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项目配套

交通优势：自驾可通达全城。项目主打 “自驾优先” 的高端通勤体验，周边环绕机场高速、京承高速、京平高速、京密快速路四大主干线通达全城。距京承高速后沙峪出口约 3 公里，机场高速杨林出口约5公里，可快速通达首都机场、国贸CBD，快速衔接望京、丽泽等核心商圈。社区车位配比高达1:2.5，1213个车位，完全满足多车家庭需求，契合高端客群出行习惯。

教育资源：小区三公里国际名校圈，全龄教育无忧。项目约3公里内聚集了北京鼎石学校、顺义国际学校（ISB）、北京英国学校（BSB）等顶尖国际学府，覆盖幼儿园到高中全龄段。公立教育资源同样完备，5公里辐射圈内有顺义后沙峪中心小学、空港第二小学、北师大附属实验中学顺义分校等，既能满足国际化教育需求，也能适配公立校就读选择，海淀学籍之外的高端教育优选。

1.01容积率

自2012年“限墅令”政策升级之后，市场上就再也没有低于1.0容积率的项目出现，过去几年北京批过最低容积率的项目也有1.05左右。

而北京润园地块的容积率批到了1.01，可想而知，这样的超级低密，来得有多不容易，我查了下数据，1.01应该是北京十年来官方批复的最低容积率。

众所周知，容积率低了，同样面积的土地上盖的房子就更少，房子越少，人口密度就越低，绿化面积就越大，楼间距也会越大，房子的隐私性会更好。

同理，低密的项目，大多定位为豪宅，社区业主的圈层也更纯粹。

之前有人做过一项统计。在10000㎡土地面积上，每降低0.1的容积率，将会带来：楼间距增加约2米、日照增加约15分钟、电梯平均等候时间减少约5秒、小区新增约100棵树，居住的户数更少，被邻居吵到的机会减少约20%……

看北京润园的总平图，给我非常明显的感觉是华润置地充分发挥了地块的低密优势，先把院墅和平墅/空墅分组团排布，把院墅的容积率拉到极致，然后通过景观节点做好两个组团之间的过渡和链接。

果不其然，北京润园院墅组团的容积率，仅仅0.66，这个容积率下，居住体验感，我想不用再多说了。

2条独立回家动线

一个小区里，什么样的回家动线设计是优秀的，我认为首先是近，从进入大门到自家门口这段路，越近越好，其次是这条路线上的功能节点和景观的融合性。顶级豪宅，还要考虑到业主的私密性保护，彰显身份的标识感以及一些定制化的专属感。

北京润园在业主归家动线设计上，确实花了很多心思。为了方便业主出入，首先在两个组团之间各设计了一条主独立回家路线，这很难得。以往我们看到的项目，基本都是一条主回家动线，设置两条动线的，非常少见。

其次，在体现业主身份感这点上，通过恢弘大气的大门、车马院、归家大堂这些功能节点和景观园林的结合，形成一个层层递进，私密便捷的回家路线。

以院墅为例，我们看看北京润园具体是怎么做的。

到家附近，首先能看到约1公里的城市界面展示围墙，一眼看过去就很大气。到家门口，看到的是长85米，高11米的九拱凯旋大门，门楣高低，象征业主身份和地位，豪宅买家还是很在意的。

大门用的材料是保加利亚维纳多莱姆石材，悬挑用的黄铜，用料很扎实，门前那两棵8米高的百年文冠果树，有“文冠当庭，金榜题名”寓意。

穿过大门进入内院，是一个约900㎡的车马院，回家路上的第二道风景线，这里的设计和用料同样惊艳，功能性和园林景观结合很到位，寓意也不错，上善若水。

往里走是一个约180㎡的归家大堂，挑空有12米，面积不大，但是因为挑空高，进去感受很好，开发商叫它水晶丽宫。24小时有礼宾在岗，未来业主的访客在这里确认身份后方可进入小区。

再往里走，是约84米深，约24米宽的香榭水道，中间是水轴，两侧有14棵树龄50多年的银杏阵列，这是第四重归家礼序，仍然是身份感的体现。

最后，到自己小院门口，形成一个非常完美的闭合动线，私密还有仪式感。

约4000㎡业主会所

超级豪宅的会所扮演的角色应该是业主尊享社交场所，服务于业主的社交、休闲、健康、商务等多场景需求。既不能是功能空间的堆砌，也要区别于普通社区会所，还要充分保证业主的使用体验感。

看了北京润园的会所，确实有一些不一样，4000平是中央别墅区面积最大的会所，功能设计和运营服务，都很给力。

运动和健康功能设计上：有约50米长的国标恒温泳池、儿童泳池、双球馆（壁球馆、斯诺克）、瑜伽&普拉提、健身房、康养理疗中心馆等专业运动场域；

圈层活动的核心载体有：艺术会客厅、雪茄吧和私宴厅，可承载商务会议、多功能派对、艺术展览及沙龙等业主私属活动。

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