入结构从“交易佣金”成功转向“平台服务+生态变现”。

科技赋能让这份转型更具含金量。贝壳前三季度研发投入达18.65亿元，AI技术全面渗透业务全流程：经纪人AI助手“来客”覆盖41.4万名从业者，智能选房、聊天助理功能显著提升转化效率；租赁业务通过AI实现收房、定价、营销全流程智能运营，收房人效提升13%，年节省成本过亿元。这种“科技+服务”的模式，既优化了用户体验，又提升了运营效率，让贝壳在行业调整期依然保持了稳健的盈利能力。

财务层面的安全性，进一步坚定了资本的信心。贝壳目前持有净现金约626亿元，充裕的现金流为企业抵御行业波动提供了坚实保障。三季度公司回购2.8亿美元股票，分红率超过70%，以真金白银回馈股东，彰显了对未来发展的信心。在业务风险控制上，新房交易“预付佣”模式有效降低了应收风险，周转天数控制在47天左右，展现了成熟的运营管理能力。

这些优势共同构成了贝壳的抗周期韧性。2025年三季度，尽管行业仍处调整期，贝壳仍实现净收入231亿元，同比增长2.1%，经调整净利润12.86亿元。存量房业务GTV同比提升5.8%，上海试点“房客分离”机制后，房源去化率从2.6%提升至3%以上；新房业务通过“B+”轻运营模式向低线城市拓展，未来有望打开新的增长空间；家装业务以产品化样板间模式提升转化率，租赁业务在管房源超66万套，两大非房业务均实现城市层面盈利。

全球资本的集体加仓，本质上是看透了一个核心逻辑：房地产行业的调整，不等于“住”赛道的衰退。传统房企的困境，源于高杠杆、高周转的发展模式，而贝壳作为科技导向型的服务提供商，切入的是“住”生态的全链条服务，赚的是效率提升与体验优化的钱。当行业告别野蛮生长，规范化、品质化的服务成为刚需，贝壳的平台价值反而愈发凸显。

对于中国住房市场而言，贝壳获得的资本认可具有重要信号意义。它表明市场的核心需求并未萎缩，只是需要更优质、更多元的服务供给；它证明在传统行业转型过程中，那些能够主动拥抱变化、构建多元生态的企业，终将穿越周期。随着AI技术的深度渗透、非房业务的持续发力，贝壳正在从房产交易平台向综合性“住”服务生态演进，这种转型不仅让企业自身具备了更强的抗风险能力，也为行业探索了可持续发展的新路径。

“峰回路转的时刻，永远都是资本先闻到味道”。200亿耐心资本的押注，不是盲目跟风，而是基于数据与逻辑的理性判断。在中国经济转型升级的大背景下，“住”赛道正从“有没有”向“好不好”转变，贝壳所代表的高品质、全链条服务，恰好契合了这一发展趋势。

如果说过去房地产行业的关键词是“规模”，那么未来的关键词就是“价值”。贝壳的故事告诉我们，真正的行业龙头，从来不是周期的被动承受者，而是趋势的主动引领者。当全球资本都在为这份确定性价值投票，我们有理由相信，中国住房市场的良性循环正在形成，而那些坚守价值、勇于转型的企业，终将在耐心资本的陪伴下，迎来更长远的发展。毕竟，这个世界上最聪明的钱，永远流向最有价值的未来。