家人失能房子怎么办？广州试点不动产+信托，特殊家庭有保障

南都讯 记者莫郅骅 广州近日成功办理了广东省首例为特殊病患家庭设立的不动产信托财产登记。此举标志着广州在探索不动产信托登记服务、满足特殊群体财产管理与照护需求方面迈出重要一步。不少市民听说后很好奇：什么是不动产信托财产登记？它能起到什么作用？

记者从广州市不动产登记中心获悉，不动产信托财产登记，是指不动产登记机构依据委托人与信托机构共同申请，根据信托文件及其他申请材料，依法为信托财产办理转移或者转移预告登记，并将信托财产相关权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的法律行为。

该项登记具有多重意义：其一，通过在不动产权属证书和登记证明上注记“不动产信托财产登记”，明确区分信托财产与委托人其他财产，有效保障财产的独立性，实现风险隔离与有序传承。

其二，为失智失能人士、孤寡老人等特殊需要家庭提供了长期、稳定的财产管理与生活照护解决方案，使家庭无需变卖房产即可设立可持续的保障安排，尤其缓解了以往原监护人离世后，简单的不动产继承无法解决特殊人群照护问题。

其三，广州在全国创新引入预告登记机制，有效破解了因尚未完税等原因短期内无法完成产权转移登记的难题，允许先行办理信托财产转移预告登记，阶段性延后办理成本，降低了设立门槛，提高了操作的灵活性与安全性。

那么，如何办理不动产信托财产登记？据悉，办理该登记的主体，涵盖在广州及在广州设有分支机构的全国信托公司。申请一般由委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出。若以遗嘱方式设立信托，经全部法定继承人现场确认遗嘱有效性后，可由信托机构凭遗嘱文件单方申请。

在登记方式上，创新采用预告登记机制。当不动产暂不具备直接转移登记条件时，可先办理信托财产转移预告登记。预告登记后，未经信托机构同意，处分该不动产的行为不发生物权效力。待条件成熟后，即可办理信托财产转移登记。

此次办理的案例，不仅是业务层面的突破，更体现了公共服务与社会关爱的深度融合，为探索不动产信托服务民生保障提供了可复制的“广州经验”。

附办理所需材料：

不动产财产信托预告登记：（1）含有预告登记约定的信托文件；（2）信托产品预登记完成通知书。

不动产财产信托登记：（1）不动产权证书；（2）信托文件和信托产品预登记完成通知书；（3）契税完税（或免税）凭证。