二十分钟，我把房子的价格，谈下来23万，他选择相信我

既是中介，又是朋友，找他谈价格确实不是一件容易的事情。

都说中介的嘴是骗人的鬼，如果你有一位中介朋友，找你们谈价格，不知道你们会是什么感受。选择相信他，还是保持自己的立场？

今天，找一位业主见面交谈卖房的事情，房子挂牌已经有4个多月的时间，是入读划片茶园山小学和杨桥中学的书包房，我看着房价一直处于下行的趋势，不得不厚着脸皮，找他砍砍价格。如果房价再往下跌一点，我会怪自己，没有去找他谈价格，从而错过当下卖房的时机。

交谈只用了二十几分钟的时间，我们就达成了一致，原来挂牌211万，一口气调整到188万，当然，还保留了一些空间，给客户还价，性价比一下子就凸显出来了。

沟通完之后，经纪人也更有信心去推荐这套房子，我也知道他的想法，就是想早点把房子卖出去。在这之前，他一直在等我去找他沟通卖房的事宜，我也是由于工作忙，才没有尽到责任。这次沟通之后，我也会投入一部分时间，在房源的推广上。

其实，我都很清楚，朋友委托给我卖房，出自于信任，同时也是想让我帮他把房子卖掉，我也能赚一点收入。但问题出在，因为是朋友，反而希望能卖个好价格，这种思想其实很危险，因为市场在下行，就会让他错过时间上的机会点。

不看过去，看将来，我认为学区房仍然有一定的下行空间。在今年的8月份，某小区楼上成交价格139万，楼下现在已经降到120万，却没有客户接受，上下层的关系，价格差异已经那么明显。

看看现在福州二手房，带有学区属性的房子，当下的价格几何。

成交小区：北大新村；

成交时间：2025年11月；

成交数据：产权面价98.85平米，3房2厅，高楼层，东南北朝向，居家装修，270万，成交单价27315元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子挂牌8天的时间，业主挂怕价格310万，买家谈40万后达成交易，带看客户仅有2组。由此可见，一套房子如果具又一定的性价比，成交速度也会加快，不需要带看那多客户。在这样的市场背景下，能这么快把房子卖掉，价格起到很关键作用。

2、北大新村，位于福州市北大路，与钱塘小学只有几十米的距离，它是众多学区房家长的首选小区。小区7栋楼，311户业主，全部都是楼梯房，1995年左右交付的框架房，它是一个开放式的小区，没有物业管理，停车是小区最大的问题，部分业主会把车停到西滨酒店里头。

3、北大新村这个小区，它过去的历史可夸张了，我记得2021年，同事卖过一套房子80平米，460万，成交单价57500元/平米。这个价格，还不是市场的最高峰，但也是近4年来的最高价。随后，几年里，北大新村的成交还是缩减，直至2025年，成交单价下滑至34000元/平米，以及刚刚成交的27000元/平米。

4、钱塘小入读条件，被提前要求3年落户，价格就开始就开始出现腰斩的情况，所以，大家手上持有学区房，也要关注学校的政策变化。这也是福州学区房的一个现象，不论是买，还是卖，它的价值取决去你的选择。

购房建议

福州鼓楼区，老旧破二手房的走势，2025年1月至12月，二手房均价从2.9万/㎡降至2.5万/㎡，累计下跌约13.8%（4000元/㎡），是福州主城区降幅最大的区域之一。

当下的库存压力：待售二手房数量从7735套增至8714套，12个月内增长12.7%，买方市场特征明显，购房者议价空间较大。

老破小/非学区房：尤其是教育资源一般的老旧小区，受市场偏好转向改善型住房影响，价格承压更明显。学区房价值分化：优质学区（如鼓楼区重点小学划片房）价格波动小于非学区房，但整体仍受大环境拖累。

刚需自住：当前市场处于阶段性低位，若遇价格合适的房源（如低于小区均价5%-10%），可结合自身资金规划入手，建议优先选择带优质学区的房源。

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