“着力稳定房地产市场”明年怎么干？住建部：城市政府用足用好房地产调控自主权

12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议全面盘点2025年工作，系统总结“十四五”时期住房城乡建设事业发展成就，研究部署“十五五”时期和2026年重点任务。

业内人士指出，对比去年全国住建工作会议，本次会议研究部署了“十五五”时期的重点任务，明确提出“‘十五五’时期，住房城乡建设事业整体处在转型发展的关键期”“在提高人民生活品质、稳定宏观经济大盘、推动绿色低碳转型、赓续历史文脉、提升城市安全韧性、拓展高水平对外开放等方面发挥更大作用”，意味着房地产在未来五年宏观经济中将继续发挥重要作用。

对于明年全国住房城乡建设工作的总体思路，本次会议明确提出了四个“坚持”、三个“更好统筹”，强调坚持因地制宜、分类指导，更好统筹投资于物和投资于人，更好统筹惠民生和稳增长，更好统筹防风险和促转型。同时，大力实施城市更新，着力提升城市治理水平，推动房地产高质量发展，加快建筑业提质升级，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

城市更新置于2026年首要任务中

会议指出，2026年，要着力抓好4方面工作。其中高质量开展城市更新置于2026年首要任务中。

会议明确，推进现代化人民城市建设，重点是：高质量开展城市更新，编制实施“十五五”城市更新专项规划，抓好城市体检、更新试点，实施一批民生工程、发展工程、安全工程。以“绣花”功夫精细化推进城镇老旧小区改造、完整社区建设、口袋公园建设、绿地开放共享、“温暖工程”建设、城市小微公共空间改造，提升无障碍适老化环境品质。高质量实施“两重”、“两新”项目建设，持续开展地下管网改造和综合管廊建设，常态化推进城市燃气管道老化更新改造，力争完成改造各类燃气管道3万公里。

中指研究院相关负责人表示，本次会议明确“大力实施城市更新”与去年提法一致，“高质量开展城市更新”的定调也与中央城市工作会议相同，从位置上看，由去年第二位调整至首要工作中，城市更新成为2026年住建部门工作的重中之重，城市更新作为稳投资、扩需求的重要抓手，预计2026年将迎来更多政策利好，也将涌现出更多优秀的实践案例。从政策的角度来看，住建部门侧重编制实施专项规划，抓好城市体检、更新试点等方面工作，金融监管、自然资源等相关部门有望加快落地配套的金融、土地等政策，如提供长期低成本资金、更灵活的用地政策等。

着力稳定房地产市场

与去年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的表述相比，本次会议提出“着力稳定房地产市场”，且位置由第一位调整为第二位。

中国社会科学院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强解读指出，2024年提出“持续用力推动止跌回稳”强调‌对抗下行压力‌，政策重心在‌需求端托底‌，以“救市”为首要目标，手段集中于降利率、降首付、松限购。2025年提出“着力稳定房地产市场”标志政策进入‌长效机制建设期‌，目标从“止跌”转向“稳得住”，策略从‌单点刺激‌升级为‌供需双侧协同治理‌，体现“‌系统性稳市‌”的治理思维。

在王业强看来，2026年“稳定房地产市场”核心抓手主要聚焦在六大领域，包括控增量、去库存、优供给、深化公积金制度改革、高质量推进城市更新以及构建新型金融支持体系。

具体而言，控增量即严控供地结构，优化土地资源配置。2026年将全面实施“以人定房、以房定地”机制，严控新增住宅用地供应，从源头遏制过剩供给。去库存即存量收购成主渠道，推动“商品房向保障房”转化。鼓励地方政府、国企收购存量商品房，转化为保障性住房、人才公寓、长租房，实现“‌以购代建、以租代售‌”的去化新路径。

优供给方面，全面推行“好房子”建设标准，引导品质升级。有序推动“‌好房子‌”建设，标准涵盖绿色、智能、适老化、全生命周期安全，引导开发商从“造房子”转向“造生活”。深化公积金制度改革意味着从“住房专用”迈向“民生账户”，公积金使用场景与“好房子”“城市更新”项目深度绑定，形成“制度激励—需求释放”闭环。此外，城市更新被提升为“内需主导”核心引擎，金融支持不再“撒胡椒面”，而是精准投向‌合规、优质、民生导向‌项目。

明年需求端政策仍有优化空间

值得一提的是，此次会议明确，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行。

中指研究院相关负责人指出，鼓励“用足用好”“适时调整优化”“支持”等均表明2026年支持需求端的政策仍有优化空间和预期，预计更多从地方政府的角度落位具体举措，如清理限制性措施、加大购房补贴力度、提升公积金贷款支持力度等。

王业强进一步提出，城市政府的调控自主权，正从“灵活调整”走向“系统设计”。其认为，现房贷款激励将全面制度化。2026年，‌“现房贷款额度上浮”‌ 将从地方试点升级为全国性政策工具，倒逼房企从“预售制”向“现售制”转型，降低烂尾风险，增强购房者信心。同时，城市更新“以租代拆”模式试点，对低效工业厂房、老旧商办楼宇，允许改造为‌保障性租赁住房‌或‌长租公寓‌；改造后产权不变，但‌租金收益权可证券化‌，发行REITs融资等。

统筹防风险和促转型，防范化解房企债务风险

本次会议继续强调“统筹防风险和促转型”，并提出“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险”。

根据中指研究院监测，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元，减轻企业在短期内公开债务偿还压力，为其他有息债务展期创造有利条件。出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年将成为企业风险出清的关键年。

另外，近期中央财办有关负责人在接受媒体采访时，明确指出“支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型”，明确了房企向“开发+持有物业+高品质服务”的多元化模式转型方向。

58安居客研究院院长张波认为，房企从 “高周转” 向高质量转型，关键路径有三条，一是依托 “联动机制” 实现资金稳健化，有效降杠杆、拓宽融资渠道。二是聚焦 “好房子” 建设，打造安全、舒适、绿色、智慧的符合本地化需求的产品。三是从房子建造者转向全周期服务，强化物业与社区运营，优质的服务可使项目本身的价格的支撑力更强。从58安居客线上数据来看，有良好口碑的项目往往会比周边同类二手房价溢价10%-15%，找房热度也会保持高位。

此外，会议指出，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。

业内认为，未来城镇化带来的住房需求、城市存量优化调整均具备空间，根据中指研究院测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，随着支持政策不断落地，房地产市场的发展潜力将有望被激活。