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先聊聊奶西板块

要聊御林湾，咱先聊一下它所在的奶西板块。

奶西板块往南走，沿着来广营北路向南就到了来广营，臻园和金茂府、北纬40度都在这附近。

奶西到这儿基本在3公里以内，摩托电瓶车体感都会很近，开车的话体感会更近，骑车你感觉有点距离，但走路是走不了。

过了广顺桥就到了望京了，这边有上京、东湖湾、澳洲康都，到了八十中就到了望京西园。

奶西板块向西是新北苑，再往北是天通苑，天通苑东侧是歇甲，歇甲的东侧是温榆河公园，再往东是中央别墅区这些地方。

所以奶西就在这样一个承上启下的地方，向南是望京，向西是新北苑，向北就到了中央别墅区、温榆河、天通苑、歇甲这些地方。

那么，奶西各楼盘的价格如何呢？

奶西板块在这一轮行情中，至少新房扛得比较狠。之前的新盘主要有4个：

价格都挺能抗：

望京樾，提前跑路了，价格稳定在8万/㎡以上，网签没有跌；

中建宸园，已经交付了，截止到交付的时候新房价格也比较稳，没有下调，二手房可能现在有7万/㎡+成交；

望京云尚，云尚这个地块是要求一半期房一半现房的，它在期房阶段价格扛得比较死，也卖差不多了。现房阶段可能会有价格下调，但目前还是死扛；

望京国誉府，也有约20%的现房要求，在期房阶段价格卡得也比较死，可以增配，但就是不降价，网签均价一直在8.9万/㎡。

虽然奶西的新房扛住了没有下调，但也不是说就没有影响，比如说二手房下调30%，那奶西10%我觉得总是有的。

比如望京樾和望京云尚小高层应该是在7.2万/㎡及以下，洋房比如中建宸园和望京国誉府这个档次8万/㎡左右，我觉得这是目前市场相对公允的价格。

以上是奶西的一个当前情况。

但是奶西现在有一个变数，就在于这边要上两块地，324地块和323地块，也就是咱今天要聊的御林湾了。

御林湾的前世今生

奶西以前是农业用地，无论是畜牧养殖还是种田，都是有传统的，之前是国企首农的划片范围。

随着城市化进程的发展，这里离电子城北区、望京都比较近的，所以有了地产开发的计划。

这个计划是从东洲家园开始的，后来才有芳草地学校，才有朝阳外国语学院的奶西校区。

奶西这边的一级开发就是首农旗下的西部农场。开发完之后得给钱啊，朝阳区就把东洲家园和这两块地给首农了，相当于“工抵地”。当然了市面上是没有工抵地这个名词的，咱这么说只是方便大家理解。

所以，御林湾也是由负责东洲家园的东洲置业，来负责项目的建设、运营、销售，后期交付也都是它。

这个地在17年，基本上就确定划拨给首农了，到现在已经8年了，它和云尚基本上算同期开发，但它中间改了好几次报规，所以拖到现在才封顶开卖。

这就是御林湾的前生今世。

冷知识，除了西部农场外，三元嘉业也是首农旗下的，玺悦朝阳就是三元的。

有何影响

御林湾做了1500套商品房对外，还有2000户的中职家属院和人才公寓，总共有3500户。

南侧的324地块，容积率2.2，排了1500套的商品房。

这一定会是奶西最便宜的商品房，否则它流速得不到保证，因为它有1500套商品房，100个亿以上的货值，是奶西套数最多的商品房楼盘了。

按照市场随行就市来说，二手房下调那么多，望京也好、来广营的北纬40度、望京金茂府、臻园，都进行了一波刺破泡沫的操作，奶西还挺在这。这个项目推出，还能来探探真实的奶西成色如何。

小区产品

324地块的北侧和西侧会有一些公建和家属楼，总共3500户。南侧做了商品房，也就是这次卖的御林湾，共1500户。

324地块商品房和北侧的家属院以及人才公寓是分开的，地库不连通，院落不连通，园林也是独享的，物业和管理也是单独的。还是挺尊重市场的，给了商品房足够的特权，避免了重蹈崔各庄的覆辙。

外立面方面，小高层和高层是 Artdeco +玻璃幕墙这样的一个风格。

洋房有阳台，铝板 + 玻璃幕墙，但只有三栋楼，园区很小。

楼栋排布方面并不常规，御林湾是2.2的容积率，要是排密一点，足够全盖11层洋房了，比如花香壹號，同样是2.2的容积率，有赠送面积的情况下也排的纯洋房。

花香壹號楼栋信息

但御林湾南区还有25层大高层，它为什么这么做呢？

这么做主要是为了拉大楼间距，留大空场做园林，所以它园林的活动空间景观和楼间距，算是它的优势。

但是劣势就在于得房率会低，直接干到70%出头，何苦呢？

另外它还整了点特权，南区地块抬高了1.8米，让它的一层更好，第一能免潮，第二是抬高一些采光。

它的大户型都放在西区，而且地块抬高了3米，那么它的下跃也属于地上空间，这算是西区大户型的一个隐性增强吧。

户型分析

91㎡

两梯四户的全南户型，东侧是山墙，会贴着另外91㎡一模一样的镜像户型，如果是边户，就会是一个120㎡+的三居。就是两梯四户最典型的全南两居中间户+南北三居边户，但这个三居是两面宽的。

这个户型怎么说呢？说实话这个面积做两居差点意思，最基础的厨房没做U型，只做了L型。

硬说优点，大概就是客厅这块，开窗开大一些，有一个非常有意思的角落，有个独特的采光视野。

但朱辛庄79㎡的纯南两居，差不多也能达到这个效果。御林湾的估计只有70%左右的得房率，所以它的单价肯定会定在6万/㎡多，不会定的特别高，它会把得房率找回来，把总价控制在大家能接受的范围。

如果是600万甚至500大几，在奶西买个房行不行呢？

如果您预算不是很足，不是那种刚需改善，只是想离单位近或者在朝阳想选一个自驾的好位置，这个还行。但地铁就别指望了，奶西板块跟地铁无缘，纯自驾板块。

119㎡

全南三居。如果您觉得两居不行，有三居需求又没有太多钱，可以考虑考虑全南三居。

一般家庭勉勉强强够了，不够通透，但是冬天挺暖和的，南侧玻璃幕墙窗开的比较大，阳光洒下来有一种小小的幸福感吧。

全南三居，朝阳能跟这个户型PK的就是北熙区了，北熙区的一期、二期都有这种全南的三居也可以考虑。

这个会多少钱呢？预计800万左右，当然了如果能700多就更好了。

125㎡

全南三居的边户，两面宽，因为它是两梯三户。

主卧比较长能做衣帽间，中间放两个卫生间，北侧也能近似套间使用，门口书房加玄关，厨房餐厅客厅通透，虽然不是三面宽但这户型不差。比福熙大道南区的三居不差，价格也相当，6万/㎡多。

多少钱呢？全南估计800左右，南北800-850之间，相对来说我认为合理。

140㎡

南侧一个房间小一点，带卫生间，南北通透的厅，只可惜客厅面宽小了点，只有4.2米。

是一个3+1或者小四居的格局，北侧是厨房，南侧双套间的卫生间，中间一个通透进深比较长。

这个户型比望京云尚、望京樾、中建宸园、国誉府都比不过，它是用刚需的方法做改善的户型，所以它价格也不会特别高，算下来也就是900万多一点，950万、930万有可能这个四居就能拿下了。

155㎡

边户155㎡，跟中间户140㎡格局相差不大，但多15㎡，算是一个小五居吧。

对于对房间数量要求多的家庭，比如说二孩家庭甚至三孩家庭，配住家保姆或者让老人过来照看的，也是一个刚需吧。预计价格1000万或者出头一点点。

213㎡

说实话户型还可以，只不过南向面宽5.4米差点意思，还是个三面宽。北侧有一个露台的赠送，南侧也有一个。

这个户型你要比奶西的几个楼盘的户型都比不了，但要拿到全北京市来看，就还凑合。总过19套，不多，爱买不买。

220㎡

大四居，更方正，边户，也有赠送，南次卧的南侧有一个挑空的赠送，北侧有两个露台的赠送。

但是我觉得，如果有这个钱，可以重点考虑国誉府的180㎡或者中建宸园的170㎡吧。圈层配置比这个要好点，这个地块位置临路，虽然有抬高，但东侧是东洲家园，早上采光也会有侧向遮挡。

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