住建部研判未来五年楼市新趋势

“要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。”

12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议（以下简称“会议”）在北京召开。面向“十五五”，会议认为，未来五年的住建工作既要准确把握房地产市场供求关系的重大变化，看到中国新型城镇化仍在持续推进，城市存量空间仍有较大优化调整的可能性，也要认识到当城市进入存量发展阶段后，新房交易和二手房交易“一降一升”的楼市新趋势。

根据会议，“十四五”期间，保交楼、保交房任务全面完成，全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，累计发放住房公积金个人住房贷款6.5万亿元，支持缴存人提取9.4万亿元住房公积金用于住房消费。

但有业界观点认为，近年来，一方面，新房建设、“保交楼”等工作取得积极进展；但另一方面，房地产市场进入楼市供给总量充足但需求释放不足的时期，全国楼市库存逐渐抬高，高库存又进一步制约了房地产企业的投资意愿和房价企稳。

一份由毕马威中国研究院22日发布的最新研报称，2025年前11个月，住宅商品房销售面积、投资完成额仅为2021年同期的48%、62%。当前房地产市场依然处于供过于求的阶段。从房价表现来看，截至2025年11月，新房、二手房房价指数分别较2021年8月的高点回落12%、21%。从库存表现来看，预计到2025年末，十大主要城市库销比仍然高达21个月，处于历史高位。

近月来，楼市库存压力已出现边际改善迹象。根据国家统计局最新数据，商品房待售面积今年连续9个月环比下降，11月的待售面积较2月减少了4585万平方米。新开工面积也在缩量调整，促进压降在途供应规模，改善供求关系。

另据市场机构统计，二手房方面，11月部分重点城市新增挂牌总量同比环比均有所下降。二手房新增挂牌量的下降，有助于缓解存量挂牌量累积的压力，改善二手房市场的供求关系。

2025年中央经济工作会议在部署明年经济工作时提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

随后召开的全国住房城乡建设工作会议进一步明确，“着力稳定房地产市场”为明年住建部门需要“着力抓好”的四项工作之一。

针对“因城施策控增量、去库存、优供给”这一“稳楼市”的重点工作，该会议还细化提出，在存量房盘活中，要“结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”；与此同时，“控增量”“优供给”要延伸至保障房领域，“优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进‘好房子’建设。”

除了继续优化楼市供给结构，出清楼市过剩供给外，2026年“稳楼市”的工作重点还包括三个方面：一是防范化解房企债务风险，二是更好满足购房者合理资金需求，三是推动“稳楼市”与“促转型”工作的有机结合，加强销售资金监管，切实维护购房人合法权益。

根据会议，2026年，将进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行。

在需求侧政策上，会议称，深化住房公积金制度改革。

此外，会议还提到，加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制。在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

展望未来五年“房地产发展新模式”的建设工作，会议进一步强调，要牢牢抓住让人民群众安居这个基点，处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系，坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序。