亲属间房屋买卖无收条，卖家多年后反悔要房？北京遗产律师解析为何败诉

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

王建国原系某单位职工，1990年代分得一套公房——一号房屋，后通过房改买断产权，成为唯一所有权人。

自1997年起，王建国将该房屋借给妻兄李强（化名）居住。2007年，李强与赵梅再婚，二人继续在一号房屋内生活。

2010年11月25日，基于亲属关系，王建国与李强签订《存量房屋买卖合同》，约定以20万元价格将一号房屋出售给李强。当日完成产权过户，登记至李强名下；2011年1月，房屋变更登记为李强与赵梅共同共有。

此后十余年，王建国从未主张房款，也未对房屋权属提出异议。

2022年，李强去世。2024年，王建国突然起诉，称：

李强从未支付20万元房款；

现依据《民法典》要求解除买卖合同；

要求李强的继承人（妻子赵梅、继女赵某、儿子李某、母亲任某）返还房屋并配合过户。

被告赵梅一方坚决反对，辩称：

房款已于签约当日现金付清，因是亲戚，未打收条；

合同13年前已履行完毕，不存在解除基础；

王建国长期未催款，如今反悔，已超除斥期间；

且其刻意遗漏必要当事人，程序违法。

另查明：李强与前妻育有一子李某，与赵梅再婚时，赵梅之女赵某尚未成年，随二人共同生活，形成抚养关系。

二、裁判结果

法院经审理认为：

✅ 房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效；

✅ 过户+长期占有+无催款行为，可推定房款已支付；

✅ 合同早已履行完毕，不适用解除；

✅ 原告主张缺乏证据支持。

最终判决：

❌ 驳回王建国全部诉讼请求。

三、法院说理

1. 合同是否履行，不能仅看“有无收条”

法院指出：双方系近亲属关系，交易习惯不同于普通市场买卖。结合以下事实：

签约当日即完成过户；

此后13年从未催要房款；

房屋由买方家庭长期占有使用；

→ 可合理推定房款已支付，符合日常生活经验。

2. 履行完毕的合同，不得再主张解除

《民法典》规定的合同解除权，适用于合同尚未履行或存在根本违约的情形。

本案中，房屋已交付、产权已转移、买方已去世，合同义务早已终结，解除权无从谈起。

3. 即使真未付款，也已超过权利行使期限

即便假设房款未付，根据《民法典》第564条，解除权应在知道或应当知道违约之日起一年内行使。

原告13年后才起诉，远超除斥期间，丧失胜诉权。

4. 举证责任分配合理

原告主张“未付款”，但无法提供任何催款记录；

被告虽无收条，但提供了李强生前高收入证明，并解释亲属间交易习惯。

法院综合判断，采信被告主张更符合常理。

四、律师提示

本案揭示三大风险警示：

⚠️ 亲属间房产交易，务必保留付款凭证

即使是“信任家人”，也应通过银行转账备注用途，或签署收条。口头约定+现金支付容易日后发生纠纷。

⚠️ 过户即视为重大履约行为，不可轻视

房屋一旦过户，法律上即认定买方取得物权。事后以“没给钱”为由要回房产，极难成功。

✅ 权利要及时行使，拖延等于放弃

合同解除权、债权请求权均有严格时效限制。发现问题应立即行动，切勿“等一等、拖一拖”。

北京房产律师靳双权团队提示：

亲情可贵，但财产边界更需清晰。

涉及房产买卖，无论对方是谁，都应做到：

合同规范 + 付款留痕 + 权属及时登记。

一时的“不好意思”，可能换来多年诉讼与亲情破裂。